房子再次暴涨，潮水落去，谁在裸泳

最近人们在谈论一个奇怪的现象，那就是随着疫情的发展，并没有出现人们想象的大家都变穷了，大家的生活都变艰难了。实际情况是，在这场灾难中损失最大的是穷人，因为他们更穷了，而富人并没有因为疫情而减少财富，相反的，很多富人更富有了，贫富差距进一步拉大了。

我不是经济学家，所以没办法从经济学根源上解释这个现象，从简朴的角度来看大概就是富人有更高的抗风险能力，更多的投资渠道和机会，因为危机往往是转机，很多人看到了机会却没有能力去抓住，而富人有更多的资源来把机会变现。

最简单的例子恐怕就是房子了，上次看到新闻说，疫情期间，有房子的人和无房者的财富差距进一步拉大。这很好理解，看看多伦多火热的房产市场就可以发现，有房子的人可以靠房产增值一年累积十几万甚至几十万，没有房子的人越来越买不起房子，靠省吃俭用是很难存下这么多钱的。长久以往贫富差距就逐渐拉开了。

所以买房子就成了人们心中投资的不二法宝，在多伦多不仅仅是华人热衷于投资房地产，印度人，俄罗斯人，伊朗人也一样抢房抢的不亦乐乎。我有客户从几年前的只有一套自住房，到现在已经拥有了近十套各类投资房，随着房市的水涨船高，他们的资产也的确一直在扩大。

曾几何时人们认为多伦多的房价是永远都不会跌的，于是有人疯狂加杠杆，大额借贷来买房子。但2017年，在房市最火热的时候，政府一纸海外买家税新政犹如在炙热的火盆上到了一盆冷水，房产价格断崖式下跌。在一切重灾区区域，房价下跌了30%以上，很多房产投资人损失惨重。我身边的朋友就有放弃交房，宁肯放弃几十万首付以避免更大的损失。

从那以后房地产市场经历了三年的冷静期，以前走到哪里大家都在谈论房子，而那三年，市场非常平静，惨跌的教训让人们望房却步。然后疫情来了，各路专家都预测加拿大的房地产市场会随着疫情的发展进一步崩溃，甚至跌入谷底。然而各种看衰的声音没有阻挡房市火热的脚步，市场开始了新一轮疯涨，2020年年初达到了顶点，一个房子出来，几十个offer也不是新鲜事，尤其是小镇的房子，经历了超过30%的暴涨。于是房子会永远涨下去的想法再度抬头，人们又纷纷加入了买房大军。

有人说在多伦多什么都不用做，只要炒房就可以衣食无忧。但随着疫情回落，通货膨胀逐渐显现，生活必需品，食品都在涨价。以前出去吃顿便饭，两个人三十几块可以吃饱吃好，现在随便一个餐厅都需要五六十才行。超市里的蔬菜水果一字头已经越来越少，几乎都要几块钱一磅，人们不禁感叹生活越来越难。于是很多人认为房地产市场是很好的避风港，钱放在里面至少可以抵御通胀，于是小面积的投资房越来越火，三室单车库的townhouse已经要卖到一百多万。

身边太多人把绝大部分身家都压在了房子上，认为别的投资收益都不够诱人。但您有没有考虑到房产的低流动性，交易中的高费用，收益中的高税率问题呢？

房产对大部分人来说都是一宗投资，越贵的流通越困难，因为能承受的人会越少。一栋房子挂在市场上几个月甚至半年卖不掉并不罕见。如果想快速卖掉，只能降价处理，严重影响收益。

另外买卖房产有非常多的费用，经纪费现在基本上3.5%，土地转让税最少也要1.5%，如果在多伦多内，还要再加1.5%左右，再加上律师费，name search等固定费用也要几千块，所以整个房产交易下来，大概6%或者以上是需要支付各种费用，这无形中降低了房地产投资的收益率。

房产买卖中，只有买卖主要自住房才能免税，而一个家庭，在同一时段只能有一个主要自住房，而其他房产都要按照资本利得交税。打个比方说，您卖了一个投资房，获利50万，资本利得就是25万，这25万要计入您当年的收入来交税。假设您已经年入20万了，那么这25万大概要交50%的税，也就是您需要交12.5万的税。

所以房产交易看似赚钱，但一般长期持有才能获利，再加上各种费用和税，这些账算下来，房产的年平均收益率并不高，甚至比不过股票。

而且房产投资是一次性大额投资，等于把钱锁在了房子里，无法进行其他的经济活动了。而一旦潮水落去，想抽身而退是没有那么容易的。

所以不要把鸡蛋都放进一个篮子里，不管这个篮子是多么的金光闪闪惹人爱。做好家庭财务规划再去做投资，投资的时候记得资产配置的重要性。

保险，保险，保险，重要的事情说三遍

保险是家庭经济安全的基石，如果没有地基，那么一切美景都是空中楼阁，抗不了风险。所以不管您是高净值人群还是普通百姓，一定要记得投资的时候配置与之相配的保险。

而且保险的理赔免税，保险里的资金不受债务追讨，分红保险的长期投资收益率并不比房产要查，而它的流动性，安全性，稳定性要高的多。

不知道这一轮房市暴涨会持续多久，有多少人因此暴富，在潮水落去的时候，希望你我都不会发现自己在裸泳。

作者简介：Ph.d Vicky Gao 高静华，私人保险理财顾问、税务顾问。