城市更新项目收并购实务
城市更新项目收并购实务
（作者：西政地产金融研究院）
一、股权收购合同中“交易总价款”的问题
在以股权收购方式收购城市更新项目的股权收购合同中，经常会出现双方对股权交易价款总额包含哪些费用约定不清的情形。比如收购一个城市更新项目，常常会继受项目公司的债权债务，尤其是要约定清楚项目公司的债务清理（包含质押、抵押等担保债务）。清理债务则伴随着要求转让方在一定期限内解除一些转让前已签署的合同。因此，交易价款总额应列明清理债务的费用，也即清理债务的义务及/或费用也应包括在交易对价之内。另外，建议受让方同时明确项目公司已取得的权益是否在收购前进行剥离还是由受让方继受。
城市更新项目常常存在拆赔费用、过渡期项目公司的员工工资、台底费等费用，这些费用在合同中也应清晰约定由哪方承担。从公平的角度来说，签署协议前已到期应付的拆赔费用（如安置费）应由转让方承担，而员工工资、台底费则根据项目的实际情况，由转让方和受让方共同协商由哪方承担。
以深莞惠的一些本身存在零星拆迁（如宿舍）的更新项目收购为例，笔者特别倾向于在合同中明确约定交易对价已包含清租、拆迁安置的全部费用，也即城市更新项目范围内回迁物业时拆迁安置的方式所涉全部费用最好不涉及在项目公司公司进行股权变更后还需受让方另行承担。
还有一个问题需要特别注意，我们在做城市更新项目并购的税务筹划的时候，一般会将交易总价款拆分为小金额的股权转让款加大金额的前期委托费用，这个前期委托费用（如拆迁安置补偿、拆迁服务、立项和专规报批等）需明确交易路径及支付方式，比如约定由收购方取得项目公司股权后以股东借款形式将资金注入项目公司，然后由项目公司向股权转让方或其指定的关联方支付前期委托费用（也即大部分的交易价款），由此解决项目公司的成本、费用列支与税前扣除问题。
二、与转让方约定拆赔事宜的要点问题
如收购涉及转让方主推或主要负责拆赔工作，则收购合同不仅要约定转让方完成拆赔工作的期限，还必须锁定拆迁总成本。为此，收购合同应约定转让方的拆赔工作要求，如约定转让方须做到总现金补偿不超过多少金额，总住宅回迁物业不超过多少平米。
此外，拆赔的启动节点也应慎重考虑。一般而言，应对拆赔意愿进行深入摸底并经相关集体经济继受组织股东大会/股东代表大会表决后才向村里公布拆赔标准。除此之外，公布的拆赔标准还须与专规进行衔接，以免获批的专规指标无法满足拆赔的要求。
三、收购后转让方员工的留用问题（尤其是原拆迁团队）
城市更新项目中，往往转让方已聘请了员工从事拆迁工作，且负责拆迁工作的核心人员已掌控项目核心拆迁资源或与拆迁对象具有一定的裙带关系。对于是否留用该部分员工，笔者认为核心点在于如何控制拆迁利益巨大所引起的道德风险。从操作层面来看，假设为了目标公司的干净而选择清退原项目公司员工（尤其是原拆迁团队），在并购合同中约定由转让方继续负责拆迁工作的交易安排下，因受让方与负责目标项目拆迁的人员无劳动关系，则对拆迁人员无约束力。这时候拆迁人员很容易与被拆迁人联合起来，向受让方索要高额的拆迁回报，甚至“要挟”受让方的项目推进。同时，如无劳动关系，拆迁人员也容易滋生虚构拆迁经费向受让方报销的想法和做法，在拆迁成本上导致不经济的问题。
因此，考虑到拆迁人员与村民熟悉以及拥有社会资源、政府资源等情况，笔者更建议就转让方已聘请的拆迁人员，如由转让方自行聘任的，则建议由受让方采取劳动关系转移到受让方指定公司的方式处理；如由项目公司聘用的，则建议可以给与留用，当然受让方亦可以要求转让方逐步清退受让方认为表现欠缺的员工。
四、深圳城市更新项目尽调时，集体资产交易的分成比例问题
深圳实施强区放权后，每个区会有一些集体土地与开发商合作开发所涉收益分成或物业分成比例的窗口指导意见。以龙华为例，集体分成物业面积须占项目可售总建筑面积的一定比例。具体计算公式如下：
鉴于上述，项目收购的尽调环节受让方应先核实项目所在区的集体资产分成比例要求，尤其是各区的集体资产管理部门对合作开发的物业分成比例等的窗口指导意见。毕竟，不同的集体资产分成比例将对拆迁成本、项目经济测算造成重大影响。
