前段时间,一些城市的学区房面临取消的话题引起了大家的广泛讨论。留言中更是收到了很多朋友的提问:日本有学区房吗?跟中国一样吗?在日本买学区房投资有什么优势吗?先告诉大家两点结论:
日本公立学校有学区,也有学区房,但没有天价学区房。并且日本学区房和中国学区房有本质区别。(私立学校没有学区概念)
在日本,房价越高,学区越好。与国内学区拉高房价不同的是,日本是房价带动了学区,而不是学区拉高了房价。
日本的学校主要分为三种类型:国立、公立、私立。学区房这个概念,只针对于公立的学校。国立学校类似于国内实验学校的性质,是日本第一流的学校,数量极少,东京只有7所,基本没有区域的限制,这也就意味着竞争相当之激烈,入学通过率据说只有1%-2%;私立学校又称“贵族小学”,不牵扯学区。前提之一是家长要有钱。私立学费学费贵,数量少(当然,升学率也更高),所以私立小学不属于日本普通大众择校范围。贵:私立学校的学费要比公立贵3-4倍,有数据表明两者的差额达1247万日元(约合人民币六七十万)在这里上学的,大部分是日本政界人物、演艺明星、医生、律师等高收入家庭的孩子。真正牵扯到学区只有公立学校,日本的公立学校也是划片上学,大部分日本孩子都是上的公立学校。
而这些学校之间,都有一个比较普遍的特点:房价越高,学区越好。甚至可以这么说,是房价带动了学区,而不是学区拉高了房价。只要你住在有学区的区域,你就享有同等的就学权,可以是买房,可以是租房,可以是和爷爷奶奶外公外婆一起住。日本的公立小学和中学不用考试不用抽签,到年龄就可以直接上学。日本有统一的明文规定,所有公立学校的硬件设施和软件配套都是一样。不论是市中心,还是偏远郊区,亦或是人烟稀少的乡下岛上,不论有多少学生,公立学校条件都是一样的;都有能抵御最高等级地震的伤害的校舍,都配备体育馆、游泳池、音乐、美术等实践活动室以及各类器材等等;而且特别是在小学,对学业看的并不重,反而是对孩子的一些基本技能,基本礼仪,基本素质看得更重,每个学校的教育理念,指导方针等等都差不多。所以日本的公立学校硬件条件都没有太大区别。日本公立学校明面是没有所谓的名师、名校的。公立学校的老师、校长都属于国家公务员,国家发工资,就避免了因为各地经济水平的差异导致老师工资出现较大区别,同时在调动方面有一定的制度便利性。
日本公立学校老师至少每六年调动一次,校长至少每5年调动一次,有数据统计,每年东京公立教师的流动人数在8000人左右;这些被调动到偏远地区的老师,工作评分会高,工资外的各种名目的补贴也会多,他们也是乐于调动的。这在一定程度上保证了所有公立学校的师资水平都是相近的。在师资力量相对均衡的日本,对学业抓的也较轻松的前提下,小学好不好的最主要衡量标准,就变成了生源质量。还有一个简单粗暴地方法,就是看房价。在日本,有可能平平无奇的公立学校,因为全是富人的孩子而变成大热门,富人热衷于给孩子去私塾补课或者请家教,直接有可能导致这个学校的升学率比其他普通学校高出一大截,口碑也会提升。
富人扎堆在哪儿,哪里就更可能成为升学率极高的出圈学区房。也是这个原因,日本好学区的房子,可能会比其他非学区条件相似的房子贵不少。当然好学区的房子本身流通性也会更好,好租好售。但是在日本买房,影响房价的一个关键性因素除了地段还是地段,学区对日本房价有正面的效果,但并不是主要因素。总之,如果你的投资预算足够多,那么还是建议优先选择东京交通热门线路的热门车站。但是不要为了学区而买学区房,不要把中国式学区房的投资思维带过来。学区房确实具有增值保值潜力,但不是最根本的原因。日本房产投资最重要的因素还是地段。选哪些学区房进行投资,是一个见仁见智的问题,好学区并不是只有一个两个,东京作为日本教育资源最好的地方,可以说是遍地学区房。不过可以参考的是,在日本,补课机构的名字都叫“xx塾”。东京最有名的四大塾就是:sapix,日能研,四谷大塚,早稻田アカデミー。如果大家想从投资的角度买学区房,那么以下几个热门区域建议大家参考:
看完了这些,大家猜到了日本没有天价学区房,没有教资水平差异,但家长还是焦虑的原因了吗?如果你有想法,欢迎在评论区交流分享。