【土增清算系列】（五）有/无产权车位成本扣除：土地增值税清算产权车位VS非产权车位的成本扣除原则
土地增值税清算地下车位的税务处理：（一）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；（二）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。(三)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。实务中一般做法如下：
1、分期开发的不同项目间：占地面积法
分期开发的项目，属于多个分期共同的土地成本，应当按照【占地面积法】在不同的分期项目之间进行分摊。
2、同期开发的同一项目内：可售建筑面积法
（一）根据《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）第五条关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题的规定：
1、对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目(以《建设工程规划许可证》为单位)【占地面积】占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)；
2、同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的【建筑面积】占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本；
3、但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产【占地面积】占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按【可售面积】计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。
福建省税务局在《关于市十五届人大四次会议第0248号建议的答复》中提到：
1、长期以来，我局对于土地成本的分摊，都是根据受益原则、按可售面积在不同类型房地产间进行分摊。税务新机构成立后，我局考虑到房地产项目之间情况各不相同、差异很大，不同的分摊方法都会导致“有的项目受益、有的项目受损”，因此，为了保持税收政策的连续性、稳定性和相对公平，我局依据省局的授权，发布了《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（福州市税务局公告2018年第1号），规定土地成本在同一清算单位不同类型房地产间按照【可售面积】计算分摊。
2、近期，考虑到地下车位（库）严格按照可售面积分摊土地成本，可能造成部分房地产开发项目“三条线”增值额不均衡，为切实减轻企业税收负担，我局收集对比了全国各地对于地下车位（库）分摊土地成本的政策口径，积极向土地管理部门咨询和征求意见，并听取了部分纳税人的意见建议，于近期对地下车位（库）分摊土地成本的口径进行了调整，对地下一层、二层、三层（包括三层以下）的地下车位（库），参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》的规定，并【经主管税务机关确认】，纳税人可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发〔2006〕187号）第三条关于非直接销售和自用房地产的收入确定，（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果【产权未发生转移】，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
【解读】纳不纳入土增清算范围，文件依据竟在同一份文件中引用，理解不同执行口径则不同，这也是导致各地方具体执行时标准不一的原因。此份文件出台较早，后续也一直未更新，从而对今天房地产企业土增清算所面临的问题指导意义有限。
1、山东省
根据《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十三条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。
2、贵州省
《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）第三十四条规定，房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。
3、辽宁省
《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第五条关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
（二）纳入土增清算范围
1、江苏省
《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）第四条关于车库（车位、储藏室等）问题的规定，（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2、浙江省
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）第五条关于让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收规定，对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
（1）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照【建筑面积法】在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。
（2）对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税=无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。
3、江西省
《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第五条关于地下车库（位）的清算问题规定，（一）销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入；（二）对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。
【解读】
土地增值税税种是各个税种中地域性最强的一个，在税收实践过程中，房地产开发企业应当聘请专业咨询机构并积极与当地税务机关进行沟通，争取最大程度的减免税收。
文章来源：参考各地税务机关政策规定，【爱问财税】二次整理
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