十万上车，半年以一换二，兼顾学区和优化配置
我跟溜爸、猫爸相识于2019年4月下旬，一直想投稿来的，但因忙工作又带俩娃一拖再拖，直到学区房公众号发了这篇文章。
恰巧这天是我儿6岁生日，甚觉有缘，就跟大家分享一下这大半年的卖房买房经历。
先交代一下我家情况，两个小孩（哥哥和妹妹），户口在金牛区，中医药大学的宿舍，正读白果林小学，3年前哥哥摇中了九幼，我们就搬回来住了，剩娃爷爷一个人住郫县红光套三，我们周末、节假日回去。
2017年底就想过换房，觉得爷爷一个人住有点浪费，想用1套大的换2套小的，其中一套用于出租增加收益。
那会完全没有学区的意识，反正有对口的小学读嘛，换房纯粹只想多点收入。
那会成都房价应该处于限购后的一个高点，而且特别容易卖，上架仅两天带看过一次房，耿直的买家就出现了，我净收，只在我挂牌价上少了2万，就等我签字。不过最终因为爷爷不愿意住小房子没有卖成，时隔一年多，再拿出来卖直接就降了10万，还倒给了1个点的中介费。
有时想想这未必不是因祸得福呢，就算那会多卖10万，但买的也贵啊，除非拖到5·15新政后，谁又说的准呢。
最最关键是后面就再也没机会考虑学区了，冥冥中自有安排，不奢求不强求。
哥哥在九幼上了一年，交了几个好朋友，小白就是其中一个。
因为两家挨的近，经常一起耍慢慢熟络了，得知小白爷爷奶奶家位于西华门街的房子拆迁了，然后买的花样年华新街坊的电梯房，对口东城根街小学，摇号四九中，再对比白果林小学（3个班，有统筹生），差距一下就出来了，小学就可能成为幼儿园同学的分水岭。
刚好那会，我老公在微信上搜到了溜爸学区房的公众号，觉得写的不错就关注了，后面推荐给了我，就这样逐渐有了学区意识，再次萌发了换房的想法，不过这一次是要兼顾学区。
因为一直住西门习惯了，所以学区就只考虑青羊区。
我老公的“帽根儿朋友“知道我们换房的想法后都劝我们：鱼和熊掌不可兼得。
1、要么就别折腾学区了，其实小学并不那么重要，关键是离家近，接送方便（我家两个，没老人帮忙带），比我们家庭条件好上十倍、百倍的帽根儿朋友的女儿，都读的红牌楼小学，主要在家长和初中（当时读4年级，大概已确定私立西川中学）；
2、要换就换个好点的学区房，不然和读白果林小学有啥区别，况且白果林小学还对口不错的5+4制的金牛实验中学（可能找的到关系进去）。
朋友说的确实有道理，我们又何尝没想过这些问题呢，但不去试一下又怎会甘心呢，梦想还是要有的，万一实现了呢？
何况我家俩娃，私立学费贵，还不容易进。
准确的说，东城根街小学是整个金牛区想换到青羊区的首选，门槛低、房源多、出口好、小学本身也很不错，况且我在亚非牙科骡马市店上班，离学校A/B区都很近，方便接送，又能和幼儿园的几个好朋友继续成为同学，娃娃也高兴。
2018年9月，我们直接来到东小校门口的中介公司，开启了漫漫看房路，这一看就差不多半年时间。
楼层高、环境差、房龄老、地铁远…
一个字“穷”，看的起的买不起，买的起的看不起，既看的起又买的起的却等不到是你，是不是像极了相亲？没钱还总挑三拣四。
期间也看中了几套房源，各种原因没有拿下。
其中一套印象深刻，就在我上班的斜对面，两三分钟到家，二楼、地铁口、60多平过厅套三、刚好在100万内，头天晚上看了房，中介谈得可少1万，准备第二天签合同，幻想中午还能回家小憩，再也不用担心趴在办公桌上午睡流憨口水了，做梦笑醒，结果第二天早上被告知房东上调10万，心碎…
最开始小遗憾，到后来的小确幸，因为东小新增的了C区，若被划过去接送是大问题。
