郊区换个壳来卖房子？
作为亚洲第3座，全国第5座环球影城主题乐园，出场便有不俗的号召力，让人不得不感慨文化输出的牛气。
开票1分钟即售罄，半小时内，去哪儿网中秋期间门票（638元）和无限优速通（400元）全部售罄。
在确定开园日期后，周边酒店预订热度暴增10倍，微博上更是热搜不断。
从话痨威震天、到景区内10元售价的水，到2万元一晚酒店被秒光，一次次刷屏，热度丝毫不逊当初迪士尼开园。
不知道大家有没有发现，乐园，已经成为郊区的流量密码，并且确定能拉动周边房价上涨！
以上海为例，迪士尼落户的川沙板块，从立项到开园6年时间内，房价涨幅高达162.3%，远高于全市122%的平均涨幅。
环球影城的到来，对通州楼市有何影响呢？乐园带动的都是流动人口，真的是郊区楼市的救兵吗？能够持续带动房价上涨吗？
大型乐园的带来，确实能迅速拉动乐园周边的房价，绝非是炒作。
为什么呢？
首先，大型乐园占地面积比较大，出于成本考虑，选址基本都在郊区。比如迪士尼乐园占地390公顷，环球影城占地400公顷，面积约等于19个鸟巢，如此大的占地，想要在一线落成，只能是在郊区。
之所以能迅速带动楼市上涨，是因为这些地方原先根本没有房地产的概念。拿地成本低，拆迁成本低，大片的空地之上更好随意描绘，连道路都是全新规划。
但是一旦这类大型乐园确定落地，规划逐渐清晰，各项配套逐渐明确，周边的房地产市场就会迅速崛起。
房价立马就从无到有。
随着地铁、商业等配套的落地，以及乐园概念的炒作，房价迅速从低往高抬升。
其次，乐园吸引来的不仅是流动的游客，还有规模庞大的就业与迅速蓬勃的经济。
比如迪士尼，迪士尼开园首年接待游客数就超过1100万人次，国庆期间，对上海新增游客贡献率达到 60.6%，年均拉动新增就业6.25万次。
确实，游乐园里基层运营岗位薪资非常低，但如此庞大的基层也催生不少管理岗与技术岗，这些员工薪资不比写字楼里的白领差。
除此之外，乐园的强大之处在于，周边同样会延伸出上下游企业与服务人员。据悉上海迪士尼产业链总产值高达1224亿元，平均1元门票保守估计带动8元的消费。
这比吸引大型企业，带动的就业更加迅速，这群人的口袋富了，周边的楼市自然更加具有支撑力。
最后，也是最重要的，就是租金预期，这是推动周边房产投资的重要力量。
由于园区占地面积格外大，算上往返与排队时间，大多数家庭会选择短途玩个2天。
大量的游客涌入，会带来周边租房市场的紧张，旺季租金并不低。比如中秋节，北京环球影城附近酒店2w每晚全部被秒杀，园内酒店单房在2k左右，周边民宿租个500也不难，租金收益率还是非常可观的。
并且，乐园不像其他景区那样明显的季节淡旺峰，周末或者是中秋小长假，乐园都是家庭旅游的首选。
因为比起跨省去旅游，不仅花在路上的时间太多，带娃长途旅行也有诸多不便。
而乐园，既有可玩性，又能享受城市便捷的配套服务，这几年哪怕是长假都是热门目的地。
根据携程的数据来看，今年中秋节假期前五的景区之中，4席都是北京上海广州的乐园。
足见乐园市场的广袤，可租可住可售，就是对投资乐园周边房产的精准描述。迪士尼落地的6年，川沙板块涨幅高达162.3%，远超上海市平均涨幅，川沙板块也是因此而改了命。
大型乐园，可以说是郊区楼市，真正的救兵。
如此迅猛的涨幅，真的可持续吗？
答案是否定的。
有概念的地方，就会有炒作。
经历过3-5年的建设期后，乐园真正开园时，长期爆炒的房价，反而会开始回落。并且呈现出非常有意思的一手上涨，二手下跌的分化。
这是过去许多研究得出的统一结果，就是园区开园后，房价会出现明显的滞缓期。我分析主要原因其实有三：
1、前期炒作涨幅过猛，已经透支了未落地配套价值。园区开园后，没有了节点炒作，情绪开始回落，需要等待配套价值回归。
2、乐园带来的流动人口非常之多，繁杂的人口带来的不仅是经济收益，还有拥挤的交通与高昂的物价，作为居住区来说，缺陷非常明显，天花板也比较低。
3、对于刚需来说，最大的还是学区需求，郊区哪怕工作方便，为了下一代考虑，也会将房子买在市区。所以园区周边的房产超过适当的价格之后，购房者愿意回归市区。
综合这三点，大型乐园周边的房价短期回落，是比较好理解的。立项之后迎来大涨，随后开始缓涨，开园之后，二手市场反而适当回落，等待周边其他配套落地，补齐价值。
不过，只要乐园位于核心一线城市，板块周边的交通通达度高，周边其他板块大涨之后，价差之下，房价还是会随着大盘上涨，只是涨幅不再像从前那么突出。
比如迪士尼的川沙，2020年上海大盘上涨，川沙的涨幅还是有9%，但涨幅远比不过隔壁的周浦板块。
这是投资乐园房产，必须清楚的规律。
而带入此刻的通州市场来看，目前通州市场由于社保要求，市场相对冷淡，但是相对靠近环球影城的板块，也是非常火热。
当然原因不止是因为乐园，还是因为通州城市副中心的定位，除了三角洲商务区板块有新房次新房之外，其他次新大多相对靠近环球影城。
并且目前房价远没有通州运河三角洲价格那么高，无论是价格还是房源，选择都比较多。
由于严格的限购政策，近环球影城板块透支不算严重，长期还是会随着大盘上涨，短期投资可以考虑二手次新。
最后，回归全国，如何判断乐园周边的房产是否值得投资？
两大判断标准：
1、乐园的知名度与规模。
像迪士尼、环球影城这类有全球知名度的乐园，知名度非常之高，运营手段也非常成熟，越早入场越好。除此之外，其他比较知名的乐园品牌还有长隆、华侨城、方特、海昌等等。
知名度越高，间接说明运营模式更成熟，这样的情况下，规模越大对周边的房产来说价值越高。
2、落地城市的能级与辐射的都市圈。
上海落地浦东新区的川沙，不仅位于上海，本身就有不错的消费实力，此外辐射的是整个长三角的客群，影响力越大，带动的游客越多，景区周边就越发达，配套需求更多，房产价值也就越高。
其实近年来，依托乐园的文旅产品也很多，但是大多是挂羊头卖狗肉，乐园没有建设的多好，但是房子建的确实足够的多。
很多时候，我们会疑惑这到底能不能行，其实就简单的一个逻辑就是，哪怕这里建好了，有足够多的游客前往，支撑其正常运营吗？
哪怕是环球影城，园区内一次游览成本几乎在2000元往上走，想收回成本都不是易事，更何况那些建在三四线的文旅城呢？
所以，这些大型可成功乐园，大概率只会出现在一二线核心城市，以及一线城市群内。