90后渐成刚需盘购房新主力！但佛山有点一言难尽，要开闸抢人了？
近日，贝壳研究院发布《2020年新青年居住消费趋势报告》（以下简称《报告》），与我们印象中年青一代买房难不同，《报告》指出，购房压力逐年呈下降趋势，真正难的，是那些一线城市和新一线城市，有力佐证了楼市在城市间的分化；95前成购房新主力，95后开始进场，这些小年轻在买房和租房上都有着鲜明的特点。
放眼全国大城市
佛山购房不算“难”
虽然我们身边总有人要抱怨佛山房价的持续上涨，但放眼全国一线、新一线、强二线城市来看，在佛山买房其实不算“难。”
贝壳本次发布的报告基于贝壳找房数据平台近3年来成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，盘点了以90后为主体的新青年在租房、买房方面的消费力和居住观念，同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市新青年群体置业需求和消费趋势。
所谓新青年，贝壳仅从年龄层面来定义：出生在1990-1999年，生长在互联网时代，更“自我”，同时“富有朝气，勇于担当”的90后。
综合来看，这类人群具备以下特征：独生子女，信息和知识接触来源广，有自我主见；父母普遍是60、70后，经过20-30年的财富积累，有些家庭已经购置了房产；大部分处于刚结婚或准备结婚的阶段。
为了更准确地了解新青年居住现状，贝壳研究院对30个样本城市的房价及收入进行了分析。结果显示，佛山、成都、郑州、西安、武汉、合肥及青岛等12个准一线及二线城市仍在“舒适区”，而烟台、大连、惠州等7个城市收入“跑赢了”房价，深圳、北京、厦门等11个城市处于高位，其中深圳、北京更是高于合理值一倍，新青年购房压力山大。
30个样本城市中，北京、深圳及上海套均总价明显高于其他样本城市，其中，如果新青年计划在北京置业，按照笔者测算，套均总价约为402万，按照首付35%测算，等额本息及现行利率计算方式，每月月供约为1.35万，上海月供约为1.19万，深圳月供约为1.41万，对比白领平均薪酬，均无法负担。同时，以重庆、长沙及沈阳为代表的城市总价相对较低，对于新青年而言，压力较小。
从城市级别看，一线城市套均总价约为332万，新一线约为134万，二线约为128万，一线与其他级别城市的差异明显。新一线城市中，杭州、南京、苏州等长三角城市总价较高，沈阳、长沙及重庆相对友好。
就佛山而言，套均总价约为128.5万元，在所有样本城市中处于中间水平，远低于北上广深，却又明显高于全国房价调控模范生长沙。
买房难度总体下降
城市间分化越来越严重
从趋势上看，新青年购房压力是增加了，还是降低了？
贝壳统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市级别，挑选部分代表城市）的房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位值约为7.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，无论是客观数据上，还是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言，购房压力存在明显差异。
同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多城市成交套均成交总价略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。
具体到佛山，贝壳数据显示，房价收入比是适中的。
贝壳用智联招聘发布的2020年秋季求职期平均薪酬作为收入数据，按照一家两口计算，同时不区分性别，不计算年终奖等。据此测算出30个样本城市的房价收入比，结果显示，佛山、成都、郑州、西安、武汉、合肥及青岛等城市在合理区间范围，烟台、大连、惠州等城市处于低位，深圳、广州、北京、厦门等城市处于高位。需要说明的是，本次统计采用的是收入数据要比人均可支配收入偏高测算得出的房价收入比也相应普遍偏低，但城市间的分化趋势不变，并且对于处于职业黄金期的新青年群体而言，白领薪酬数据相对合理。
城市蜗居：
租房更爱“低价格,小面积”
在存够首付之前，租房是新青年必然的选择。
《报告》显示，生活在一线城市的新青年，租房压力并不小，北京、上海、深圳的房租收入比均超过了30%，且虽然一线、新一线房租较去年均有下降，但新青年仍然越租越小，在影响租房的因素中，房租排第三。对于大多数人来说，与其“一边打工，一边替房东还房贷”，不如暂时委屈一下，攒钱买房。
同样，在租房问题调查上，新青年租房难点TOP10中，排名前三位的是虚假房源信息多（占比51.4%）、安全隐患（占比43.7%）和因工作频繁更换住处（占比43.2%）。此外，维修无人管、苛扣押金、房子质量差、涨租金等也是租房客集中反馈的痛点。
当然，与高压一线城市形成对比，新一线和二线城市对新青年租购房显得非常友好。如佛山，房租2017-2019年间，总体而言是在下降的！但哪怕是这样，新青年的租房面积还是在缩小！