后面实在没找到合适的房源，我们也考虑过时代凯悦的标间，纯挂户，还是住白果林，我上下班就顺便接送了，唯一担心的就是家访，不到最后一步还是不冒这个险了。
我老公是成都本地人，小时候住盐市口染房街，读的成师附小，他说那会就觉得成都实验小学很牛逼，从小有个实小梦，加之天府广场的图书馆、科技馆等配套，所以还是去瞻仰了一下实小的风采，顺便看了几套房，那会拆迁闹的厉害，房屋着冻结了不能交易，房源很少，一贵二破，终究是买不起。
这时实小一套面积30多平米、总价80来万的房子出现了（无照片、无钥匙），鉴于之前的经验（没有第一个报备、错过了草小一套百万以内的套二的房子），赶紧联系中介，结果告知需带看后才能报备，第一时间到人民中路一段5号院蹲守。
但房东迟迟没来，好像跟家里人没商量好，中介一直在沟通中。
房子位于1楼，我想看清里面的户型，于是大胆的敲开了楼上邻居家的门，这时才知1楼的30多平米是一分为二得来的，实际有两个门牌号，这种迁不了户口，空欢喜一场，无缘实小本部。
兜兜转转就到了2019年2月，东城根街小学C区和实小蕴雅校区的官宣，以及溜爸关于两个校区的文章分析，直接就差不多让我们放弃了东小，转战实小蕴雅。网上搜集各种信息，1元偷听溜爸在行一点关于蕴雅的所有回复，基本上确定蕴雅就是实小本部的亲儿子。
这里插个糗事：
手滑充了个999会员，本想按home键返回的，哪知指纹直接就支付了，公众号留言根据溜爸的回复操作，很快就退款了，对溜爸的人品好感又上升一个度。真诚感谢溜爸提供的这些平台，让像我一样抠（节约）的人，找到了自己想要的答案。
后面我们就三天两头过去看正在建设中的学校、看周围的夜景，从白果林出发一路高架，10分钟左右就到了。
在贝壳APP上对照溜爸预测的4个划片小区：
那会，融创观玺台2.5万/㎡、紫御熙庭1.9万/㎡商品房，馨光华庭1.35万/㎡安置房，清江美庐1.4万/㎡经济适用房，预算100万以内、至少套二，只有清江美庐满足条件。
图为2020年03月18日截图的在售房源套数及均价
3月约看了清江美庐几套房源，面积都是60㎡的小套二，总价在80-85万之间，都准备立马下手了，回家商量了一下，爷爷和我老公又考虑到对口初中实在太差（成飞或者37中），还当不到白果林小学，而且是否亲儿子、划片信息、新学校发展等一切情况都还不明朗，虽说我坚持以后配套初中肯定会修的，但没有官宣就没依据，这时我一个人的坚信就显得很无力，就这样搁置了……不得不说内部消息的重要性，多加些群认识些大咖很必要。
转眼就到了4月份，也没遇到其他更合适的房源，加之我们反复沟通，6年时间变数很大，先把眼前的小学给解决了吧，到时若还没有更好的初中，我们再把户口迁回白果林，或者重新换一套彩红小学的挂户房，仅用于初中户籍摇号（之前也看过彩虹小学的挂户房，50多万标间可上户，出租1300-1700元/月），这样感觉也还行，就“赌”一次吧。
家人沟通好后又继续看房，但这会清江美庐85万以下的房源，就只剩下一套我不太喜欢的户型（清水），这时我心里都有点慌了，当晚就和我老公一起带着娃，看完了90万以内的所有房源，综合比较后，直接选了一套最贵的约房东面谈、签约、给定金，回到家已半夜12点了。
通过贝壳APP的成交数据可以看出，越往后成交价越贵，现在清江美庐已经没有90万以下的房源了，我们也至少多花了几万元为犹豫的一个月时间买单，安慰自己就当给的这房子地暖的钱。
