猎盘 | 华发公馆：四开间朝南“神户型”VS近10万的单价
一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
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这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 华发公馆
项目综合评分：★★★★★★★★✩✩
楼盘简介
楼盘名：华发公馆
均价：约94000元/平方米
户型：128平方米三房
板块：杨浦 东外滩
综合评分：8星
近年来，外滩滨江沿岸鲜有楼盘面世，而同样位于黄浦江沿岸的杨浦东外滩板块却是豪宅频出，加之杨浦区滨江发展带规划的逐步落地，使得该板块一时间变得炙手可热。
近日，继阳光城滨江悦、东外滩1号等楼盘之后，东外滩板块又一豪宅——华发公馆开始认筹。
华发公馆早在2015年就已开工建设，开发商系来自珠海的国企上市公司——华发股份，此前在上海开发的华发四季、华发小区等楼盘，在品质、口碑方面均颇受好评。
据周围居民介绍，该项目早在去年已经基本落成，售楼处更是在去年年初就有不少销售人员开始入驻，一时间众人纷纷对开盘时间和价格展开了争论。
不过，2017年，房地产调控从严，就在购房者大军满心期待之时，售楼处却悄无声息地关闭了。
均价约9.4万/平方米
时隔近一年后，华发公馆终于取得了预售许可证，备案均价约9.4万元/平方米。而原本对外宣称的精装房源，也变成了毛坯交付。
家住该楼盘附近一个老小区的王萌（化名）向记者表示，早在去年开放售楼处时就开始关注这个楼盘了，因为家里的改善需求很强烈，可是由于工作原因没办法搬太远，周边又少有新楼盘。
“当时大家纷纷猜测，这个盘的单价可能在8万左右。谁能想到差了这么多？”王萌直言。
与王萌一样，这个价格一出，着实惊掉了不少购房者的下巴。
记者注意到，项目周边的二手房单价一般在7万元左右，不过大多是“老破小”。其中稍新一些的房源，如珠江香樟南园，均价约7.6万元/平方米。而2012年才竣工交付的宁阳福邸，均价也不足8万元/平方米。
不过，这些房源的户型大多难以比得上华发，尤其在采光和朝向方面。
数据来源：链家网
前阵子开始认筹的新盘阳光城滨江悦，同样位于东外滩板块，精装修交付的均价也才不足10万元/平方米。
并且，阳光城滨江悦主打的是江景房，配合超大面宽客厅的设计。而华发公馆的“东外滩板块”概念就显得十分牵强，项目位于隆昌路与长阳路交叉口，虽说距离东外滩滨江直线距离不足2公里，可事实上，要从案场前往黄浦江边，至少需要横穿6条马路，想要步行前往滨江大道上欣赏江景很不现实。
但事情总有其两面性，抛开未来规划不谈，就目前来看，无论从生活配套、轨道交通，还是周边环境卫生方面，华发公馆又有着阳光城滨江悦所无法比拟的优势。
四开间朝南“神户型”
华发公馆共由两栋17层住宅组成，共推出128套房源，均为128平方米的三房两厅两卫。
在户型设计上，整体属于大面宽、短进深的类型，南北通透，南北双阳台，十分符合现阶段改善群体的需求。并且，华发公馆还做到了十分少有的四开间全卧朝南设计，避免了以往是父母住北卧室、还是孩子住北卧室的尴尬境遇，堪称“神户型”。
此外，所有房源均为一梯一户，入户口可以当作自己的私人空间使用，很适合把鞋柜放在门外，进门处还有一个小型的独立储物空间。与此同时，毛坯交付给予了业主很大的自主选择空间。
户型图
毛坯样板房实拍
不过，小区内的体验就不是那么舒服了。
华发公馆的两栋住宅楼分别位于南北两侧，绿化景观位于中间。由于总体面积小，设计上也基本没什么操作空间。在问到项目容积率时，销售人员表示，“还没有算出来。”
有购房者调侃道：“小区就巴掌大，却有128户人家，遛只狗都费劲，更别提带一个贪玩点的孩子了。”
小区内景
此外，由于南侧2号住宅楼紧贴项目边缘而建，导致其与项目南面相邻的华联商业楼相距过近，可能会对部分楼层的采光产生影响。当然，从一房一价表中，也可以看出，同样楼层的2号楼要比1号楼便宜不少。
配套堪称完美
除了户型之外，项目周边的配套也是吸引购房者的主要因素之一。
就目前来看，整个杨浦区能在配套上超越华发公馆的楼盘恐怕是寥寥无几。
首先，在交通方面，项目距离12号线隆昌路地铁站仅一路之隔，闵行漕河泾、浦东金桥等地可一线直达；距离中环路入口约1500米，距离内环高架路入口仅900米，从项目出发通往花木、张江等地也十分方便；项目往南有杨浦大桥、翔殷路隧道、大连路隧道等，驾车前往陆家嘴一刻钟可达。
其次，在生活配套方面，马路对面即是包含超市、餐饮、亲子等业态的七巧国儿童中心，同时，“城市概念”创意园区、铭大创意广场也在附近200米范围内，形成了真正的“一分钟”生活圈。
而且，周边还覆盖了上海国际时尚中心、东方渔人码头、上海城市副中心五角场商圈、临平路瑞虹商圈、海上海宏基休闲广场等六大商圈。
此外，由于复旦、同济、上财等大学林立，杨浦区不仅文化氛围不同于其他区域，也导致板块内各附中、附小等教育资源也尤为突出。