土地增值税疑难热点问题应对技巧与模拟清算
本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合当地土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。
专家介绍
董春辉：金旭红财税集团特聘财税专家，中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A税务事务所首席税务顾问，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，国内多家房地产财税培训机构特聘讲师。先后担任数十家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。
课程大纲
第一节：土地增值税立法动态与最新文件解读
1、《土地增值法》征求意见稿解读
2、土地增值税立法对房地产企业的影响
3、土地增值税立法的最新动态
4、土地增值税申报表变化解读
第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略
1、集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题
2、清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题
3、营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题
4、国地税合并后加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题
5、房地产调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题
6、新形势下土地增值税清算的应对策略
第三节：土地增值税征税范围的难点问题
1、集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？
2、出售小产权方是否应该缴纳土地增值税？土增税立法之后呢？
3、土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？
4、转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税？
5、转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税？
6、个人转让不动产是否缴纳土地增值税?
7、土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同？
第四节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对
1、土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析
2、纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？
3、一般计税项目收入确认的难点问题
4、跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题
5、多合同销售的风险分析及应对策略
6、代收款项与价外费用（违约金、更名费等）的涉税风险？
7、随房价一起收取的装修费初装费的处理，合同应如何签订才能加计扣除？
8、阴阳合同避税有何风险 ?
9、超建面积如何处理?
10、六种视同销售情形的收入确认?拆迁还房视同销售收入以哪一年为准？价格高低哪一个对企业有利？
11、面积差异补退房款如何进行税务处理？
12、销售配套设施的处理
13、销售人防车位使用权，地上车位使用权、地下车位使用权如何纳税？
14、售价偏低且无正当理由具体怎么确定？
15、简易计税老项目收入确认难点问题
第五节：房地产企业收入确认的税会差异分析与调整
一、新收入准则的变化对地产企业的影响
1、新收入准则的主要变化
2、“五步收入确认法”在地产企业的应用实例
3、新收入确认方法对地产企业的影响
二、房地产企业收入税会处理总体差异
1、处理依据的差异
2、收入总额确认的差异
3、收入确认条件的差异
三、开发产品销售的税会处理与差异调整
第六节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对
一、土地价款扣除难点问题
1、净地招拍挂取得土地的难点问题与应对
⑴ 多地块、多业态、混业经营拿地策略的制定案例分析
⑵ 集团拿地,子公司异地开发模式的税务风险控制与规划
⑶ 土地出让金分期付款的利息是否属于土地成本？土地增值税前可否加计扣除？
⑷ 土地招拍挂佣金是否属于土地成本？土地增值税前可否加计扣除？
⑸ 六种土地出让金返还方式如何进行税务处理？
⑹ 土地价款抵减销售额三个税种纳税处理的区别？如何处理对企业更有利？
2、毛地出让取得土地的难点问题与应对
⑴ 现金补偿的扣除凭证与条件？
⑵ 区分政府行为和市场行为两个实质证据是什么？扣除凭证有何不同？有何风险？
⑶ 虚增拆迁补偿款税务风险防范
⑷ 拆迁还房的交易实质是什么？
⑸ 拆迁还房取得土地成本如何确认？视同销售收入以哪一年为准？价格高低哪一个对企业有利？
⑹ 拆迁还房补偿方式扣除凭证如何确定？
⑺ 多个项目公司共同拆迁补偿成本如何处理？是否需要分摊？
⑻ 土地熟化人补偿可否计入土地成本？
3、集体土地征用与留用地开发成本确认的难点问题与应对
⑴ 广东省及深圳市留用地返还相关政策
⑵ 集体土地征用补偿的处理原理？
⑶ 留用地返还的税务处理难题是什么？