其他三个盘更是涨的厉害，所以看准后就尽早确定下来，别磨叽，但也不至于像我后面一样慌，这对谈价没益处，感觉之前的面谈攻略白看了，自己把握好节奏。
清江美庐我唯一不太喜欢的户型，其他户型都还可以
其实我老公一直想买那套清水的房子，想自己好好装修，他说他更喜欢住小房子，装修更有挑战和成就感，我怀疑他是为买不起大房子找借口而已。但我确实不太喜欢清水的那个户型，况且装修费神费力，还可能为装修不合意见吵架，还有工期、敞的时间成本和甲醛风险……
最终我们选的一套房东偶尔周末过来自住、装修保存不错的房子，闲聊中得知她正在读初二的儿子通过大摇号进入了树德光华，嗯，这正是我们所期盼的（迷信）。
说到中介问题，结合我刚刚追完的电视剧《安家》，给大家一个过来人的忠告：
中介一定要选像徐姑姑、房似锦这种专业有经验的，过户手续这些小问题分分钟搞定，只需你本人到场签字按手印就行。
但对于像朱闪闪这样的年轻小妹，且朋友圈从不发一条房源信息的，请慎重。当然如果你不介意在房管局从上午等到下午、多白跑几趟也就无所谓的。
利率上浮比例跟是否首套房、个人征信、银行政策相关。
当时首套房贷款利率一般上浮在15%左右，买我们房子的小两口属于首套房，找的某中介公司合作的建设银行，利率上浮了14%。
我们卖房的贷款行是开发商指定的中国银行，申请提前还款被告知差不多要排队3个月，而且需多给2个月房贷的违约金，好心痛。
这点我不得不吐槽，等得久不说，其他银行还款一年以上都不用给违约金的，建议大家在选择贷款银行时询问清楚。
鉴于此，我们不想再找四大银行了。刚好我上班的旁边就是民生银行，抽个空就去问了下，民生银行可以给我们做到只上浮10%，但需最低存5万元的理财，其中3万元三个月后即可取出，2万元一年后才可取出。
计算一下：
买我们房的小两口贷款总额77万，商贷30年，等额本息，下图是利率上浮10%和14%的区别，每月多还款近100元，总利息多3.4万元。存三个月的理财可忽略不计，相当于只需存一年2万元理财，就可少万元的利息，我觉得还是划得来，放款速度也很快。
二手房个税1个点，契税1或3个点，中介费2个点，增值税好像是5.3，记不太清了，当时缴费的单据好像交了，拍的照片也找不到了，还好我都有记账。
二手房除了中介费是按成交价算，其余税费都是按照房屋评估价计算。
如果你的首付款有限，就可让评估价尽量靠近成交价，这对于次新房来说很容易，但对于老破旧这种房子就很难。
而我们呢，因为不想交那么多的税费，就尽可能的让评估价低，首付高点，贷款少点。
目前对口实小蕴雅的4个楼盘，基本上都没满2年，有较高的增值税，融创和紫御很新，可能满2年还够得熬，而且很多都还没下产权。
清江美庐和馨光华庭虽说建成有好几年了，但由于经济适用房和安置房的性质，需满5年后补齐了钱，换成商品房的产权性质，方可进行交易。是否交增值税的这2年时间只得从交了契税或换了证后算起，哪个时间在前就依哪个。
预计今年下半年清江美庐满2年的房源就比较多了，不着急上学的可暂缓一下，能省几万的增值税。
但也得提醒你：下半年9月份蕴雅就开学了，价格可能有变；其次若没了增值税，房子更容易卖了，谈价空间也小了，总价可能比含了增值税的还高。
4月份定了上学的房子，就开始着手他爷的住房了。因为他爷在我们之前小区楼下的太极大药房坐诊中医，最开始考虑的也都是周边的二手房，无奈钱少房小税多，还大都是出租装修，加上尾款到账还要段时间，就每周末看房慢慢选。