五、实施主体确认阶段政府主管部门对专项规划进行修改的问题
以往我们往往认为，进入实施主体确认阶段后政府主管部门对专项规划指标进行调整的可能性会非常小，但目前的更新实务却证实了这种可能性。以坪山区为例，受政府新政的影响，去年7月以后，坪山区实施了新的窗口指导意见，其中即便是数年前已取得的专项规划批复，如批复有可售商务公寓指标，也一律改为商业办公指标。
因此，虽此类情况即为少见，笔者建议就专项规划存在可售商务公寓指标的项目，尽调时应特别注意核实政府主管部门对配建商务公寓的窗口指导意见，以免项目规划或业态调整影响项目后续的销售和去化，甚至项目的投资测算和盈亏结果。
六、取得规划许可证不意味着已取得规划设计条件
以惠州的一些项目为例，因一些历史的原因，这些项目存在已取得用地规划许可证，却未取得规划设计条件的情况，且这种情况在惠州并不少见。
为此，笔者建议对于惠州的项目，无论是否属于城市更新，规划设计条件应是项目需关注的重大节点，且付款应与该节点进行挂钩。其中切勿以为取得了用地规划许可证便等同于规划指标已获批，以免收购目的无法实现导致后悔不已。
七、转让方的个人所得税代扣代缴问题
股权收购合同中，一般会约定交易双方税费的承担方式。但对于股权转让方为个人时的情形，收购合同经常会忽略约定受让方代扣代缴转让方股权转让的个人所得税的相关问题，由此导致后续被税局关注或稽查到之后，受让方需额外掏腰包，转让方却不管不顾的问题。
因此，笔者建议就代扣代缴问题在收购过程中相关合同中落实相关约定。
值得庆幸的是，个人股权转让的税费征缴问题在许多地区被要求以个人的完税凭证或完税申报作为工商变更的前提，因此上述问题在一定程度上已可以得到较好的解决，具体可参见西政资本于2020年9月23日发布的《202009：股权转让税源监控新规及税务筹划》一文相关内容。
八、租赁集体物业的税筹路径须考虑深圳各区集体资产管控办法中关于租赁的规定
对于城市更新项目，常常会基于税筹考虑安排由项目公司或项目公司指定第三方来租赁集体所有的物业，以尽量消化补偿费用或前期费用。很多情况下，租赁村委的物业并非只需与村委签署租赁合同即可，以盐田为例，根据《盐田区股份合作公司物业租赁管理指引》的规定，股份合作公司单宗租赁面积在1000平方米以上或租赁年限5年以上（不含本数）的集体物业租赁活动均需通过盐田区股份合作公司综合监管系统在深圳联合产权交易所等产权交易机构进行公开交易。
因此，为确保租赁行为的合法性，笔者建议并购后的税筹安排应了解深圳各区集体资产管控办法中关于租赁的相关规定。
九、城市更新与非农/征返合作开发的差异：谨慎收购深圳“单抬头”的非农/征地返还用地项目
在更新项目涉及非农指标或征返指标的项目中，因非农或征返指标的合作对价可以通过拆赔的方式实现，因此房屋分配的环节一般都比较简单。但“单抬头”的非农/征返合作合作开发项目却经常因分配环节视同销售的高税负问题，导致收购方的巨额亏损。
具体来说，“单抬头”的深圳非农用地或征地返还用地合作开发项目除存在开发商的税负较高，税筹空间小的不利因素外，还存在很多制约开发商的条件。以项目公司的融资为例，因村委是项目公司的股东，因此项目融资基本度需要取得村委同意，而一旦资金方要求项目公司股东提供担保或股权质押时，基于集体资产的监管要求，村委这个时候就变得很难配合。此外，深圳各区集体资产监管日益趋严，很多区都有关于村委入股的项目公司的证章照、销售回款必须提交共管的窗口指导意见。除此之外，对于“单抬头”的非农/征地返还用地合作开发项目，如项目公司分配物业给村委，则需视同销售，这时必须通过销售物业给村委的方式才能实现过户，也即不能将物业直接分配给村委。还有一个小问题需要注意，如项目公司直接分配物业给自己股东，除非是根据视同销售的逻辑按正常销售开票办理过户，不然不动产登记中心不会接受直接股东分配的过户方式。
因此，笔者建议就深圳“单抬头”的非农/征地返还用地合作开发项目进行审慎评估并慎重对待。