⑷ 留用地零成本问题如何解决？有何误区？
⑸ 留用地开发返还集体经济组织的房屋如何避免被界定为利润分配？
⑹ 留用地返还开发税务筹划方案设计及案例分析
4、股权收购取得土地难点问题与应对
⑴ 股权收购取得土地的涉税风险分析
⑵ 最高股权收购价格的确定方法与案例分析
⑶ 股权收购后建筑物推到重建原成本可否计入开发成本？
5、收购在建工程的难点问题与应对
⑴ 收购在建工程与收购股权的区别？
⑵ 收购在建工程的条件
⑶ 开发投资额达到25%如何确认？
⑷ 投资额没达到25%如何才能转让？
⑸ 转让在建工程土地增值税可否享受加计扣除政策？
⑹ 转让在建工程可否享受普通住宅优惠政策？
⑺ 购买在建工程开发后再销售土地增值税可否加计扣除？申报表如何填报？
⑻ 购买在建工程推倒重置，其成本可否计入新项目成本？是否需要进项转出？
6、土地置换难点问题与应对
⑴ 土地置换如何确认土地成本？是按照原价还是评估价？
⑵ 土地置换方式政府是否应该重新按照评估价开具土地出让金票据？
二、开发成本扣除难点问题
1、前期工程费的难点问题与应对
⑴ 项目立项对土地增值税的影响
⑵ 户型设计对土地增值税的影响与案例实操
⑶ 哪些政府收费不属于代收款项？土增税清算时如何沟通才能加计扣除？
⑷ 管理费用和前期工程费能否合理转换？
2、建筑安装工程费扣除难点问题
⑴ 建安合同签订纳税风险规避与筹划
⑵ 装修费的处理
⑶ 水电费的处理
⑷ 建筑工程劳动保险的处理
⑸ 招标代理费、房屋测绘费
⑹ 售楼处样板间装修费的处理思路与风险防范
⑺ 招标代理费、财产综合险可否计入开发成本？
⑻ 房地产企业虚增成本的手段及稽查手段
⑼ 建安发票的开具要求
3、基础设施费与公共配套费扣除难点问题
⑴ 园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？
⑵ 建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业主所有？
⑶ 建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明无偿移交给政府公用事业单位？
⑷ 有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？企业所得税是做收入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？
⑸ 作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补偿如何处理？如何确认成本？
⑹ 配套设施转为自用如何处理？再销售土地增值税如何计算？如何避免决策失误？
⑺ 产权车位、人防车位、地下无产权非人防、地上无产权车位、机械车位等在各税种前如何处理？如何扣除企业所得税、土地增值税、增值税与房产税的税务风险？
4、开发间接费用
⑴ 集团公司如何优化项目管理价值链？
⑵ 土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别
⑶ 营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？
⑸ 项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？
三、税金及附加扣除难点问题
1、地方教育附加不能在土地增值税前扣除吗？如何跟税务机关沟通？
2、印花税能在土地增值税前扣除吗？
四、开发费用扣除难点问题
1、如何把握土地增值税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？
2、据实扣除资本化利息的起止时点
3、民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？
4、利息扣除方法的选择与限制
5、统借统还利息可否按金融机构利息扣除？
五、加计扣除的难点问题
1、直接转让土地
2、生地变熟地
3、购买在建工程开发
六、成本扣除项目的审核要求
1、实际发生与支付款项有何关系？
2、实际发生与取得票据有何关系？
3、实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？
4、预提成本可否扣除？
5、营销设施可否扣除？
七、共同项目的成本分摊技巧
1、不同类别开发产品成本分摊技巧有哪些？
2、共同成本核算技巧有哪些？
3、连体楼筹划思路有哪些？
4、地下车位成本归集与分摊技巧
第七节：土增值税清算政策及运用技巧
1、土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件
2、土增税清算单位、计算单位准确划分技巧
3、应清算与可清算项目准确把握技巧
4、清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对
5、清算后再取得发票如何处理
6、核定征收的运用策略
7、土地增值税税收优惠及应用
8、装修房与毛坯房土增清算时有何不同？
9、免税临界点的如何正确运用？
10、调整增值率的有哪些方法？
11、尾盘销售如何进行土增申报？
第八节：土地增值税筹划方法
1、变量引进
2、立项技巧
3、价格策略筹划法
4、核算技巧筹划法
5、核定征收筹划法
第九节：土地增值税模拟清算
1、为什么要模拟清算？
2、土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程
3、跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例
4、新项目土地增值税模拟清算案例