观点｜热点城市进入“卖不完”时代？不，可能还会升温！

窃以为，楼市成交量下降、库存反弹的背后所释放的不应仅是消极的信号，或同时一定程度上表明楼市有回温的迹象。

——盘和林

中国指数研究院最新发布的数据显示，被监测的主要城市9月份商品房成交量同环比双双下降，降幅分别为7.29%和0.52%，与此同时，各线城市库存总量反弹，环比上升9.3%，热点城市进入“卖不完”时代。就连刚刚过去的十一长假，各房地产商也是凉意连连。

今年下半年，房地产行业可用“惨淡经营”四个字来形容，这自然与国家持续深入的调控政策分不开。国家通过限购、限价以及货币政策从供求两端对房地产市场进行宏观调控后，整个市场形成了一种僵持局面。事实上，不论在任何阶段、处于何种市场，经济运行的结果都更像是特定政策环境下供求双方博弈的结果。很明显，在该轮博弈中，首先妥协的是地产商。

在刚刚过去的黄金周，各开发商降价也扶不起的销售量基本宣告房地产行业“金九银十”梦想的破灭。据网易房产的统计，10月2日至6日，北京销售均价已降至4万元/平方米，且整个北京市销售的住宅数量也仅有51套。无独有偶，深圳房地产信息网显示，黄金周期间，深圳共成交新房住宅191套，均价为5.4万元左右，后劲不足。

同时，开发商的降价行为不仅不被潜在购房者买账，而且还导致了现有业主的不满。10月4日，碧桂园浦东南郡项目开发商将备案均价从3.5万元降到2.6万元，导致业主无法接受。同日，江西上饶某高铁概念的豪华楼盘的单价突然从每平方米1万元降至7000元，30%的降幅引起现有业主的抗议。

一个共识就是，在博弈中首先做出让步的一方在接下来的博弈中也就处于劣势地位了。因此，该场博弈的结果就是，对于房价的打折，楼盘的促销，消费者的反应就是观望期的延长，开发商们并没有获得去化能力的提升。

但值得注意的是，虽然就整体而言，商品房交易量同环比是下降的，但是不同城市的成交量存在着明显的分化。中国指数研究院发布的《9月主要城市房地产市场交易情况表》显示，四个一线城市的成交面积上升，环比上升6.78%、同比增长37.68%，其中广州商品房成交面积环比升幅高达84.51%，同比增长达104.27%，起到了绝对的拉动作用。而二三线城市的成交面积分别较上月环比下降5.8%及25.16%。

从经济学上来讲，楼市成交之所以出现分化，是因为东西地区或者说是一二三四线城市之间销售弹性和需求弹性的差异。对于经济水平比较发达的一线城市而言，由于总体房价较高，因此其价格变动百分之一将会引起销售或者说是需求发生很大的变化。从统计数据就可以看出，虽说调控依旧持续，但北京、上海、广州等部分一线城市销售成交量已经在逐渐回温。这意味着房地产市场的波纹效应依旧有效，部分一线城市楼市的回温或将会逐渐对二三四线楼市起到一个拉动作用，这对房地产整体市场而言是一个好的标志。

这里不得不提的是库存问题，所谓的房地产库存指的就是可售的现期房库存，期房包括尚未竣工的但是已经取得预售许可证的可供出售或出租的商品房屋建设面积。根据中国指数研究院的监测数据，截至2018年9月底，其所监测的主要城市库存总量环比上升9.3%，其中宁波、苏州、杭州的库存回升幅度位居前三，升幅分别为44.71%、19.01%和16.1%，其中杭州库存面积为93.6万平方米，苏州为412.69万平方米。

因此，“库存反弹，热点城市进入‘卖不完’时代”的言论不绝于耳。之所以会产生这样的担忧是因为市场上有许多人认为去化率下行的趋势将会持续。但笔者认为，库存回弹背后隐藏的逻辑是，洗牌即将结束，房地产市场或将逐渐开始微幅回温，毕竟有些房产大佬已经开始出手了。

高喊“活下去”的万科，哭声背后是迅猛的收购、拿地。据中国指数研究院统计，截至今年9月，万科仍旧以1163亿元的拿地金额稳居第二，力度并没有减轻的趋势。因此，库存的增加或有很大一部分可以由新增土地的面积来解释，故库存反弹的背后或是部分城市楼市的微幅升温。

窃以为，楼市成交量下降、库存反弹的背后所释放的不应仅是消极的信号，或同时一定程度上表明楼市有回温的迹象。某种意义上来说，一些地方政府也不必要急于“托底楼市”。

（作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，本文仅为作者个人观点，不代表本报观点）