龙湖集团(960) – 图腾信念之恒指新贵

“图腾”为美洲原住民语言图腾的译音，图腾崇拜是将某种特定物体视作信仰崇拜。而龙湖可说是内房中之图腾的代表。在销售数据方面不是特别出色，全国排名11位，正是基于什么原因，龙湖的稳重中有升，其PE能达11-15倍，比同业平均3- 8倍还要高？

 

龙湖集团的主体信用等级：标普BBB，穆迪Baa2，惠誉BBB

 

债券评级：标普BBB-，穆迪Baa2，惠誉BBB

 

1.融资成本低

作为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资等级等级的民营房地产企业，并且成为内部外部评级机构全投资等级民营房企标杆，龙湖平均融资成本4.5-5 ％，未曾使用信托等高成本融资方式。

集团财务纪律严明，进行统一的资金管控，在行业加杠杆期间也保持净负债率50至60％红线，延续到2020年H1集团净债务可以51.4％，回款率保持80％以上。

 

2.国际资本长期认可

2004年公司与香港置地合作发展40亿项目，2007年与荷兰房地产公司ING合作发展成都，重庆项目，2009年上市时认购方包括索罗斯附属基金，新鸿基郭氏家族，GIC（新加坡政府投资公司）等，公司亦有与GIC，CPPIB（加拿大养老基金投资公司）合作发展长租公寓等

 

3.强劲的已售未结金额和预收收益

截至2020年H1，公司已售未结金额3021亿美元，以后增加22.3％：预收收入1953亿美元，增长增加21.2％，为后续业绩释放提供强而有力的保障。于2020年末，公司合同销售金额为2706.1十亿人民币，一年上升11.59％。

 

4.拿地节奏得宜

从采取地节奏来看，在2020年H1。在疫情严峻，土地市场冷清的第1个季度，公司瞄准优质项目，赶在溢价高峰期前抓紧补仓。1-7月，新增63幅新地（总面积1,303大众），新拓展6个城市。在总体布局的61个城市中平均成本合理，是捕捉城市周期轮动，支撑业绩增长的基础。

 

5.土储，城市分布

截至2020年H1公司总土储面积为7354万平方米，权益比例69％，平均成本$ 5829每平方米，占比2020年销售均价34％，处于行业低位。

从土储面积占比来看，聚焦一二线城市。分部区域来看，环渤海地区，西部地区，长三角地区，华南地区，华中地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的32.6％，26.2％，18.0％，11.9％，11.2％及0.1％。分城市来看，重庆和烟台单城市占面积占比最高，达到11.8％和9.5％。

 

6.商业地产

商业地产初期为港资企业发展规模突出，而且成功案例不计其数。内陆的商业地产发展相对滞后，第一，商业地产周期长，资金占用量大，而多数房企在资金上明显优势，第二，商业地产更考验企业营运能力，而不是开发能力。

内陆房企中，从事商业地产的企业不在少数，或由于主观预期，或因被动原因，企业多少少都在商业地产领域有所涉及，而成功者仅有少数。基本上完全突围而出的只有：万达集团，大悦城控股，新城控股，华润置地，龙湖集团等，大家耳熟能详的商业地产产品线有万达广场，大悦城，吾悦广场，万象城，天街等等。

 

7.长租公寓

公司自2016年推出长租公寓品牌“冠寓” 2017年实现租金仅4079万； 2018年已经增至4.3亿； 2019年达到11.8亿，增长174％；在2020年H1达到73亿。到2021年2月，冠寓品牌影响力排名行业第二（来自迈点研究院）已开业的7.9万间，布局全国30余个一二线城市。

 

8.龙湖物管

截至2019年末，龙湖物业合约管理面积4.28亿平方米，实现4年复式增长达80％，2020年H1年龙湖物业实现营业收入25.3亿美元，增长38.3％，而且仍未分拆。根据克而瑞物管研究，龙湖智慧服务以3.08亿平方米的在管面积，排在2020年中国物企管理规模TOP100中的第七位。而其合约面积更是达到了4.5亿平方米。其规模与恒大物业（HK 6666：市值约1500亿改造）相若，在管理面积而言更是超越融创服务（HK 1516：市值约660亿改造）及华润万象生活（HK 1209：市值约900亿改造） ）。

 

综合以上各大特征，突显出龙湖在综合营运上比同业优秀，也能够解释为什么龙湖长期被市场看高一线。因配股而下降也能高速恢复，若以10-15倍PE作高低区间，待延长回落至10-11倍PE才分段注意比较有防御性。