法院案例选：物业纠纷典型案例 4 则
规则要述
01 . 配套设施缺乏，业委会不能代表业主提起违约之诉
业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件提起违约之诉的，因其不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
02 . 物业服务收费标准的变更决定，应由业主共同决定
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项的变更决定，应由业主共同决定。
03 . 拖欠物业费，实际物业服务企业可起诉物业使用人
前期物业服务企业经建设单位同意另行委托物业管理的物业服务企业，有权起诉拖欠物业管理费用的物业使用人。
04 . 一般履行瑕疵，不构成拒缴物业管理费的正当理由
物业服务企业已依约及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，不构成正当理由。
规则详解
01 . 配套设施缺乏，业委会不能代表业主提起违约之诉
业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件提起违约之诉的，因其不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
标签：物业纠纷｜主体资格｜业委会｜配套设施
案情简介：2011年，小区421户业主中有325户授权业委会起诉开发公司，理由：开发公司在商品房买卖合同中承诺的会所、幼儿园未达到使用条件。
法院认为：①业委会系根据《物权法》和《物业管理条例》规定成立的组织，其诉讼权利能力根据法律、法规有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。本案纠纷不属《物权法》和《物业管理条例》规定的业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作决议超出了业主大会自身职责和权限，亦同样超出了业委会职责和权限，不会使业委会产生诉讼权利能力资格。②合同之债具有相对性，业主系商品房买卖合同权利义务主体，系与本案有直接利害关系的人，本案业委会与商品房买卖合同无直接利害关系，业主授权不会使业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格，判决驳回业委会起诉。
实务要点：业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件代表业主提起违约之诉的，因不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
案例索引：江西高院（2013）赣民一终字第53号“某业主委员会与某开发公司商品房销售合同纠纷案”，见《赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会诉江西帝景置业有限公司商品房销售合同纠纷案——业主委员会的诉讼主体资格问题》（龚雪林），载《人民法院案例选》（201303/85:154）。
02 . 物业服务收费标准的变更决定，应由业主共同决定
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项的变更决定，应由业主共同决定。
标签：物业纠纷｜物业费｜共同管理事项
案情简介：2009年，詹某与物业公司签订物业管理合同，约定收费标准为每平方米每月2.8元。2010年，物业公司与开发公司签订物业管理委托合同，约定物业收费新标准为每月每平方米6元。2011年，詹某诉请物业公司按新标准多收取的物业费290元。
法院认为：①詹某与物业公司在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求，该约定合法有效。②依《物权法》第76条第1款、第2款规定，物业服务收费标准显属“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业公司现有证据显然不符合《物权法》规定的上述要求，其仅凭与开发公司重签物业管理委托合同，将物业费标准由原来的每平方米每月2.8元提高到6元，依据不足。判决物业公司返还詹某多收取的物业费290元。
实务要点：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
案例索引：广东广州中院（2011）穗中法民五终字第3025号“詹某与某物业公司物业服务合同纠纷案”，见《詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意》（张怡），载《人民法院案例选》（201303/85:184）。
03 . 拖欠物业费，实际物业服务企业可起诉物业使用人
前期物业服务企业经建设单位同意另行委托物业管理的物业服务企业，有权起诉拖欠物业管理费用的物业使用人。
标签：物业纠纷｜物业费｜诉讼主体资格｜物业使用人
案情简介：2007年，物业公司接受开发公司及前期物业委托进行物业管理。因小区业主的配偶亦物业使用人庄某拖欠物业费及其他相关费用致诉。
法院认为：①虽然庄某非案涉房产业主，但物业公司举证证明庄某作为业主配偶，系诉争房产使用人，且缴纳过相关费用。根据物业管理委托合同约定及国务院《物业管理条例》规定，物业使用人亦负有物业管理费及政府规定应缴其他费用义务，逾期未缴纳，应承担相应违约责任。庄某现未缴纳物业管理费及其他费用，系适格被告。②依物业管理委托合同约定，物业公司系接受开发公司和前期物业服务企业委托，对本案所涉物业提供物业管理服务。不论是国务院《物业管理条例》还是厦门市《住宅区物业管理条例》，均规定开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理，但并未规定开发建设单位在出售房产之后无权将房产项下物业管理另行委托。现开发公司将物业委托物业公司进行管理，并未违反法律规定。本案物业管理委托合同应认定有效。③物业公司接受委托后，依约对物业进行了物业管理，业主及物业使用人亦享受了物业公司提供的物业服务，物业公司与庄某之间的物业服务合同关系有效成立，物业公司系本案适格原告。
实务要点：前期物业服务企业经建设单位同意，另行委托物业服务企业进行物业管理，实际物业服务企业对拖欠物业管理费的物业使用人提起诉讼的，应认定原告与被告的诉讼主体资格。
案例索引：福建厦门中院（2011）厦民终字第656号“某物业公司与庄某物业服务合同纠纷案”，见《厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案——物业服务合同纠纷中“正当理由”的认定》（李桦、刘远志），载《人民法院案例选》（201301/83:126）。
04 . 一般履行瑕疵，不构成拒缴物业管理费的正当理由
物业服务企业已依约及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，不构成正当理由。
标签：物业纠纷｜物业费｜履行瑕疵｜正当理由
案情简介：2010年，物业公司以业主庄某拖欠物业费及公共维修金为由起诉。庄某以小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序、小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等抗辩。
法院认为：①最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。②庄某主张物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序等情形，但其所提供证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。③至于庄某提出小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等问题，因物业服务企业职责只是根据物业服务合同授权，为物业正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，亦无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主搭建侵犯其权益，可另行主张，但不能构成拒付物业费理由。况且物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，庄某等业主亦可依物业管理委托合同约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权益，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，亦非明智之举。庄某应依约交纳物业费及公共维修金。因其未依约交纳，构成违约金，故判决支付拖欠物业费及公共维修金同时，判决支付滞纳金。
实务要点：物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不构成正当理由。
案例索引：福建厦门中院（2011）厦民终字第656号“某物业公司与庄某物业服务合同纠纷案”，见《厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案——物业服务合同纠纷中“正当理由”的认定》（李桦、刘远志），载《人民法院案例选》（201301/83:126）。