猎盘 | 金融街•融府：不像住宅，更像新商业中心
一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
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这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 金融街·融府
内容提要
金融街·融府目前已经开始看房、验资，预计5月份能够拿到预售证，届时将会尽快展开认筹。
金融街·融府更像是一个“城市综合体”，住宅区域占整个项目的比例不超过16%，办公楼、写字楼的占比高达84%以上。
地处新静安版块，配套资源齐全，均价大约在每平米9.5万元左右。
一向以开发运营商业地产著称的金融街，近年来开始尝试一些高端住宅项目，在京津地区做得“可圈可点”。
去年，这家刚进入上海不久的“商业地产”开发商，悄然推出了一个高端住宅项目——金融街·融府，位于新静安区内环区域，立即成为人们关注的焦点。
据现场销售人员介绍，金融界·融府由于受预售证限价政策的影响，本可以去年开盘，但至今没能开盘。现在，已是“准现房”的金融街·融府再也等不下去了。
该销售人员直言：“有可靠消息称，我们5月份之前肯定能拿到预售证，因此现在售楼处才会这么忙。客户看完房之后，我们就可以提前开始进行验资，为后面认筹摇号做准备。”
《国际金融报》记者以购房者的身份前往项目现场。记者发现，除了区位优势，金融街·融府最大的特点便是，住宅在整个项目的占比不到16%，办公楼、写字楼等占比高达84%以上。也就是说，整个项目将会是一个“城市综合体”，而不仅仅是一个老城区里的新型住宅区。
此外，现场销售人员称，近期拿到预售证之后将会马上开始认筹，预计均价在9.5万元/㎡左右，主力户型为89㎡的两房以及118㎡与130㎡的三房。本期项目预计在2019年6月之前交房，商办配套将在2021年左右竣工。
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“住宅是商办的配套？”
楼盘位于新静安区上海火车站板块，是金融街在上海的首个项目。地处上海核心区域，还涉及老城区新规划，各项因素综合在一起，使得金融街·融府持续吸引着各方的关注。
据现场销售人员介绍，项目整体规划在三个相邻的地块上。其中，将要开盘的住宅部分在西侧C2地块上，建筑面积约5万㎡，而其余两个地块均为商办配套，总建筑面积约27万㎡。住宅项目与商办物业之间由一条公路分割开来，在保证住宅私密性的同时，又能方便业主第一时间享受商业配套服务。
▲项目整体落位规划图
如此高配比的商办物业，不少购房者纷纷感叹：与其说商办是住宅的配套，不如说“住宅是商办的配套”。
值得注意的是，在大约27万㎡的商办配套中，有21万㎡是用作办公规划的，占整个项目规划的约65.6%，而商业服务设施的规划建筑面积仅为6万㎡。可以看出，整个城市综合体未来将以“商务办公”为核心。
克而瑞上海机构认为，该项目对于金融街来说是一次挑战，建成之后将会是新静安区域商务资源的重大补充，因此，该区域楼盘上涨空间值得期待。
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配套资源优质 交通便捷
项目距离上海火车站北广场约1公里，临近南北高架、延安高架、内环高架，公共交通方面，从案场步行10-15分钟可以抵达1号线中山北路站和3/4号线上海火车站；此外，附近老城区的公交线路也非常便利。
▲项目地理位置示意图
由于项目位于新静安（老静安和老闸北合并），即内环核心区域，教育资源、医疗资源及其他生活和商业配套均十分成熟。一位上海本地居民对记者表示，“如果说这里的配套不行，那么上海就没有配套好的地段了，来这里买房的人看中的就是这里的配套。”
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然而，显著的区位优势在吸引了众多投资客的同时，也让部分购房人群徘徊不前。“放眼望去附近都是老城区，各种临街店铺也大多比较老旧，花上千万买的房子却处在这样的环境中，实在是让人有点难以接受。”一对青年购房者表示。
▲案场一侧街景
近几年上海市政府一直在大力推进老城区的改造工程。目前来看，老城区“脏乱差”的现象已经得到有效改善，改造工程取得的效果十分显著。
销售人员指出，2021年金融街商业部分落成之后，将会带动整个板块的格局发生变化。
值得注意的是，现阶段项目商业体系刚刚开始搭建，到整体竣工之前，恐怕免不了受到噪声和扬尘等影响。相比之下，住宅一侧的高架带来的噪声反而可以忽略不计。
▲记者站在样板间阳台俯拍，高架的另一侧即为金融街配套商业项目
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本次推出的主要户型中，两房为89㎡，三房有118㎡和130㎡两种。其中，比较受市场欢迎的是89㎡小户型，虽然该户型并不是南北通透，但功能齐全，客厅较大，可以分割出一个小书房，作为2+1户型使用，且主卧3.3米的面宽与客厅的3.6米面宽相近，在“平衡空间”的设计上比较到位。
▲户型图
与两房不同，三房均为南北通透，两厅两卫，且空间多变性更强。其中，118㎡小三房中的书房，从设计上看比较灵动，可以是一个单独隔间，做书房和婴儿房为宜；也可以完全打开，客书一体。130㎡的最大优点在于户型方正，双卫飘窗设计，三开间朝南，各功能片区相互独立又相互搭配，居住舒适度较高。