房地产开发企业自持商业不同运营模式的税费筹划
1.增值税
2.土地增值税(三分法或两分法，属于非普通住宅或其他，无法享受普通住宅增值率低于20%免税优惠政策)
3.城建税以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
4.教育费附加以增值税为计税基础，税率为3%
5.地方教育费附加以增值税为计税基础，税率为2%
6.印花税：万分之五
7.企业所得税
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
1.增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。
8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
(一)委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
1.增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
4.地方教育附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。
8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
(二)委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
1.开发公司涉税如下：
(1)增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)
(6)土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
(7)印花税：合同价款的千分之一缴纳。
(8)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司涉税：
商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例)，向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。
(三)出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
1.开发公司涉税如下：
(1)增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%。
(6)土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
(7)印花税：合同价款的千分之一缴纳。
(8)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司再出租涉税：
(1)增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
(5)土地使用税：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
(6)印花税：合同价款的千分之一缴纳。
(7)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低;但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业(商业)的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税;否则按一般计税方法9%交纳增值税。
房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法的;商业运营运租入资产再出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法的。
(四)将自持商业，投资给商业运营公司(以房地产全资子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：
1.开发公司涉税如下：
(1)增值税分三种情况：
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
(5)印花税：合同价款的万分之五缴纳。
(6)土地增值税：以对应增值率计算交纳。
(7)企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。
2.商业运营公司涉税：
(1)接受投入环节
①商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。
②商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税;从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。(注意：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号规定：纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。)
(2)接受投入后再出租环节
①增值税分三种情况：
老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号
新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号
小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号
②城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)
③教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%
④地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%
⑤土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。
⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12%。
⑧土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
以上是房地产开发企业自持商业的主要运营模式，不同的模式纳税方式及所承担的税负不同，有的在某一环节减少某一种税负，综合税负未必降低，还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来，进行整体税负测算，进行分析比较，结合企业最想达到的目标，是节税为第一目标?还是现金流为第一目标?是考虑资产后续灵活处置为第一目标?没有绝对最完美的筹划方案，只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。
房地产企业自持地产房产税筹划浅析
近期，在房地产开发企业土地增值税清算中，发现一个共性问题：地方政府为了招商引资、搞活地方经济，减少资金外流，在土地招、拍、挂时，往往会要求房地产开发企业自持一定面积或一定比例的商业用房，这就导致房地产项目开发到最后阶段，房地产企业的利润最终都被沉淀到了自持的商业用房之中，导致房产企业无法回笼全部资金，并且在自持的过程中还要按照房产余值的1.2%缴纳房产税，对房地产开发企业形成了很大的资金压力。那么对于房地产开发企业来说如何盘活长期资产，在盘活长期资产的过程中如何实现税负最优化，如何降低房产持有期间的资金成本就显得尤为重要。盘活长期资产需要结合各企业实际经营情况去分析、设计最优方案，以下就房地产企业自持房地产涉及房产税的筹划给大家提供一些思路。
我们知道，房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种：一、从价计征，即自用房产按照房产原值一次减除10%至30%（具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定）后的余值按1.2%税率计算缴纳；二、从租计征，即对出租房产按照租金收入按12%税率缴纳。其征管特征是对产权所有人实行单一环节征税。下面我们根据房产税的特点，就实务中经常出现的几种情况进行分析，为大家提供一些参考思路。
甲房地产开发公司在2018年初在某县城拍得一宗土地用于开发商业综合体，于2020年底竣工并交付使用,土地出让合同约定，除商务办公、商务酒店及县房屋征收办回购的商业用房外，其余商业用房需自持70%以上，面积约91000平方米，自持部分房产成本价为60700万元，按照从价计征原则甲房地产开发公司每年需要缴纳房产税509.88万元(60700*70%*1.2%=509.88万，减除比例按30%计算，下同)。如果甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙，年租金按照2880万元计算(租金收入约为房屋折旧金额:60700*95%/20=2883万元，残值率按5%计算，如以不动产权证实际到期年限折旧，则租金还可以适当降低)，则甲房地产开发公司按照从租计征每年需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税192.82万元(509.88-317.06=192.82万)。
当然，房地产企业在项目开发结束后，收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案，可以最大限度少交企业所得税，否则可能会出现甲公司亏损，乙公司盈利多交企业所得税的情况。
续上例,甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙，年租金按照2880万元计算,乙商管公司对租入的房产进行装修,发生装修费用27000万元,再由乙商管公司对外招商引资进行分割转租,根据房产税只由产权所有人单一环节交税的特点，甲房地产开发公司需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。不考虑装修费支出的资金成本，按10年期回收，乙商管公司预计每年可以取得不低于2700万元的转租收益，可以少交房产税297.25万元（2700/1.09*12%=297.25万元），通过出租形式的转换，达到组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交房产税。
以上测算主要根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。其中，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对于租入新房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。
根据上述规定，如果由甲房地产公司自行装修，按规定，自有房产发生的装修费应计入房产原值，按规定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。一般来说精装房的租金应高于白坯房的租金，实际操作中，按上述价格收取租金可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。
续上例, 甲房地产开发公司将房产出租给商管公司乙，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照240万元（2880/12=240万元）收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两段分别计算，因此甲房地产开发公司第一年总共需要缴纳房产税365.27万元(60700*70%*1.2%/12*3+240/1.09*9*12%=365.27万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金2160万元，往后每年租金按照2880万元收取，则A公司第一年总共需要缴纳房产税237.80万元(2160/1.09*12%=237.80万)。“去免租期”方式下，房产税可以少交127.47万元(365.27-237.80=127.47万)。
续上例, 甲房地产开发公司可以同时采用分设物业公司，并将房租租金拆分成：房租+服务费(如空调使用费、维护保养费、清洁卫生费、数据维护费等)，分别开具发票，可以达到降低房产税计税依据的目的。
同时，如果企业是增值税一般纳税人，还可以达到降低增值税的目的。如果相关联的公司符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。
综上所述四种方式下，企业持有的商业综合体、包括酒店、度假村无论是转换房产持有方式(自持——出租)、转换租赁方式(直租——直租+转租)、还是在租赁合同中做“去免租期”约定设计、或者进一步将租金拆分切割(纯租金——租金+服务费)的形式，在实务操作过程中，要结合当地同类商业用房市场行情和自身商业用房特点确定合理的价格区间，掌握好租赁价格的公允性和合理性，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会出现主管税务机关不予认可的税务风险。因此，无论是关联方企业之间合作经营进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要掌握好尺度，兼顾收益和风险，保证在合法、合理、合规的前提下少缴税。