世界各国游艇小镇考察案例解析（八）南非开普敦克尼斯纳游艇小镇
来源：滨水休闲联盟
2016年1月8日—13日，笔者考察南非开普敦游艇旅游小镇项目。从伊丽莎白港到开普敦，有一条绵延数百公里的海滨道路——花园大道。花园大道并非因鲜花遍布而得名，而是因为沿途的景色让人眼花缭乱，宛如一座永无尽头的花园。行驶在花园大道上，一旁是波涛汹涌的大海，一旁是让人目不暇接的景致：高山、湖泊、绝壁、森林，当然还有一座座美丽的小镇，就是克尼斯纳。如果说开普敦是南非最美丽的城市，那么南非最美丽的小镇，无疑是克尼斯纳。事实上，克尼斯纳距离开普敦并不远，因此，许多前来开普敦观光的人，都会顺道来克尼斯纳。
克尼斯纳(Knysna)小镇位于花园大道中间，是濒临印度洋的一个平静的港湾。 小镇以游艇港为中心，周边设有购物步行街、海鲜美食街、滨海度假地产业、旅游接待中心等设施。游艇码头是公共设施，各式游艇、帆船停靠计时收费。游艇港的运营以配套商业设施的收入为主，同时开发周边地产，以休闲度假消费群体为主要客群。整个湖泊的码头不多，船只却不少，有四平八稳的观光船，也有优美流线型的私家帆船甚至游艇。只需花上数十兰特，便可登上观光船游湖，两岸的山坡上遍布植被，富人们的别墅穿插在葱郁的绿意中，风景静谧安详，看上去与瑞士日内瓦的游湖似乎没什么不同。
在大多数人的脑海中，非洲大陆充满了贫穷与饥饿，但南非却完全是另一番景象。作为非洲最开放的国家，南非生活着不同人种的居民，他们不仅带来了不同的肤色，也带来了不同的文化。这些不同的文化碰撞出了各种各样的火花，最终形成了南非独有的混合风格。这样的混合风在南非随处可见，繁华的开普敦如此，人口只有3万人的克尼斯纳同样如此。欧式风格的建筑融入克尼斯纳独有的非洲景致中，彰显出独特的风貌，成为克尼斯纳极具代表性的景观。而在克尼斯纳，还有另一道不可错过的风景，那就是高尔夫球场。很难想象，在这座面积并不太大的小镇中，竟有着4座世界级水平的竞标赛高尔夫球场。
每当周末和假期，克尼斯纳小镇人流涌动，在加上国际游客，生意兴隆。小镇每年7月—9月都举办牡蛎节、音乐节、航海节等活动，节庆活动吸引大批客流聚集小镇，使游艇小镇成为开普敦旅游热点地区之一。南非盛产深海蚝，由于海水无污染，生蚝无明显的海水味和腥味，蚝肉又是淡淡的牛奶白，口感透着丝丝的奶油味，肉质肥美，入口即化，深受美食爱好者的喜爱。每年都有大量本国和世界各地的游客慕名前来，争先品尝美食，享受生活，放松心情。据悉，每年生蚝节消费的生蚝达20多万只。
南非开普敦克尼斯纳游艇小镇，对中国滨水城市开发建设游艇小镇有一定的借鉴作用。其成功的运营经验，是中国滨水城市可以借鉴的榜样。中国滨水城市建设的重点不在于基础设施的建设，更不是大量房地产项目的建设，而应该重视运营模式的创新，重视小镇核心功能的设计，重视游客滨水生活方式的体验。
游艇小镇在建设之初首先需要以旅游思维方式为游艇小镇做顶层设计，其中包括总体规划方案、总体建设方案、总体运营方案等。其次，游艇小镇要以旅游思维方式聚集人气，要为游客设计多种活动和内容。旅游是人的搬运消费，旅游搬运了人就搬运了消费。把人和消费搬运到游艇小镇，消费的释放带来巨大的经济效益。旅游两个最大的特点是引擎效应和综合带动效应，由此形成了旅游发展引导区域经济的基础。
依靠什么聚集人气？其一是优越的滨水自然环境，宁静的湖泊、碧蓝的大海、纯净的空气等；其二是丰富多彩的水上运动项目，包括游艇、帆船、垂钓、赛艇、皮划艇等；其三是岸线上的滨水度假设施，包括滨海度假酒店、湖景酒店、滨水公园、滨水商业等；其四是滨水休闲综合业态，包括海洋公园、水上游乐场、滨水房车露营基地、特色水上客栈、水上飞机等。
旅游思维方式为游艇小镇建设带来巨大的推动力。在服务业成为推动中国经济增长的新时代里，什么样的思维方式能够带领中国在服务业发展和创新里形成巨大的推动力？旅游正在成为服务业创新和与地产业、土地开发、区域发展结合的创新思维方式。地产开发不再是修房子，而是用服务产业带动区域化发展，带动土地开发、房产开发、区域经济结构转变。旅游思维方式是一种创新与整合，和互联网思维方式具有同等的创新价值和意义。
旅游思维方式为游艇小镇带来新的盈利模式。众所周知，房地产的盈利模式是一次性买房，而游艇小镇的盈利模式是旅游＋房地产＋游艇产业，是符合型盈利模式，其中旅游收入是重点。旅游是渠道，旅游是最核心带动者、渠道和消费的来源。旅游带动引发的文化消费、娱乐消费、养生消费、养老消费和会议消费等。
旅游思维方式为游艇小镇带来资本整合。投资商、房地产商、旅游投行纷纷瞄准特色小镇项目，其目的是通过政府对特色小镇项目的各项优惠政策获得土地指标和旅游项目，用旅游带动地产开发。资本的介入带来资本的整合，带来泛旅游产业的资源整合。而游艇小镇又是稀缺资源型旅游地产项目，为资本介入奠定基础。
作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。