双湖科技城规划大改！“9号线”彻底凉凉？
撰文丨狗剩
该来的还是来了。
9号线，说没就没！
就在上周末（7月2日），高新区官网发布了一个公示：《郑州高新区核心板块及周边地区控制性详细规划》。
▲ 官网截图
这个规划没有放在“头条”位置，显得那么的“不起眼”！
可其中牵扯到的变化，足以改变“双湖科技城”的格局。
01
地铁
▲ 土地使用规划图
这是新控规的原图。
我们把地铁重点标注出来：
▲ 新增地铁14号线、地铁K3线
原来的规划，是这样的：
▲ 原规划地铁9号线
取消9号线！
规划14号线及K3线。
区域内陆铁站，由原来的两个，变成了一个换乘站。
我们把三条地铁放在一个图上，然后再将项目标注出来，就能看到变化。
▲ 新老控规对比
控规改变之后，双湖科技城西侧项目，最为受伤！
龙湖天境，原本距离9号线创新大道站“0”距离！现在距离换乘站2公里！
▲ 龙湖天境沙盘
保亿地块，原本距离300米！现在距离1.5公里！
保利地块变化不大，原本距离就在1公里左右，如今还在1公里左右。
中海万锦熙岸，同样变化不大。
北侧四兄弟：美的翰悦府、金辉优步花园、正商湖西学府、华润悦景湾。
由于地铁口向南移动了500米距离，原本的地铁优势，瞬间丧失了一大部分！
最远的美的翰悦府，原来只有900多米的距离，如今变成了约1.5公里！
▲ 美的翰悦府沙盘
万科城湖心岛的业主，高兴坏了。
原本距离9号线800米左右，现在直接缩短为300米！
突然天降幸福，变成名副其实的地铁盘！
02
金盏街
第二个变化：新型工业用地
原本，金盏街两侧，规划的全都是商业、商务用地。
▲ 金盏街两侧原控规
按照原来的规划，建成之后，金盏街将会成为双湖科技城的“商业中心”。
各种购物中心、写字楼、综合体林立街道两侧，成为双湖科技城的形象大道。
但是，在新的规划中商业用地被完全取消，换成了“新型工业工地”！
▲ 金盏街新控规
当狗剩我第一次看到“新型工业工地”这个词的时候，也是懵逼的，在郑州的控规中，很少出现这种性质的土地。
武汉对于这种土地性质，有一个详尽的描述：
▲ 武汉对于新型工业用地的描述
总结一下就是：
高精尖产业，研发、设计，无污染。
北京关于新型产业用地的政策，做的更绝：
2020年1月12日，北京市发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》：将园区一切土地和房屋销售与租赁审批权全部收归市政府及区政府，园区平台公司和园区内的企业没有任何权利进行出售和出租。
总结一下就是：官方自持，不准卖！
原来的商务用地，最有可能盖写字楼，然后卖掉。
原来的商业用地，最有可能盖商铺、综合体、公寓，然后商铺与综合体卖掉。
但是现在，新型工业用地，不能卖，全部官方自持，引进高科技产业。
这种用地性质的转变，直接让双湖科技城的未来，变得更加清晰，同时也更加符合未来人们对这片土地的期许。
这种调整，会带来另外一个问题：
会不会造成整个双湖科技城没有“大型集中商业”。
不会，五馆合一旁边的L型“商务用地”，就被规划为“居住区商业中心”。
▲ 商业地块
03
湖心岛
湖心岛规划为商务用地，但是在表格的末尾，却出现了这么一个注释：
▲ 文件末尾注释
不用点开，狗剩我已经把文字复制下来：
规划C01-K02-06为商务用地（B2），允许兼容商业用地（B1）、二类居住用地（R2），其中二类居住用地的住宅容积率2.0-2.6，住宅建筑平均层数为高层一类（10-18层），建筑高度小于54米。
这个注释的意思已经十分明确：
未来的湖心岛，有写字楼，有大型集中商业，有公寓，有住宅！
滨湖洋房、望湖小高层、还有湖景公寓，应有尽有。
更加类似于龙子湖湖心岛的缩小版！
在这里，或许还将建设220米的超高层写字楼。
▲ 湖心岛地块控规
这个高度，在郑州能排进前十！
建成之后，一定会成为双湖科技城最为知名的地标。
04
其它变化
除了上述这些内容之外，此次控规还牵扯到了其它的变化。
第一：
此次控规北侧与西侧的范围，明显要比原来小了一圈，龙湖天境、美的翰悦府等项目，都没有被包含进去。
难道，双湖科技城缩小了？
▲ 原控规被缩小部分
实际情况并非如此！
此次控规圈出的是发生变化的范围，原定的内容没有发生变化，也就不在此次公示范围之内。
第二：
郑州高新区外国语学校初中部，位置发生了变化。
原来在木槿路青梅街东北角，现在在创新大道与青梅街西南角，挨着天健湖。
▲ 学校位置发生变化
第三：
将万科城湖心岛项目，划进了双湖科技城核心区范围内。
▲ 万科城湖心岛
第四：
将天德湖、须水河等水域划入了核心区域，后期成型速度，或许将会加快。
第五：
木棉路被取消，变成了公共绿地。
▲ 新增绿地
第六：
C15-K02-02地块，也就是正商湖西学府南侧地块，由商务用地，变更为二类居住用地；
▲ 鸿宝路
C09-K02-4地块，换乘站西侧地块，由原来的住宅用地，变更为商务用地；
▲ C09-K02-4地块变化
C16-K02-05地块，原来的高新区外国语学校“初中部”，变更为住宅用地；
▲ C16-K02-05地块变化
C18-K02-02/C18-K02-03地块，高新区外国语小学部北侧地块，原来为住宅用地，变更为文化设施用地+停车场；
▲ C18-K02-02/C18-K02-03地块变化
I01-K02-02/I01-K02-03地块，中海万锦熙岸西侧地块，由原来的商业用地，变更为高新区外国语学校初中部+新型工业用地。
▲ I01-K02-02/I01-K02-03地块变化
05
总结
目前，整个双湖科技城核心区域，已有项目9个，在售项目5个。
不包含湖心岛内部，仅剩3块住宅用地。
从2020年至今，楼面价一路跳涨，从最便宜的约4000元/㎡起，一直到2021年2月的约7000元/㎡。
不到一年时间，楼面价涨幅接近3000元/㎡！
目前，保利和光屿湖的精装高层，均价约1.37万元/㎡，洋房均价1.6万元/㎡！
▲ 保利和光屿湖沙盘
双湖科技城，已经坐稳高层1.3万+、洋房1.6万+的价格。
双湖科技城的面积不大，核心区域只有20块住宅用地、10块新型产业用地、4块商务用地。
这里的成型速度，将会远超其它新区。
这里的公园、绿地已经建成，这里的路网已经基本成型。
只待人口导入，只等产业入驻。
地产大观 原创作品