大城市城区没地了！未来房子怎么买？

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无论现在的房地产市场是冷是热，现在一个不争的事实是，一二线的大型和特大型城市，主城区土地的供应已经越来越少了。

2020年是一个分水岭，从这一年，棚改走向了尾声。因为国家新政开始实施：国务院和十三五规划都明确提到，取消货币化安置优惠政策，2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。    

这个政策长远的影响是什么？

一方面，那种“拆出来一村的千万富翁”以后没了，另外一方面，以后可能就很难再见到主城区大片的大拆大建了，更多的是老破小的修修补补，新政对城市的方向是：

棚改退场，旧改登场。

这也就意味着，以后的房地产开发，主城区的地块更少了，留给“三环党”们的机会越来越少。

事实上，很多城市都已经开展了摊大饼模式：向城市远郊扩散，新区模式是主流。

那么可以想见，未来房地产开发的趋势一定是这里两种：一市区小地块，二远郊新区。

未来的城市里，像香港和中国台北的房地产开发那样，“小豆腐块”只有一两栋楼的项目会越来越常见。

其实小地块开发和大地块一样麻烦，企业运营一个部门也不能少，甚至大部分时候地块不规则难规划，管道长地下开挖多，成本高利润低，而且城区的地难抢。

而新区，摩天大楼鳞次栉比，环境优渥，地块又大又方正规划合理，社区规划设计先进前卫，道路布局合理，资源配套丰富。居民不仅生活居住体验相对更好，而且也具备不小的房产升值潜力。

怎么选不同的人有不同的需求，比如有人喜欢老城区成熟的配套和便利的交通，也有人喜欢新区的低容积率、舒适的环境。

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事实上，无论是什么样的地块，我们一直推崇“产品至上”法则，无论是主城区小豆腐块还是新区大盘，都应该做出好产品。

以探盘的同一家房企两个地块为例。

第一个项目位于主城区，仅仅只有一栋楼，开盘均价大概是16500/平米，已经交付，是个典型的“主城区小豆腐块”，但看到这个项目还是让人眼前一亮的，“麻雀虽小，五脏齐全”，有一个气派的大门，地下双层停车场，甚至还建了一座幼儿园。

进入社区时发现，里面还做了水景、设置有休憩区。

景观做得不错，地面铺装也很精致。

甚至景观小道上还做了很多这种很有品质感的金属字诗句，小区的品味一下就上来了。

小区单元门和大堂，都是很有品质、很气派的感觉。

地块小，公共空间却也不少，首层架空做了活动室，儿童游乐设施、老年活动设施、凉亭一个都不少。

这个项目叫中海锦城，虽然只有一栋楼，但当时是非常刚需的价格，品质却是不小的惊喜，又在三环内，还是精装交付，业主们都是很满意的。说实话希望以后的开发商盖房子的时候，即使是小地块也都能这么用心就好了。

而另外一个项目也很特殊，叫中海万锦熙岸，位于高新新城双湖科技城。之所以说它特殊，有三个原因。

首先，随着郑州城市功能“东强、南动、西美、北静、中优、外联”布局发展思路的执行，作为高新区唯一一个入选32个郑州市城市核心板块的片区，这个新区双湖科技城，现在已经成了一线房企的必争之地。

看下一涨再涨的楼面价和多少大房企入局就知道这个片区有多火了：

2020年6月1日，一线房企龙湖摘得I16地块，楼面价4074元/㎡；

6月19日保利地产摘得区域高净值地块C19，楼面价5261元/㎡，刷新当时区域内楼面价地王记录；

12月21日，双湖科技城楼面价新地王诞生，保利以59522万元总价竞得，平均地价为815万元/亩，折合楼面价6114元/㎡，再次刷新楼面价地王记录；

2021年2月22日，杭州房企保亿以总地价79326万元，竟得1号地块，溢价率39.8%，楼面价6957元/㎡，再次刷新双湖科技城地王纪录。

再往前，中海、中建、华润、正商、美的、金辉等大型房企均在此拿地，还有很多一线房企参与竞拍，挤破头想进来……

从片区持续热度角度来说，这种众多央企一线房企抱团、地王频出的片区，有更大的增值空间！

为什么双湖科技城这么火？因为为数不多的产业、生态均衡规划合理的新城。

第二点，双湖科技城是中建做的一级开发，而中建又是中海的母公司。中海在此拿地建房，拥有太多得天独厚的优势，更好的位置，以及更多的资源倾斜。

第三点，中海万锦熙岸拥有很多非常独特的资源条件，拥有三公园环绕、有湖有河、有地铁、隔壁是市民中心、规划的还有郑州外国语学校附属小学与郑州高新外语中学，配套是真的很不错。

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前两天去探盘时也看了中海万锦熙岸的交付。当时高层精装均价12000元/平米，多层精装交付15500元/平米，一线河景+湖景产品。

从天空看，更清晰，天健湖公园已建成，万锦熙岸正前方的滨河公园也将很快开始动工。

整体立面是米色真石漆

大门也很气派

进入社区里面是社区水景，将洋房高层区域区隔

洋房区域立面和景观，中间种的是银杏。

环绕社区还铺设了跑道，我去试了下，不是一些项目爱用的柏油刷漆，用的是塑胶跑道

社区内有个超大的“星际迷航”主题的儿童游乐区，里面有蹦床、秋千、滑滑梯，甚至还有个像飞船一样的玻璃盒子，可以供看孩子的业主休憩。

高层的大堂设计很讨巧，我们看的是20号楼，一个单元2T4，但双大堂入户，实际上是一梯两户的设计，私密性更强。

大堂内部全瓷砖铺贴，地面拼花，顶部吊顶水晶灯

高层和洋房都是成品房交付，这个在片区内是比较少见的，其他家大部分都是毛坯交付，和万锦熙岸的价格差不多。

这个密码锁的标准很高，中海有自己的入户门定制单位，品质感非常强。

站在客厅室内阳台上看，这个湖景真的让人爱了

科勒的龙头和面盆，美的烟机灶具，科宝博洛尼的橱柜，卫生间的马桶、面盆、花洒、龙头都是科勒，整体还是不错的。

几个小细节：洋房玄关做了超强的收纳设计

无论是洋房还是高层，室内陆砖所有的空间都做了非常漂亮的波打线，这样的设计能增加空间的层次感。

高层的连廊栏杆都做了加高设计

以及，卧室窗户往外看就是河道的感觉真的很好，也许将来两侧公园建成后，早晨睁开眼看向窗外，就像是一幅流动的油画。

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中海进入郑州以来，累计已经开发了十个项目，每个项目的销售情况在片区都是最好的之一。对于中海这家开发商，我曾经写过文章这家房企为何能成名校"收割机"？

简单来说，中海的模式与其他房企很多学不来，中海是香港起家的央企，首先房子不会有烂尾的风险；骨子里带点港企的气质，物业口碑极佳；由于是央企，融资成本很低；对成本管控又很好，价格往往又极具性价比；产品设计也迎合主流市场，所以很受购房者欢迎。

就拿万锦熙岸来说，拥有三公园环绕、有湖有河、有地铁、隔壁是市民中心、规划的小学和中学都在旁边，配套是真的不错。

我在售楼部了解到目前还有少量在售的成品房交付洋房产品，售价15500元/平米左右。

如果仔细的转一转交付区，相信会有自己的判断，这样极具性价比的产品，对购房者是极具吸引力的。