同等入学、落户，共有产权房来了，刚需房不香了？
那么，事情真是这样吗？在共有产权房必然到来、甚至马上要到来的大前提下，佛山楼市将产生怎样的变化？
南海版共有产权房，要点有这些
11月12日，广东省佛山市南海宣传部官方发布消息，佛山市南海区住房城乡建设和水利局将在近期出台《佛山市南海区推进共有产权住房试点工作实施细则》（下称《实施细则》），佛山市户籍居民、新市民均可申请，与商品住房同享落户、入学等公共服务，还可以申请公积金贷款。
具体来看，共有产权房原则上个人持不低于50%份额产权，其余部分为政府产权份额。
简单来说，就是半价可以买房！一时间，激起了不少关注与口水。
但具体事情具体分析，在这之前，我们必须好好读读南海区的这个消息。
什么是“共有产权住房”？
“共有产权住房”属于政策性住房。纳入城镇保障性安居工程，由政府提供政策支持，由供应主体筹集，参照同地段、同品质商品住房价格水平确定评估价格，以低于评估价格配售给供应对象，并限定使用和处分权利，实行供应主体与供应对象按份共有产权的政策性住房。
即地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。
简单说，就是购房者和政府或相关机构共同买一套房，购房者按照出资份额共同享有产权。这样，购房人可以花费相对较少的金额购房。
哪些人可以购买共有产权房？
佛山市户籍居民、新市民符合以下条件的可以申购：
（1）申购人在南海区常年生活且有完全民事行为能力（非南海区户籍居民还需在南海区有稳定的工作），申购人的配偶及其未成年子女必须作为家庭成员共同申购；
（2）申购人及其家庭成员在佛山市无自有产权住房，并且申购前5年内在佛山市没有住房转让记录；
（3）非南海区户籍申购人申购前在本区连续购买社保5年及以上，且申购时前一个月保持参保状态；
（4）户籍在村委会的申购人和共同申购人除符合上述三项条件外，还需在佛山市未享受过农村宅基地政策和没有自建房；
（5）申请人为新市民的，还需持有本区居住证。
但是需要注意的是，也有不少人是被明确没有申购资格的：
（1）申购人或其家庭成员已签订佛山市住房购买合同或产权调换形式的征收（拆迁）补偿协议，或持有未办理受赠、继承手续或其他未办理不动产登记的佛山市住房；
（2）申购人或其家庭成员被列入失信惩戒名单。
此外需要注意的是，一个家庭或个人只能申购一套共有产权住房，并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。已承购共有产权住房的家庭或个人，不再另外享受佛山市住房保障政策，包括申请租住公共租赁住房、领取住房租赁补贴等。
共有产权住房建在哪里？
这点对刚需异常关键，毕竟，都是打工人，要是住到郊区去了，通勤成本大幅增加，居住价值就大打折扣了。
为了方便打工人，我们的共有产权房将优先安排在配套设施较为齐全、功能完善、需求较为集中的区域。
价格要比市价低多少？
共有产权住房评估价格，采用代持机构委托房地产估价机构评估等方式，参考同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格确定。
简单来说，房子的价格基本是随行就市，与市场接轨。
但关键在于，居住者只需要购买部分产权就行了——共有产权住房的产权份额为共有产权住房销售价格占评估价格的比例，原则上个人持不低于50％份额产权，其余部分为政府产权份额。
也就是说，理想状态下，半价买房成为了现实。
承购人购买共有产权住房可参照商品住房有关贷款规定申请住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款。住房公积金缴存职工，符合共有产权住房供应对象要求的，可优先享有共有产权住房购买资格。使用公积金，居然更受欢迎，这一点，是其他项目不可能的。
更关键的是，这半价买来的房子，同样拥有齐全的入学、落户加分权利！
房子有多大？
南海区共有产权住房户型以建筑面积约为90平方米的中小套型为主。
共有产权住房可以转让吗？
共有产权住房应当用于承购人自住。
承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的（以不动产权证书登记日期为准），允许转让其所持有的产权份额。但承购人需转让的，可向代持机构提交转让申请；经住房保障部门同意后，该承购人所持有的产权份额原则上由代持机构通过摇号抽签等方式，按评估价转让给其他符合规定条件的申购人。
简单来说，是有限交易——封闭流转。
未来房子升值了，评估价也会上来，但购买对象，是限定的，只有有资格申购共有产权房的人才能接手。
釜底抽薪，楼市要黄？
共有产权房的申购者，无疑是房住不炒时代最坚实的楼市基柱，这部分需求转移到了另一战线，那是否就意味着楼市要黄了？
这里，在现有消息中亦有所体现。
狼再次来了，真正开售还有多远？
2017年8月，广东省住建厅、广东省发改委网站印发《广东省新型城镇化规划(2016—2020)》，规划明确在完善城镇化住房制度方面，探索共有产权制度。作为全国12个住宅租赁改革城市之一，佛山曾表示今后将推出一批政策性地块，专门用于共有产权房建设。