无意中打开了成都购房通，刷到了郫县中铁·奥维尔，6月份开盘，6500左右的单价，新房与二手房的剪刀差，仿佛为我打开了新世界的大门，本来只够买套一的钱现在却有机会买奥维尔88平的套三双卫，为什么不摇号呢，反正6月份就快到了……
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但却从4月等到了6月，6月推迟到8月，8月延期到10月，最终等来了2万人疯抢，场面一度壮观，期间也报名过西班牙森林和北星城两个剪刀差较大的盘，可惜都未得到幸运女神的眷顾，更可气的是偏偏摇中了我本身不愿报名、他爷非让报的温江金马的中铁城，我们放弃资格没有购买。
奥维尔结果出来就快到11月了，这时剪刀差大点的盘越来越少，我们在犹豫要不要放弃摇号，毕竟这条路太艰难了。这时中介代理的蓝光长岛城的广告刷屏，北欧风格精装修，他爷被中介带去看了后，回来就喊我们买，不用摇号直接认购，其实我们内心是拒绝的。
因为之前才8千多也是精装的中航城我们就没看起，现在被蓝光接手了，改了个名和装修风格就要卖1万多，位置交通环境又没变，摇中率944%，这价格确实不值。
这个时候有一定的主见还是极好的，给老人分析李嘉诚的“地段地段还是地段”和溜爸的“学区学区地铁”。
即将开通的6号线和现已经通车的有轨电车，未来几年郫县应该不会再有新的交通。学区已经在青羊区有了，这套房就可考虑6号线地铁。况且我们卖的房就是地铁房，考虑他爷上班近方便，兜兜转转摇号又半年，又回到了继续看二手房的起点。
晚上没事刷刷朋友圈，一条房源消息吸引了我，我们之前小区的隔壁，距离地铁更近，出门左边200米地铁，右边200米高铁，还带车位，套二可改套三，马上私聊。
我一直以为是二手房，扯了半天都没搞清楚首付款、增值税这些，最后才坦白：这是开放商捂的盘，没有中介费个税增值税，跟买新盘一样只交1个点的契税。但是按2年前在房管局的备案价格签合同和贷款，贷款金额很低，首付很高，还要抱一大笔现金交易。
跟我老公和他爷商量，风险吧，肯定是有的，但是价格确实美丽，还不用给税费，交通位置也好，离他爷坐诊的药房也只有几百米。在贝壳上查到这个小区刚成交的两套同户型的清水房，不带车位，还有增值税，价格是90万和93万。
于是约第二天见面详聊，也实际看了房和车位，都挺满意的，到时会在售楼部跟开发商签合同，也就打消了我们的风险顾虑。死磨硬泡讲了一点点价下来就给了2万定金，从始至终开发商内部捂盘的人都没现身。
不过第二天晚上中介给我打电话说什么备案期过了只能全款，这我们哪付的起啊，但我又确实很想要这套房子，最后打算卖车，再借一部分，于是直接还了一个价，对方若同意我就孤注一掷了。后来想想我还价的太温柔了，只因我太想买它，所以人不能有软肋。
很快，12月初的样子吧，我们就顺利拿到了房子和配套车位，这比摇号期房快太多了。嗯，买房时多加点房屋中介还是有用的，我微信里有至少二三十位吧，但这种房可遇不可求，一般委托小中介卖的，不能拿到台面上来明说，只有自己慢慢去寻觅。
由于全款差的多，就打算卖了刚买一年的新车，落地12万多，瓜子二手车评估两小时后，报价7.31万，是真伤我心了。
车子真的是消耗品，奉劝能咬咬牙付个首付买房的年轻人，千万别一时逍遥买了车。
我是从农村走出来上大学的，家境很一般，我老公家后面中落了，就剩白果林那一套三代同住的小套二，2014年3月我儿出生了，当时我俩手上就只有10万存款，他想买飞度汽车，而我想买房。
