越来越多20多岁日本人买房，背后的原因值得深思
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 岡本郁雄、栗川柚柚子
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一直以来，日本年轻人“不买房”的印象都深入人心，但越来越多数据显示，这一现象正在逐渐转变。
这一转变的背后是什么原因？在日本，20多岁买房真的是好时机吗？我们能从日本买房年龄中，学到什么？
下面这篇文章，就是来自日本《现代周刊》上房产投资专家岡本郁雄对日本楼市的观察。他甚至开始奉劝日本人越早买房越好！
一向“佛系”看待日本房产的年轻一族，经过了这么几年经济转暖、房价上涨，观念上也发生了微妙的变化。
在日本，由于对工作还有不确定性，过早买房被普遍认为是“不可靠的”。
日本的自有住房率一直十分稳定。
根据日本总务省发布的2018年住房和土地调查报告显示，2018年，日本的自住房率为61.2%；1978年的自住房率为60.4%，这意味着自住房率40年来几乎没有变化。
调查显示，按年龄划分，20岁出头的人的住房拥有率为3.1%，25-29岁的人为9.1%。
（2018年不同年轻段的自有住房率）
这个比率随着年龄的增加而增加：30岁前半期为26.3%，30岁后半期为44.0%，40岁前半期为55.0%，50岁后半期为71.1%，70岁前半期为80.6%。
但是近年来，越来越多的日本年轻人意识到：买房是为了将来，为了形成资产。
在过去这一年多的疫情期间，日本公寓销售的热度还是很高。
根据日本房地产经济研究所的《2020财年东京房地产市场趋势》调查显示，尽管因政府发布了紧急事态声明，导致公寓销售一度停止，但2020财年新供应的公寓数量仍增长了1.7%，达到29032套。
供应的公寓数量在恢复，销售也急剧恢复。与去年相比，三年来首次转为增长。2020年1月平均签约率为67.9%，比上年增加6.6个百分点。
这一增长背后的驱动力是20多岁年轻夫妇的购买力增加。
Park Homes是一个大型住宅楼，共有231套住宅，距离日本京叶线南船桥站徒步只需3分钟。自2020年7月第一期开始贩售以来，这套住宅在年轻夫妇中一直很畅销。截至2021年5月6日，短短一年，只剩下一个单元待售。
这个住宅楼因为通勤和商业的便利性评价颇高，可在25分钟内直达东京站，附近有宜家等大型商业设施。核心房型的价格范围在4000万日元左右（约合人民币236万元），关键是，近四分之一的买家年龄是20几岁的年轻人！！
根据日本房地产网站SUUMO的调查，2020年新建公寓的购买者有16.3%年龄在20多岁。这个比例自2017年以来连续4年增加，达到了2011年以来，也就是10年间的最高值。
看到这一趋势我很行为，因为从形成个人资产的角度看，在20多岁时购买公寓是正确的选择。原因之一就是，越早购买公寓，资产积累就会更多，“资产寿命”也更长。
随着整体人类的寿命不断延长，你需要一定数量的资产来享受生活。为了做到这一点，最重要的是不仅要赚钱，而且要保护和增加你的资产，换句话说，要延长资产寿命。
租金支出也是个值得关注的点。
由于疫情影响，高质量的家庭向出租公寓需求非常旺盛，租金的水平也很高。
日本大城市的租金比中国高许多是一个不争的事实。假如一个月的租金在15万日元（约合人民币8800元）左右，一年的租金支出就是180万日元（约合人民币10万元），20年就是3600万日元（约合人民币213万元），30年就是5400万日元（约合人民币319万元）。
几十年的租金累积下来约等于一套房的价格。
但如果贷款买了一套公寓，以日本极低的贷款利率（自住浮动的利率往往在1%以下，还有政府支援的FLAT35贷款，一点几的固定利率可以贷款35年……），是很有好处的。
另一方面，租金的支出也为零，省掉了一大笔钱。
即使每年要交房屋的管理费、房产税等各种支出，总支出也不会超过100万日元（约合人民币5.9万元）。
这个时候，如果公寓能够保持资产价值，甚至不断升值，这个资产形成和增值带来的利润将是非常可观的。
