总有些人，拿着30万RMB的预算，却想买100万的房
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 金晓煊
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大家好，我是晓煊，掘金日本房产的资产配置顾问，再度与我们掘金房东们见面了！
让大家久等了，最近一直在忙着给掘金房东们物色和推荐房产，现在终于抽出空来写第二期的内容。
也是我攒了一段时间的心得感受，希望能给准房东们一些参考这篇文章就值了。
上次我严肃地跟大家聊了聊网络信任（掘金酱注：点击文字即可阅读）的话题，这在现如今的网络平台交易中变得很普遍。
那一期写完后，到现在我都忙得不可开交，大家对我们的信任，放心跟我们买房，这让我非常感动。都说每一份交易都是来自于陌生人的肯定，都是沉甸甸而珍贵的。
这次我想探讨一个在做买卖时的永恒课题：投资买房时，总是想买“心中最完美的房子”。
老规矩，先放上我的二维码，大家可以扫码加我探讨如何投资日本房产~
想要完美房子的顾客
很容易错失良机
2017年获得诺贝尔经济学奖的理查德·泰勒，提出过一个很有名的人类行为学上的特殊现象：禀赋效应。人们往往会高估自己已经拥有的东西，而低估自己还没获得的东西的价值。
作为一个资产配置顾问，客户接触越多，我从泰勒教授书上学来的这一理论就越被证实。
比如上面这位客户，就能看出禀赋效应对他做决策上的影响。
他讲的这套房，是我们在国庆期间发在公众号的一个低价投资小物件，位于东京第三大副都心池袋所在的丰岛区，距离地铁站400米，而且坐地铁2站可达池袋。
从周边房产表现来看，该地段整体的平均单价为63万日元/平米，这套房差不多是65万，因为距离地铁站近，房龄较平均水平更新，所以价格稍微高一些。
但这位掘金准房东一上来就把价格压到39万人民币，让我着实有点懵。如果在东京第三副都心旁，能找到一个39万人民币的房子，我会有点害怕……这会不会是事故房？
根据我的职业经验，砍价个1-3万人民币还有可能，但是一下子到39万人民币，这个价位大概在东京23区更外围的地方才能捕捉到了。
池袋这套房后来被另一位顾客买走了，而且谈到了一个基本上和均价持平的价位，相当于捡了漏。
东日本不动产流通机构最新的数据，在东京23区中全部二手房成交价格的现状是，9月份的二手房每平米单价达到了82.6万日元，而我们池袋那套仅65万，可见我们选择的这套房价相对于它的房龄，是性价比很高的了。
面对一套不错的房子，有顾客会因为没达到他的某一个方面的要求，结果错失了优质的投资机会，我这个时候会很为他们可惜。
给了一个百里挑一的物件
结果只是他的“最低标准”
除了上面这位顾客的“心理价位极低”现象外，还有一类“力求完美”比较典型——你给我的永远只是我的最低标准，请满足我更高的要求。
准房东们面对觉得还不错的物件，会不断提出新的要求：周边要有大学，去我曾经去过的那个地方要近，要有电梯，要朝南，净收益率要超过6%……
这套房瞬间成为了他选择投资物件的最低标准。而且，这些标准几乎指向一个目的：我自住时会怎么选。
但早在他选定这个“最低标准房”以前，准房东已经千挑万选PASS了很多选择，而这个是他至今最满意的一套。
如果我能“造”房子，我也想为这些掘金房东们找到适合自住又适合投资，东京核心5区、价格不超过40万人民币、收益高又完美的投资房！！
其实“力求完美”型房东们的纠结也比较好解决：请多给一点预算。
又想靠地铁站近、又想在东京核心区、又想房龄新、又想配置齐，又想要朝南向的房子……这些高附加值的条件也都通过市场竞争，体现在了房价上面。只要你把30万的预算提高到100万人民币，这个问题基本能解决。
但现在都心的二手房需求坚挺，100万人民币也可能不够。
听过马太效应吗？有钱的人会更有钱，因为预算高可选资产面更广，买到的一般也会比预算低的人更优质。在房产投资中也有这样的“预算鄙视链”。
因此，在自己可以支付的预算内找到符合这个价位的性价比、回报最可观的物件，回归真正的理性，才能让房东们早早地开始持有优质日元资产。
做一个聪明的日本投资者
相比之下，我们也看到多次投资日本房产的房东们，投资一套以后，经常会投资第二套，回购的比例蛮高的。
所以，通过过往不断地选房经历的磨炼，踩过的坑、走过的弯路造就了他们如今的火眼金睛，他们的眼非常尖，有时候在我刚推出房子时，就马上联系我要买。
（昨天挂出的一套房，今天就被一位老手房东买了）
因为老手们在选房上的经验越来越丰富，选房也变得快准狠：怎么样的房子收益率是适合的？我这样的预算能买到大概哪个质量的投资房？心里早早地建立起了一个完整的评估标准。
投资房不是选自己的刚需房，要精益求精地段、周边配套、大楼状况，我们也要端正态度：它是一个理财产品，能拿到好的回报最重要。
所以，在选择购买投资型房产时，最忌讳拿“自住”的目的来挑选完美无缺的房子，这很可能让你想买却一直买不到日元资产，来为自己的分散配置。
另外，因为日本的金融政策宽松、整体的经济发展稳，疫情期间东京的二手投资公寓价格不降反升，也就意味着你踌躇得越久，房价就越贵，这肯定不是你想看到的吧。
那么，预算50万人民币我们应该期待买到怎样的房子？什么特质的投资房是好房？这个问题我先攒着不表，来我们周末北京、上海场的线下沙龙，听我和我们掘金团队现身说法吧！
最后花絮爆一张工作组里的聊天记录：
17日北京、18日上海的沙龙，陈总监也会到场哦。赶快来吧！
偷偷告诉你，人民币最近升值啦！幅度还不小。
对于投资日本，这可是个千载难逢的抄底机会！