物业费官司的“强制执行”问题，带给业主一方的启示
所谓“执行”，这个名词儿在用作法律术语时，是指将法院已经生效的判决、调解等司法文书所确定的的内容付诸实现，而依法进行的活动。例如张三打赢了与李四之间的一万元欠款官司，拿到了胜诉判决。判决生效后，李四仍拒不还款，张三申请强制执行，由法院“执行局”依法采取强制措施，迫使被执行人李四履行还款一万元的义务。这个过程就是执行。
那么物业费官司，几乎全以原告方物业公司胜诉或部分胜诉而告终。但要把判决书所明确的“物业费债权”转化为现实，物业公司往往也需要申请强制执行。而物业费案件虽然数额普遍不大，但却是多年来各地法院均会面临的“执行顽症与难题”。作为被执行人的败诉业主一方，对于已生效的判决书，或者漠然视之，置之不理；或者暴跳如雷，抗拒执行，这个问题值得讨论。
一、败诉业主方，对于物业费执行案件的抵触抗拒心理原因分析。
物业费官司，表面看来“涉案金额小，权利义务关系明确”，各地法院基本是“批量立案”，采用“简易程序”快速审理。但这类案件往往“简易却并不简单”，除去一部分无理拒付，恶意欠费的老赖业主之外，绝大多数算是“事出有因”；而其背后折射出的更是复杂的民生问题以及业主与物业之间长久以来根深蒂固的矛盾。
对于大多数普通老百姓而言，居家过日子就是求个“安稳”；既不愿意去打官司告别人，更不愿意惹官司上身。传统意识中，这都是麻烦晦气不吉利的事情。当因为物业费这类“小事儿”而受到法院传票传唤，成为“被告”时，普遍感觉“自身声誉”受损，由此而产生的抵触及厌讼情绪可想而知。
物业费官司现状是“一边倒”的局面，这并不能说明胜诉的物业一方，均是依约对业主提供了质价相符的服务。本身就对物业服务存在诸多不满的业主，被“无良物业恶人先告状”的前提下，自身应诉时所提出的种种“自觉有理，必然打胜”的理由和“证据”，却未被法院采纳采信！一纸败诉的判决就容易点燃原本就愤懑的抵触情绪，进而在案件的“执行程序”时集中爆发，采取种种非理性方式对抗。
二、败诉业主方，抗拒执行所采取的种种非理性做法。
这些做法概括起来无非俩字儿——“躲”和“拖”，包括拒不接受法院执行局人员的电话与传票传唤，即便执行人员找上门儿来也拒不开门，或佯装不在家。也有的干脆将房屋出租，玩儿“失踪”，只要找不到人，你就执行不了。
而由于物业费案件普遍数额较低，基本在数百元几千元至万把元以内，许多被执行业主就认为，总不会因为这点儿钱就查封和拍卖我的房产和车辆吧？！由此就会产生“漠视”的心理。
此外，在任何一个小区，总会有那种“自身恶意欠费，且煽动他人同时拒交的业主”，以此妄图达到“法不责众”的目的。受“蛊惑”的其他业主进而“从众抱团”，就会认为这么多人都不交费，不可能都被“强制执行吧”？
之所以说这些方式和手段都是殊为不智的非理性做法，是因为这实际上将原本为业主与物业公司之间的纯粹民事纠纷和矛盾，演变成了对于“司法公信力和司法权威”无端挑战。毕竟执行程序是“社会正义的最后一道程序的最后一个环节”！其重要意义不言而喻。
三、法院执行物业费案件可采取的种种合法措施和手段。
由于物业费官司在各类执行案件中所占比重的连年攀升，且被执行人居住区域相对集中，各地法院在“破解执行难”的专项治理中，总是容易拿物业费案件开刀，专门组织精干力量予以“重拳打击”。
人民法院可以依法对于被执行人采取诸如：调取个人信息；查询、冻结、扣划银行存款（含微信、支付宝等）；扣押查封拍卖财产；限制高消费，列为失信人员；在小区公布拒执人信息；乃至拘留等限制人身自由的强制措施等等等等。
当然，物业费案件虽小，但毕竟涉及基本民生，各地法院在具体执行采取拘留强制措施时总体比较慎重。例如，2005年某地法院强制入户“堵被窝”执行物业费（拘留十余人）的事件，一度引发各界热议，后悄然叫停。
但是，执行难不代表执行不能，案件小，司法权威也不容挑战。最新的案例，重庆某业主因欠六千元物业费，拒不执行判决，导致其名下房屋差点被拍卖，最终要承担的费用远远高出所欠的物业费，代价不可谓不大。
四、给业主一方的启示。
物业管理相关各方，总是呼吁业主一方要“履行交纳（支付）物业费的义务，要理性维权，不要采取无端拒付物业费的消极方式”。但是，各地人民法院受理的物业费官司均呈连年“激增”的态势，这在一定程度上说明业主一方维权无力的困境。当遭遇“无良物业”，自身权益受到侵害时，似乎只能以拒付物业费作为一个“报复性手段”，这是当下物业管理现状恶性循环的死结之一。
当然，对业主一方而言，即便你认为物业公司“违法在先”，你也不能“违法在后”，对于人民法院做出的各类司法文书，绝不可漠然视之。只有绝大多数业主都能认真的学法懂法，进而守法用法，才能真正成为小区的“主人”，才能真正实现“业主自治”。