究竟什么样的房，才更值得投资？

过去20来年，是房地产的黄金时代。

在14亿左右的人口红利下，房子，成了一件短缺的刚需商品。

供需关系，促使房价水涨船高；

同时，在经济高速发展的驱动之下，货币现象也传导至房产价格。

一买一卖，100万，变1000万，让人感受到财富的撞击。

财富效应，逐渐演化为“全民买房”！

但20年过去，今天，很多事都变了。

我们做两个假设：

其一，假设住宅不再涨价？或仅很小部分才会涨，你还会投资房子吗？

其二，假设房子每年要交税。多余房子，成为负债，你还会投资房子吗？

我们以重庆为例，试着进行简单的政策拆解和预判。

01

老龄化

这是一个敏感的话题。

从目前情形看，大多数省份，都面临整体老龄化趋势；

重庆较为突出。

65岁以上比例达17.08%，位居全国第二，属于中度老龄化。

同时，重庆0-14岁年龄段人口占比，约15.91%，有一定的“少子化”趋势。

重庆会不会“日本韩国化”？

（图源西瓜视频）

虽然重庆的城镇化进程，还有15%左右的空间，但再以后呢？

当整体住房需求，逐渐转淡，会发生什么？

接着看第二个关键性的潜在预期。

02

房地产税

别再以为是狼来了。

2021年3月13日，“十四五”正式提到：“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

4月7日，5月6日，财政部税政司司长和财政部部长，分别回应：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，财政部，直接明确提到“试点”...

从其他国家的经历看，房地产税并不会直接导致房价大跌，但会加剧城市分化；

并基于实际供需关系、资产回报预期，让城市内部不同区域之间，产生巨大的分化！

简而言之：优质的房产，会涨，普通地方的一般房产，或将长期走低。

那么，什么样的房子，将成为负债？

03

住宅交易，或不可避免的低频化！

你发现没有？

近期银行二手房贷款收紧、个别城市出台二手房指导价。

再加上限购、限贷、限售等组合拳。

本质上，是从供给端和需求端，全面降低了住宅的流通性！

（图源乐居买房）

二手房“去杠杆”，能全款买房的人还剩多少？

二手房卖不掉，投资，如何实现收益？

住宅“冻结”，回归居住本质，大幅降低炒作空间。

那么，投资房产的逻辑，当然也就变了。

04

投资的逻辑变了！

当上述三个条件形成，你会发现，传统住宅交易获利的模式，将一去不复返。

如果聚焦重庆，一些关键的线索更值得考究。

比如：

当热门新区，价格不再便宜，你想一买一卖投资获利，还能买吗？

像北区个别新区、次新区，在今年4月份土拍之后，开始蹦跶着冲3W/㎡。

作为投资的预期，3W到6W，才100%升幅，但可能性有多大？

未来接盘侠多么？

持有期间的成本，你又计算过吗？

面对上述趋势，我分享过我的观点：

● 回归核心区域，寻找优质、稀缺的核心资产！

● 聚焦可以长持、能产生租金的不动产！

什么是核心资产？

什么样的不动产，租金更可观，更能长持？

05

横纵向类比

发达国家的房地产投资，已是相对小众化、专业化的行为。

投资逻辑，也很清晰。

一是看地段本身的资源属性及稀缺性；

二会看长期化的预期回报，包括租赁机会等。

如果聚焦一些，也有共性的例子，比如各大核心城市的金融中心板块。

• 香港中环，租金世界第一。

• 伦敦金融城、纽约曼哈顿，价格、租金，数倍于一般地区；

• 大陆地区的上海陆家嘴、北京金融街，不动产价格和租金，也都高的不得了...