但我老公就觉得房子有住的就够了，何必背几十万的房贷？有辆自己的车，带娃娃出去耍也方便，他就是我买房路上的绊脚石。
还好经济大权掌握在我手中，虽说只有10万存款，但5月份我们还是赶上了这趟现房末班车，感谢父母和我老公的冒杆朋友借钱给我们。
我老公一直嫌我买的偏远，从一环路搬到了绕城边，有钱的话谁不想买大的、住近的？
中介经常发朋友圈的话：买不起大的买小点，买不起近的买远点，总归先上到车再说，你才有机会换座位。
若当初听了我老公的用那10万元买了车，估计现在就值3万元吧，在2017年成都房价飞涨后，我们可能永远都买不起房了，更别说为娃考虑学区了。
车我们最终还是没有卖，钱差的有点多，除了跟家头很亲近的人借了些，其余的我就找银行贷的款，年利率在5.3%，比二套房上浮20%后的5.88%还低一些，但对单位和公积金要求比较高，而且不能直接用于买房，这个自己操作一下，就不明说了。自己若办不了的话，可以找一下企事业单位公积金买的比较高的朋友。但千万不要去找那些不正规的金融贷款机构，利息高不说，风险也大。
另外，很多银行也推出了装修贷，我顺便问了一下在建行工作的朋友，刚好赶上了去年12月底最后几天2.9%的利率活动（平常好像是3.7%），审批蛮快的，但也比较严格，需要在水电改造完成后，专人上门拍了照才予以放款。
找银行借钱虽说要给利息，但腰板挺得直啊，而且也不必太过于焦虑。
买得到吗？
清江美庐买了后，我们考虑他爷以后挨我们近一点，一碗汤的距离，无奈旁边的两个商品房小区买不起，馨光华庭的套一当时才50多万，但我老公说鸡蛋不能放在一个篮子里，万一这边安置房划片不过去（现在涨到70多万，男人的话不要听）。
于是就关注到了蕴雅旁边正在修建的611所的福利房，托人找一下关系看能不能买。
本来一直没消息的，结果在我们全款买了那边一两周后，就来电话说611准备选房了，而且刚好有朋友的朋友的同事想转手，户型好像只有两种，都是89平左右的套三，内部售价肯定很低，转手价跟我们说的不就低也不就高，取个周边房价的中间值。
一切都很好，但有个问题，不能直接在选号时就更名，成都限购政策出台后，需交房3年后才能再次交易，如果当时不能更名，后面风险性很大，而且我们又刚刚已经买了，确实无缘就没再联系了，3年后能交易了再看吧，只不过肯定不再是这个价格了。想要现在就买的朋友可以再深入了解一下，肯定是买的到的，就看后面怎么规避风险。
清江美庐的套二确实太小，餐桌没地放，小孩没安静学习的书房，而且还有两个娃……
根据自己的需求，我们卖了客厅之前的沙发、茶几、柜机空调，增加了宜家的书柜、书桌、折叠餐桌，小户型强烈推荐，餐桌不用时收起来可当餐边柜，6个抽屉容量很大。电视机移到了主卧，小孩偶尔在床上看一下，平常玩耍、看书、学习、工作都在客厅，冬天基本也只用开客厅的地暖就够了。
客厅挂机空调还没买，可能安个吊扇灯就行了。
次卧换成了带步梯柜的1.2米的实木上下床，长度宽度都刚刚好，想到以后两个娃大一点了也可以分开睡。主卧的床带有液压储物功能，两个衣柜和一面大鞋柜都是做到顶的，收纳还不错，目前我们一家4口住着刚刚好，也没觉得特别小。
所以清江美庐60平的小套二，合理布置后一家三四口自住也还将就，馨光华庭90平的套二感觉有点浪费。
虽说小区环境是差了点，但我们这栋就挨到门口的，平常基本上从不逛小区里面，抬脚出门就是学校、公园和万达，对的起这价格，还要啥自行车呢！
好了，今天就聊到这吧，确实有点啰嗦了，感谢大家耐心看完，最后再次感谢溜爸及团队给与我们大家学区上的引导！