2018年，佛山被列入广东省5个共有产权房政策探索试点城市之一，加快了相关政策的制定与落地，其余试点城市包括广州、深圳、珠海、茂名。
2018年6月，佛山发布了《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案(征求意见稿)》，提出符合相关条件的人员可以家庭为单位申请配售1套共有产权房，轮候配售期不能超过5年，该类房价格将低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格的10%—20%。
在2018年6月，不少媒体就表示，佛山共有产权房来了！
但到目前为止，一套正式上线申购的都没有！
2020年，算是共有产权房政策层面上发展最快的一年：
7月，《高明区试点共有产权住房管理实施细则（征求意见稿）》公示。该实施细则提出，将以摇号方式配售30套共有产权住房，凡高明户籍居民和在高明稳定就业的新市民都可申购。
根据该实施细则，高明区试点推行的共有产权住房，将以建筑面积在90平方米以下的中小套型为主，优先安排在需求较集中、配套设施较齐全、功能较完善的区域。房屋产权实行政府与承购人按份共有。承购人购买后，不得随意转让或出售。
申购人选房顺序将通过公开摇号方式确定。代持机构按照申购人摇号取得的顺序，分批次通知申购人选房。未按时到场选房的申购人视作自动放弃，同时，该申购人本次申购资格作废，由后续家庭依次递补。放弃申购资格的家庭，3年内不得再次申购共有产权住房。
9月，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局发布《顺德区试点共有产权住房管理实施细则（征询公众意见稿）》。
根据该细则，共有产权住房以建筑面积90平方米以下的中小套型为主，申购对象为顺德区户籍居民和新市民。销售价格拟实行政府指导价。
据介绍，共有产权住房项目应当根据顺德区城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域，促进产城人融合发展。
政策进展很快，消息不少，但什么时候可以有房发售？
据去年年底的报道，佛山计划布置各区采取将闲置直管公房、人才公寓等转为共有产权房的方式筹集房源，并于明年（2020年）推出社会进行申购和配售，以推动共有产权房政策试点工作。
算算日期，要兑现的话，大概就剩下那么几十天了！
首批货量300套？水花也不大
要影响市场，那么共有产权房必须是大批量入市！
然而，短时间内，我们可能看不到了。
据去年底的报道，佛山要在今年推出的首批共有产权房源大概是300套（高明的官方渠道表示马上有30套上市）。
2019年，佛山一二手房卖逾16万套，其中新房成交111855套。
共有产权房如果首期只有300多套，估计连水花也掀不起。
因此，共有产权房短期对市场的影响，可能更多只能停留在信心层面之上。
虽然短期共有产权房还在“画饼”阶段，但有些影响，该来的，还是必然会来。
首先，夹心阶层压力将有机会降低。
不管房源多少，中签的人群半价买房，住宅有了，孩子的学位都也有了！对于中低收入家庭，无疑是大福利，有效降低他们的压力。
其次，未来发展商拿地竞争更激烈了，土地成本也可能走高！
虽然从目前来看，为了让共有产权房尽快落地，首先采取将闲置直管公房、人才公寓等转为共有产权房的方式筹集房源。但从长远来看，肯定还是要让开发商去盖的。
南海的消息中，共有产权住房项目采用招标、拍卖、挂牌等方式供地。房地产开发企业集中建设或房地产开发企业在普通商品住房项目配建的共有产权住房项目原则上采用招标、拍卖、挂牌方式供地，鼓励采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建共有产权住房”等出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则选择建设单位。
简单来说，未来的共有产权房，可能将成为“配建”的方式出现，成为开发商的“成本”。
更关键的是，共有产权住房建设所需用地计划指标应纳入地方年度用地指标，予以优先保障，列入城镇保障性安居工程的不占用地方年度用地指标；南海区住建水利部门要做好共有产权住房建设用地储备并落实到具体地块，优先使用存量建设用地，确保足额保障和优先供应。
很大一部分的共有产权房用地，是要占用地方用地指标的，一旦如此，未来的普通商品房的用地就无可避免地收到挤压。而南海有限使用存量建设用地，那么这种挤压将更快体现。
最后，是关于投资的提醒。
以往，不少朋友喜欢购买房价低、但配套跟不上的郊区盘，毕竟，城中买不起房又希望有个家的刚需们还是很有机会加价接盘的！
但一旦共有产权房发展起来，这样的房子，就失去了交易的基础。这样的博傻投资，变得异常危险。
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