同样，仍有超半数新青年拒绝“租房结婚”，且另一半选择接受的人中，也有21.68%认为“可暂时性租房，未来需要有自己的房子”。结婚成家房子仍是必需品，不同的是从“买房结婚”到“结婚买房”的些许转变。
新青年渐成购房主力
约三成人掏空6个钱包
以30个样本城市为研究样本，贝壳研究院将购房者按照5岁一个年龄段进行离散化处理，分别统计2017年-2020年购房行为情况。
统计发现，80后及85后购房占比呈现逐年下降趋势，属于改善型房产的购房主力。按照年龄划分，80及85后人群已31-40岁，是财富迅速积累的年龄段，且购房行为多以改善型换房为主，更追求居住品质。
新青年年龄段集中在21-30岁，是组建家庭、结婚生子，也是花销较大的年纪，且购房目的多以刚需为主，购房时更关注周边配套。
随着年龄增大，新青年购房比例会逐渐上升，直至改善型换房，中间一般会有3-5年过渡期。
如果按照10年一个代际，80后为置换会卖掉首套房产，而90后会为刚需接盘，以保证存量房市场的流通性，同样，85后为置换会卖掉首套房产，而95后会为刚需接盘。以此类推，在房价平稳的假设条件下，新人群不断进入房地产市场，才能保持市场的流通性。
然而，现实情况是，受制于较高的房价，换房人群购买力不足，因此房源的流动性就会降低。分城市级别看，一线城市新青年购房占比明显低于新一线及二线城市，主要是由于一线城市刚需上车成本较高，所以购房者平均年龄延迟现象明显。
房价高企，“寻求帮助”成为了必然！
在房款负担方式上，《报告》给出了最新数据：有47.7%的新青年选择情侣独立共同承担购房资金，一个人抗很累，两个人努力速度加倍。另外，27%表示双方父母均有资助，掏空6个钱包的无奈，这届年轻人懂。
佛山的“危机”？
青年占比下降+老龄化
在整份《报告》当中，佛山的情况都不算突出，属于“比上不足，比下有余”的情况。唯独一点让人担忧——“80后及85后购房占比呈现逐年下降趋势”，“90后会为刚需接盘”！为何？只因佛山90后人数“断层”比较明显！
第7次全国人口普查工作尚在进行，但地方官媒的一些现有统计数据就足以让我们明白佛山青年群体“断层”的严重性。
下面，是《佛山日报》8月20日新闻版面中公布的一组数据：
1982-1990-2000-2010年，0-14岁人口的占比是直线下降的！
更糟糕的是，人口老龄化趋势。
今年10月份召开的“全市养老服务联席会议暨养老服务体系建设提升工作推进会”上指出，截至2019年底，我市有户籍人口463.9万人，其中60岁以上户籍老年人增至79.1万人，占户籍人口的17.1%；65岁以上户籍老年人增至56.6万人，占户籍人口的12.2%，分别高于全省15.3%、9%，将进入中度老龄化阶段。
而参照《佛山市人口发展规划(2018—2030年)》，预计佛山常住15~64岁劳动年龄人口到2022达到峰值后开始下降，2030年为620万人左右，“十三五”后期，佛山劳动力老化现象更加明显，户籍劳动力和外来劳动力均出现老化趋势，而且外来劳动力老化程度更快更高。
对抗老龄化，引入年轻人才，对佛山，尤其是需要接盘侠的房地产而言刻不容缓！
事实上，近期广州、上海等一线老大哥频频出台政策抢人，也是为了更好地应对这些问题。
而佛山，2018年底取消购房直接入户，推广积分入户后，着重于高端人才的引进。2019年全职新引进博士642人、领军人才25人，全职院士实现零的突破。这些人人数不多，但质量足够好，是佛山实现制造业升级的重要支柱。
嘴里不说，但实际上，佛山对于普通年轻人才同样求贤若渴。
今年1月9日，市人社局公布了2019年第一批（总第一批）317名佛山市人才分类认定名单；而到了3月18日，佛山市人力资源和社会保障局发布了《关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡T卡申领工作的通知》，对优粤佛山卡T卡申领对象进一步放开。
《通知》指出，具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才可申领优粤佛山卡T卡，其他人才按照《佛山市人民政府关于印发优粤佛山卡服务管理暂行办法的通知》(佛府〔2019〕13号)申领优粤佛山卡A卡、B卡、C卡。
而根据此前发布的《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本市户籍人才，享受佛山市户籍人口购房政策。在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。换言之，持有T卡的具有中专学历或大专学历即可享受佛山市户籍人口购房政策。
其后，建设银行、广发银行等银行纷纷根据指引，走进园区，为符合资格的人才提供便捷办卡服务。
不高调却实在的抢人，佛山一直在这样干！
那么，佛山的接盘侠足够吗？
房价游戏能否平稳持续？
欢迎发表您的看法！
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