房地产业“碳中和”路线图
中国建筑全过程能耗和碳排放（截至2018年），分别占全国能源消费总量、全国碳排放总量比重的46.5%、51.3%。图/潘凌
开发商需要从设计、建造、运营、管理到维护，用一个全生命周期的角度，去思考和构建房地产“碳中和”路线图。
实现“碳达峰、碳中和”，事关国家经济社会发展重大战略的实施，也是房地产业迈向绿色发展、高质量发展的必由之路。
“在中国2030年达到碳排放峰值，2060年实现'碳中和’的政策目标的影响下，房地产和建筑行业及相关企业作为碳排放的主要贡献者，应先从能源管理方面的审计开始，调整整个物业包里面的能耗系统。”戴德梁行大中华区可持续发展服务联席主管黄衍维接受《中国房地产金融》记者专访时表示，房地产开发商，需要从设计、建造、运营、管理到维护，用一个全生命周期的角度，去思考和构建房地产“碳中和”路线图。
6月17日，戴德梁行与美国绿色建筑委员会(USGBC)联合发布《迈向碳中和推动中国房地产可持续发展》报告(以下简称“报告”)，研究显示随着政府及投资者纷纷做出碳排放“净零”承诺、不断加码绿色发展，开发商在做出开发及运营决策时，更有动力考虑ESG(环境、社会、公司治理)因素。报告预测，为房地产投资者、开发商以及业主，了应对减少碳排放量，将会加快制定建筑全生命周期的碳减排计划，以此推动房地产业向低碳模式转型。
“碳中和”视角下的房地产、建筑业
2015年12月《巴黎协定》中提出要把全球平均气温较工业化前水平升高幅度控制在2摄氏度以内，并向着1.5摄氏度努力。要实现这一目标，全球温室气体排放需在2030年前减少一半，并在2050年左右尽量达成净零排放，即“碳中和”。
2020年9月，中国在联合国大会上表示，中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，争取在2060年前实现“碳中和”。十九届五中全会将“碳排放达峰后稳中有降”列入2035年远景目标。
根据全球碳地图集2019年的统计数据，显示随着过去几十年经济的快速发展，中国2019年的二氧化碳排放量达到101.75亿吨，如果包括其他温室气体排放，则为117亿吨，约占全球排放量的30%。
其中，建筑业、房地产行业碳排放量是“耗能大户”。全球建筑建设联盟发布的《2020年建筑业全球形势报告》指出，2019年建筑行业相关二氧化碳排放占全球排放量的38%，其中10%的二氧化碳排放来源于钢铁、水泥和玻璃等建筑材料的制造过程和建筑建造过程。中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告》数据显示，中国建筑全过程能耗和碳排放(截至2018年)，分别占全国能源消费总量、全国碳排放总量比重的46.5%、51.3%。
在朝着“碳中和”这一目标迈进的过程中，房地产行业显得至关重要。
5月26日，住房和城乡建设部标准定额司一级巡视员倪江波在“2021中国房地产业碳达峰发展高峰论坛”指出，住建部正在围绕城乡建设绿色发展和碳达峰、碳中和战略要求，制定城乡建设领域2030年前碳达峰实施方案和绿色建筑与建筑节能“十四五”发展规划。该规划将着力构建城乡建设领域，碳达峰、碳中和的时间表、路线图，构建新的发展格局。
倪江波表示，“十四五”高标准节能减碳，是绿色建筑的底线。“绿色建筑应以更高节能、更低碳排放为标准，先行先试低碳建筑、超低碳建筑、近零碳建筑、零碳建筑，建设零碳城市、零碳社区、零碳市政基础设施等。”
国家应对气候变化战略研究和国际合作中心战略规划部主任柴麒敏在《房地产企业应对气候变化行动指南》会议上指出，“十四五”阶段，“碳中和”建筑的示范工程和项目应该是努力的方向，零碳建筑科技和既有建筑的升级改造是重点，比如提升低排放建筑的标准和运营水平，加快推动超低能耗、近零能耗和零能耗建筑。
由于中国每年新增建筑面积已达约20亿平方米，黄衍维表示，中国建筑在实现碳排放目标的进程中，将发挥重要的作用。
房地产行业如何“碳达峰、碳中和”？
从“十四五”规划及国家应对气候发展方向看，“碳中和”建筑的示范工程和项目是努力的方向之一。房地产企业未来不仅本身需要碳排，更需带动上游节能减排，整体价值链实现“碳达峰”、“碳中和”。
“房地产行业链条很长，'碳达峰’、'碳中和’的政策目标会直接影响投资者、开发商新增的项目。因此，从开发设计到运营期间，都需要把碳排放考虑进去，需要用一个全生命周期的角度来考虑新项目的运营。”黄衍维告诉《中国房地产金融》。
房地产行业如何参与到“碳中和”进程中来?黄衍维表示，“碳中和”是一个比较新的议题，在实操层面的过程比较漫长。
对于房地产开发商、投资者或者业主而言，实现碳中和需要采取如下6个步骤:制定定义清晰的目标，同意碳预算并在整个项目过程中遵照预算执行，利用现有材料，减少材料的使用和能源需求，选择对环境影响小的材料和能源，抵消剩余的碳排放。
报告显示，针对房地产业整个生命周期的碳排放，需要考虑建筑使用年限内能源和水的消耗量。为此，需对建筑工程进行多方面的评估，包括建筑用途、设计、机械设备、建设、建筑材料运输与回收、建筑运行、管理与维护等方面。而在建造、运行、重新使用或拆除建筑前，还需要考虑碳补偿、避免碳排放、隐含的排放量、运营产生的排放量。