根据“2020年东京都地区新建公寓签约者调查”（SUUMO），2020年东京都地区购买新建公寓的买家平均年龄为37.7岁。根据国土交通省住房局发布的“2019年住房市场趋势调查”，新建公寓买家的平均贷款时长为31.5年。
（不同年龄、性别的房贷水平）
也就是说，如果你在38岁时才买房，按照上面这个贷款时间，你得在70岁的时候才能还清贷款。而如果你在20多岁的时候就买房，50多岁的时候你就能还清贷款了。
而根据2019年日本工资结构基本调查，日本人50至54岁年龄组的工资达到最高，60岁之后明显下降。
这意味着越早还清贷款，储蓄的闲钱就能更多。
在日本参与上百场买房研讨会后，能强烈地感受到了日本人购房意识上的变化：越来越多的人买房会考虑未来变更住所或者出售的情况。
这在日本人过往是很难得的，因为传统观念中，买了一套房就一直会住到老。
（首都圈各区房价上涨排名前三的公寓）
随着公寓价格在过去15年的上涨，大量的人将其视为资产。在日本江户川区、葛饰区和足立区这些20代的年轻人也能负担的地区，不少房子的价格上涨了20%。
诚然，人们在买房之后，会因为生活的变化，比如孩子的出生成长，工作的改变而需要改变住所。这时，房子是否能维持资产价值，就十分重要。
房子的价格波动取决于经济环境和市场趋势，公寓的资产价值在未来是无法保证的，但越早买房，资产变换带来的风险就越低。
如果你在20多岁的时候买了一套公寓，即使在10年之后要卖出重新购买一套房子，损失和花费的钱，比如贷款利息、各种税费、以及房子的差价也不会太大。换句话说，“试错”的成本比较低。
而如果你在30多岁甚至40多岁的时候才决定买房，10年之后想要卖出，重新贷款买房，这时你已经50岁了。想想，你去银行办理贷款时，不仅贷款时限更低，利率也会变高，付出的代价会更大。
也就是说，如果尽早买房，不仅容易积累资产，未来即使要卖房，花费的成本也会更低。这件事，日本人开始越来越意识。
我们生活在一个不稳定和不确定的时代，全球变暖、新冠肺炎，谁也不知道灾难和明天，哪一个会先到来。
所以，日本人也因为这种防范于未然的心理，开始流行起尽早买房，这样也更加利于规避未来的各种不确定性。
可能你在20多岁时没有足够的钱，但你有足够的时间去还贷。
根据“2020年东京都地区新建公寓买家调查”，新建公寓买家的平均家庭年总收入为985万日元（约合人民币58万元）。平均总贷款额为4864万日元（约合人民币288万元）。
平均而言，日本有坚实收入基础的人，房贷仅约为年收入的五倍。如果没有经济问题，那么在20多岁时买一套公寓是十分有利的选择。如果在20多岁时就开始还贷，那么在40多岁时还清贷款就不是梦想。
反观中国国内，有机构统计，当前新房和二手购房者的平均年龄在33岁左右，不少人买房的贷款时间也在20年左右。我们跟日本的还贷现状是十分相似的，但房贷收入比例就高出许多了。
最后总结岡本郁雄观察之下的日本年轻人“早买房”的四大观点:
1.买房是为了“资产寿命”
2.租房不如还贷
3.越早买房其实风险越低
4.可能没有钱，但有时间
一直推着我们国内年轻人早买房的原因，更多是“结婚需要”，或者怕房价一涨再涨，不上车就被“抛弃”了——我们受制于高房价带来的压力。
而日本，不论是大城市东京，还是各个地方城市，房价和收入的比值一直在较合理的区间。也因此，他们在对于什么时候买房的思考上，少了一份“迫不得已”，更多了一些理智和从容。大不了我就回去租房，至少法律是非常保护租客的嘛！
日本年轻人也开始热衷买房了，对此你怎么看？
……
看了别人的投资经历，是不是有些启发？
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Reference:
ただいま増加中…！「20代でマンション購入」が大正解といえるワケ，現代ビジネス https://gendai.ismedia.jp/articles/-/82960?page=1
《2021年新居住消费调查报告》 https://new.qq.com/rain/a/20210429A07LH900