房地产企业交房时成本发票未归集完全如何处理？

邹文芝 中道财税

最近咨询中，很多房地产企业财务人员问到公司已经交房，但成本还未归集完成，由于工程结算滞后，付款不及时等原因，施工单位不开发票，导致发生成本尚未取得发票，如何结转开发产品成本？能否待成本完成归集后在结转收入成本？针对企业面临问题，尝试进行分析。

一、成本可以预提

我们看一下文件规定，国税发2009 31号文件第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

根据文件规定，可以对未结算的工程成本根据合同金额10%进行预提，合同为招标备案合同。配套成本可以按造价预提，但预算造价应根据国家相关规定计算，不可以随意预提。预提的报批报建费用应根据当地政府相关标准预提，超出标准税前也不得扣除。

二、发票取得时间限制

文件规定只有三项费用可以预提，并且有金额限制，其他成本以实际发生成本为准。那么我们预提的成本需要发票吗？应何时取得发票？有时间限制吗？

国税发2009 31号文件文件并未规定发票取得的时间限制，但是有条件的--出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，意味着，发票应与工程结算后取得，一般情况下，工程结束后应尽快办理结算，但由于施工签证变更，认质认价迟缓，甲供材质量及数量核对，超供等原因，出现扯皮，双方相持不下，结算1-2年甚至时间更长。但如果竣工结算了，应尽快取得发票，最好在竣工结算当年取得发票。

有些地方直接进行了规定，如大地税函[2009]77号文件规定，按国税发[2009]31号文规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。

开发公司可以根据文件的规定预提成本，即合同金额的10%进行预提。那发票应在该工程结算后及时取得，如果竣工结算当年还未取得发票，将面临所得税纳税调增的风险，未取得发票增值税不能扣除，土增也不能扣除。

三、预提金额与实际结算金额不一致的处理

1）未跨年

如果企业交房，交房当月应进行收入成本结转，未结算的工程成本可以预提，如当年进行了工程结算，发票当年取得，只影响所得税季度预交，并不影响当年所得税汇算清缴金额，最迟次年5月31日前取得发票均可以当年汇算清缴时扣除。

2）跨年

如果企业当年交房，工程结算滞后，第二年才进行工程结算，存在结算金额与预提金额不一致的情况。预提金额小的，应根据结算金额调整开发产品成本，已经结转成本的应通过以前年度损益调整科目，调减交房年度利润。若预提金额大的，应将开发产品金额进行冲减，已经结转成本的应通过以前年度损益调整科目，冲减结转的成本。

四、成本结转后又发生成本如何处理

根据国税发2009 31号文件第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

针对成本结时以实际发生，但未取得合法票据，待取得合法票据时仍计入该项目成本。若成本结转时尚未发生，后来实际发生的成本，继续计入此项目开发成本，跨年的，按以上办法追溯到结转收入当年税前扣除。

项目发生的房屋看护费用，如物业管理费，维修等费用根据国税发2009 31号文件第十五条规定直接在当年税前扣除，会计处理应计入销售费用。

五、举例说明

光明房地产公司2019年12月交房，全部销售。开发成本预算金额10亿元，其中建安合同5亿元，2019年12月交房时取得成本8亿元，尚有2亿元建安成本未取得发票。2020年10月进行了工程结算，结算金额6亿元，取得发票5.5亿元，5000万元为质保金，施工单位未开具发票，2021年3月开具了质保金发票5000万元。同时2021年对已售的房屋的水泵房进行了维修，支付维修费用5万元，企业应如何进项财税处理？（假定金额为不含税金额）

1、2019年12月交房时：

借：开发成本 20000

贷：应付账款--预提成本   20000

借：开发产品    100000

贷：开发成本  100000

借：主营业务成本  100000

贷：开发产品  100000

由于合同金额5亿元，税前扣除预提金额为50000*10%=5000万元，多计提的成本15000元在汇算清缴时进行纳税调增处理。

2、2020年结算时

借：应付账款--预提成本   20000

以前年度损益调整    10000

贷：应付账款--施工单位   30000

借：利润分配--未分配利润    10000

贷：以前年度损益调整    10000

结算金额6亿元，并取得发票5.5亿元，2021年3月取得剩余5000万元发票，结算的6亿元可以全额所得税前扣除。

3、2021年

借：销售费用--维修费  5

贷：银行存款  5

发生的水泵房维修费计入销售费用处理，在所得税前扣除。

六、总结

房地产企业的痛点--已经交房但成本未归集完成，工程未办理结算，工程变更问题存在扯皮，未支付工程款对方不开具发票，质保金未支付施工单位也不开具发票，对地产公司影响非常大，所得税纳税义务已经发生，不结转成本，或造成增值税与所得税纳税义务时间节点不一致，金三系统会产生信息比对，引起税务稽查风险。若结转成本，发票还未完全取得。

针对痛点问题，地产公司应做到如下工作：

1、工程结算金额确定时，付款时可以和施工单位商量，除正常工程款外，何以提前支付未开票部分金额的税金，开具全额发票。

2、工程结算加快，要做到日常变更签证手续及时办理，甲供材手续及时办理，甲供材数量每年核对，材料认质认价及时办理，对工程施工过程中的管理加强，部门间协调管理通畅，工程、技术、成本相关部门信息交流要及时。

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