对于新建物业，开发商需要从选址到运营、建造等环节，需要全盘计划”碳中和”路线。对于持有运营管理的业主而言，需要进行碳排放审计，了解物业的能耗是否可以达到要求标准。“很多开发商在大中华区持有的物业比例较高，尤其是商业地产。对于开发商来讲，商业地产一直是耗能大户，尤其是在空调系统方面。”黄衍维建议开发商根据国际碳排放标准，有针对性的对商业地产物业进行能源审计和物业包的能源系统更新。
对于房地产行业，实现“碳中和”目前看来仍面临挑战。黄衍维认为，第一，国家宏观扶持政策有待完善。目前暂未形成高效支持低碳房地产发展的法律、政策体系，缺乏具体引导企业投资的产业、技术、金融及税收等优惠政策;第二，低碳房地产供给动力不足。包括房企及相关机构研发经营风险大(政策风险、市场风险、成本风险、技术风险)，大部分房地产企业仍持观望态度;第三，低碳房地产需求有限。鉴于政府在私人节能环保住宅的消费上没有相应的鼓励政策，建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给最终消费者，因而推动房价上扬，大多数消费者难以承受相关的额外支付;第四，低碳房地产建设推行缓慢。
因此，从实操层面来看，有赖于业内众多机构共同推动行业发展达到“碳中和”目标，“我们也可以协助客户从企业和项目层面制定可持续发展和碳中和的路线图，并制定ESG政策和目标以及最终实施计划。”黄衍维说。
绿色金融与房地产投资
制造业、房地产业等传统行业进行转型升级、实现“碳中和”过程中，绿色金融正成为“碳中和”的重要支撑。
我国于2012年颁布《绿色信贷指引》，并于2016年发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》，从而制订支持绿色贷款的全面政策框架。明确将绿色建筑发展、建筑工业化、既有建筑节能改造、海绵城市建设、智慧城市建设和低碳省市试点、低碳城(镇)试点、低碳社区试点、低碳园区试点的低碳能源、低碳工业、低碳交通、低碳建筑等低碳基础设施建设及碳管理平台建设项目列为重点支持项目。
2017年，证监会发布《关于支持绿色债券发展的指导意见》，表示:重点支持长期专注于绿色产业的成熟企业;绿色公司债券申报受理及审核实行“专人对接、专项审核”，适用“即报即审”政策，并且开通“绿色通道”制度安排，提升企业发行绿色债券的便利性。
2020年10月20日，生态环境部、国家发改委、人民银行、银保监会、证监会联合发布《关于促进应对气候变化投融资的指导意见》，共同致力协调改善金融投资环境以应对气候变化。
黄衍维表示，金融机构在可持续发展和“碳中和”的目标中扮演十分重要的角色。
数据显示，国内21家主要银行绿色信贷规模由2013年底的5.2万亿元增长至2020年末的超过11万亿元;2016至2020年间，我国境内绿色债券发行量均在2000亿元以上。截至2020年底，有56只绿色或ESG相关债券在港交所挂牌，累计市值达到2140亿港元。
从今年第一季度绿色发债情况来看，2021年前4个月已经有30只绿色相关债券在香港交易所上市，融资超过900亿港元，已经超过2020年发行总量。新世纪评级数据显示，1至5月境内债券市场中绿色债券累计发行数量150只，累计发行金额1924.95亿元，同比分别增长56.25%和82.72%。
黄衍维认为，绿色金融市场热度之高，反映了企业推动“碳中和”的需求强烈，他预计这个势头依然会持续。
从房地产投资层面来看，绿色投资成为房地产投资者、开发商和业主做开发和运营决策的核心驱动因素，ESG成为企业可持续发展的价值标准。2020年7月1日，联交所新版ESG指引开始实施，进一步提升上市公司在ESG治理、实践、披露等各方面要求;上海证券交易所深入探讨ESG指引，A股市场信息披露也将进入强监管时代。“越来越规范和趋向于严格的上市公司ESG报告指引，体现了金融市场对绿色转型的重视程度日益增加。”黄衍维说。
此外，从资产管理角度来看，取得绿色认证的建筑，对于投资回报起到绝对性的提升作用。黄衍维表示，这会提升建筑在商业层面的收益，包括租金提升、资产的保值升值。
以上海甲级写字楼为例，截至2021年一季度，上海全市甲级写字楼存量达到1377万平方米。其中绿色楼宇大约有801万平方米，约为全部存量的58.2%。其中，大多数的楼宇已经获得了LEED认证。从认证时间上来看，到2021年一季度，上海甲级写字楼中绿色楼宇面积较2015年已增长2.4倍。
戴德梁行测算了上海甲级写字楼市场租金，显示2021年一季度，上海全市甲级写字楼中拥有绿色认证的项目的平均租金为人民币8.51平方米/天，比那些非绿色楼宇的平均租金要高11%。
如果以选用浦东同一区域两栋甲级写字楼比较，LEED认证过的绿色甲级写字楼日租金会比没有认证过的甲级写字楼贵2元/平米/天。如果以投资五年期3万平方米的建筑面积的办公楼测算，同一区位品质类似的绿色楼宇会比非绿色楼宇多获得高达1.09亿元的租金收益。