“双2/3”的法条，苦逼了2/3的业主

中国的法律法规已有1110部。

2021年开始生效的《民法典》是一部大法。

《民法典》第278条：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”俗称“双2/3”。

业主共同决定的事项有哪些呢？

九条，其中包括召开业主大会、选举业委会和启用维修基金两条。

业主要向往美好生活，小区要奔向家园，这是最为关键的两条。

“双2/3”的设立，与其说是一道门槛，不如说是一只拦路虎，让人望而却步、望而生畏！

先说第一：

业委会是由业主大会选举产生的，法律法规赋予了她20多条责任和义务，但没一条权力。尽管如此，作为业主大会的执行机构，作为全体业主的“传声筒“，业委会的作用非同小可、无法替代。

可以说，有了业委会的小区，可能幸福；没有业委会的小区，不可能幸福。

缘何呢？

试想：任何一个小区，依法都有属于全体业主的公共配套和所属，它们可以产生公共收益。一般而言，20万㎡的小区，年公共收益约近二百万元。以此类推，小区越大，公共收益越多。

如果一个小区从未召开过业主大会，从来没有业委会。不管多少年，可以肯定：这些公共所属带来的公共收益，与它的主人——全体业主没半毛钱关系。

就算是有善心大发的商家，将公共收益给留着，可没处交啊！谁接收呢？

不仅如此，没有业委会，物业换不换？换哪家？物业费多少？都不由业主说话。小区其他事务，更没有业主的份。

在一个主人没有权益保障、没有公平、甚至没有尊严的小区里，业主自然不可能幸福。

之所以说“有了业委会的小区，可能幸福”，是有可能业主们一不小心选了个”业伪会“、“孽委会”……

在《民法典》以前的《物权法》时代，对于召开业主大会，选举业委会的设计是“双1/2”，即“双过半”。

即便是“双1/2”的条件下，至少有1/2的原因是因为业主的参与度不足1/2，从而导致举国上下有2/3的小区没有业委会。

如今，房地产业风光不再，很多在建小区的房产因不能“一售而空”，那开发商手中或许被迫成为1/3的业主，再加上“党员比例不得低于60%”之“原则”，不难推断：

原本就难成立的业委会，难上加难！

因此，小区要到家园、业主要向往美好，难乎其难！

  再说第二：

房屋的设计寿命：砖混结构50年，钢混结构80年。《不动产证》中，产权年限商业40年，工业50年，住宅70年。

为保障购房人将《不动产证》的年限用足，政策便设计了一种“建筑物及其附属设施的维修资金”。此金按房价比例分别由购房人和开发商认缴，一般交政府房屋相关机构代管。

一直以来的新旧法规是：凡启动维修资金，需经“双2/3”的业主同意。

纵观近20年的维修资金使用，呈现出这样几种“特色”：

1、要么分文未动；

2、要么一用告罄；

3、用过的很多造假；

4、通过“绿色通道”启用；

5、完全完成完整程序而启用其中一部分，确实用到实处的，很少。

出现前四种状况的主要原因：“双2/3”。

有人说全国的房屋维修资金总量有5千亿，有的说1万亿。相差这么大，官方又从来不说（一个系统内统计下十分容易），这本身也令人费解，显得深不可测。

作为70年的房屋“养老钱”，哪怕未曾动过的维修资金已显得弥足珍贵。

从调查使用过的一些小区情况看，维修资金像一块“唐僧肉”，长期被人惦记，惦记的人一般是与之相关的商家、机构、做工程的。一但惦记成功，往往三番五次。让人匪夷所思的是绝大多数业主对此毫不知情。

近两年情况已有所好转，主因是业主们醒了，知道这点“养老钱”根本就不可能支撑到老，所以在严加看管！

所谓“绿色通道”，是一些地方政府知道“双2/3”难以实施，便出台一政策：鉴于某些特殊情况，由基层政府、相关部门和部分业主代表，可以决定动用维修资金。

看上去情有可原，实则于法不通：

维修资金的所有权人是全体业主，他人凭什么决定用还是不用？

“双2/3”的设定，也贻害了不少小区，原本花小钱修了完事，拖到后来花大钱还不能解决问题。有的消防、电梯等年久失修因为久拖不决，结果还酿成人间惨剧。

保护大多数人利益，兼顾物权，照顾人权，考虑这些因素本来很正确，但制定一个长期困难重重，多年无法践行的法条，到底意欲何为呢？

事实上《民法典》之《物权法》部分在征求意见时，有无数个仁人志士对此作出过质疑和修订参考，但最终都泥牛入海。

第278条，值得再商讨……