这些地方，也是世界级投资大鳄，最喜欢买买买的地方。

类比国内外城市，重庆其实也有迹可循，江北嘴金融中心，最近相当火爆。

已有很多聪明的投资者在提前行动了。

比如我近期观察到的一个标的物--世茂城市之门。

（示意图）

他很明显的具备众多明显的价值属性。

比如：

他所在的江北嘴，是重庆崛起、迈向国际化都市的战略中心--西部金融中心的极核！

是重庆最有国际化特征的CBD之一。

而且城市之门所在的滨江地块，更拥有洪崖洞、来福士、解放碑等一众城市地标的一线滨江景观！

（洪崖洞夜景 图源网络）

同时，作为一个总投资高达45亿的大型综合体，他还是如今区域唯一一个在售的不动产！

（位置示意图 图源网络）

查了一下数据，城市之门作为一个商业公寓，正常销售期，最多居然卖出1.1亿销售额；

是重庆卖的最快的公寓，但却实现了重庆市面上最高的公寓销售价格。

为什么？

他的购买逻辑，或许就是在新趋势之下，不动产的投资逻辑！

06

跟投江北嘴

前段时间，关于“渝交所”的讨论，把江北嘴推上热搜。

有一个小故事。

江北嘴早期的楼盘在推广之时，最先用了“曼哈顿”，因为江北嘴也有个“中央公园”；

而且板块本身，地理位置绝对核心，现代建筑密布、周边人口密集，且是“中西部地区唯一的国家级战略金融中心”。

虽然“曼哈顿”被渝北中央公园抢了过去。

但要论能类比纽约、中环等世界级金融中心，重庆或整个西部，江北嘴，才是唯一的选项啊！

（江北嘴实景）

一带一路、中新战略合作、成渝双城经济圈、两江四岸核心区，都将江北嘴作为中心中的中心。

从上至下的国家意志和战略定位赋能。

实际的建设和资源倾斜，让江北嘴。

截至2020年末，入驻江北嘴的金融机构302家，全国及区域性金融总部机构超过70家！

区域总入驻企业，超过2500家。

（江北嘴 图源网络）

这里的目标，是以400万方的商务楼宇为载体，聚集重庆80%的金融机构，30%的存贷款余额，打造重庆国际都市化最高的区域！

而城市之门，通过地段和整体品质，成了跟投江北嘴，最理想的标的物。

而且似乎还没有“之一”。

07

独一份

（区域示意图）

红色五角星，就是世茂城市之门所在地。

他几乎站在了最新公布的重庆国土空间总体规划里“一核一轴”的最中心地带。

从位置上而言，紧邻大剧院地铁站的城市之门，具备了三个很难被替代的特性：

其一，城市资源，天赋异禀！

自己是城市封面，窗外望出去，看到的也全是城市封面景观；

（江北嘴全景 图源网络）

其二，周边汇聚的人群，包含数百家金融企业、总部级企业、中外合作平台、城市旅游、五星级酒店等，消费力旺盛；

其三，土地及其珍稀。

（重庆宣传片 主打江北嘴）

除了地段和城市资源，城市之门，是江北嘴难得一见的大型综合体！

（示意图 图源网络）

涵盖了商业、写字楼、酒店、公寓等几乎全业态。

而且全是一线滨江。

（示意图 图源网络）

如今可以跟投城市之门的，是滨江小户公寓。

我看了一圈，从地段、资源、配置、设计等各方面而言，发现这是当前重庆，一个没有竞争对手的产品！

（示意图 图源网络）

更关键，他的买入门槛，并不高。

公寓这种产品，在住房炒作差价获利时代，相对于同等品质、同等地段的住宅，公寓价格性价比极高。

就比如城市之门附近的A-one，预期价格可能要去到6-10万/㎡；

一江之隔，相互对望的来福士，价格已经4-5万/㎡+；

我说的都是建筑面积单价。

而总价已动辄500万级、1000万级...

反观城市之门，当前最低起价，仅有150万左右，高一点的，也不过300来万！

相比于被反复打压的住宅，他的安全性更高，灵活性更强。

这样的核心资产，你喜欢吗？

尤其是，不论对比板块内同品质，还是类比世界级金融中心，如今的价格，都是严重被低估的一个数值...

08

把握新时代的房产投资吧！

纵观中外，当人们的财富到达一定的量级后，资产配置里，商业性质的不动产，写字楼、公寓、商铺，成为重头。

理由很简单。

投资房产的核心宗旨，是买资源，买稀缺性，买回报！

而商业性质的不动产投资，属于中长线投资，主要获利方式是【稳定租金为主+长期增值为辅】。

细水长流、越老越香。

当单一以交易获利为主的投资方式，逐渐消亡之后。

赶紧的，抓稀缺地段、抓优质资源吧！