孙宏斌：找到房地产七寸的那个人
融创，中国十强房企中最年轻的一个
文\潘永堂
今年的融创年会，应该好好开个庆功会！
要业绩有业绩，要家底有家底，要能耐有能耐，要口碑有口碑……近乎完美的成绩单。
第一，业绩上：2015年692亿，2016年1506亿，2017年3620亿，荣升“地产四阿哥”，而刚过去的12月单月646亿的靓丽业绩，秀了一下融创肌肉的爆发力。
第二，家底上：融创以14358.5亿元的2017年房企新增货值位列去行业第一，在高地价、拿地难时代，融创家底丰盛，而且这些粮草质量很好。
第三，能耐上：在过去外界感知的投资强、营销强两大超级IP能力之外，这2、3年融创并购力，产品力、服务力也大跨步前进，国际范的“壹号院系”、中式典藏范的“桃花源系”，城市人文的“府系”……融创几大产品线在全国开花结果，备受好评和疯抢。
第四，口碑上：商道的本质就是赢得口碑，口碑是最重要的资产。融创这几年并购的“厚道、爽快口碑”已经覆盖整个地产圈，产品的进步力，臻生活价值体系“深得业主心”的落地，客户满意度和客研体系的提速，核心城市深耕进入第一阵营的覆盖度……融创的口碑和满意度在增长。这是融创迎战未来的软筹码。你看不见，但却是助推融创发展的强动力。
……
这两年的融创变化，很大，很纵深，在陆续走访融创集团和融创8大区域后，老潘感觉融创今天3620亿的成绩，更多是一种厚积薄发、水到渠成。当然，千亿级的房企，的确不能再有短板，各大专业，各大条线，各大业务均好、均衡是基本功。
在老潘看来，融创作为房企TOP10中最年轻的一位，其业绩近乎互联网速度爆发的背后，最核心的是什么呢？
老潘的回答是，是因为融创做到了“战略为王”！在陆续走访几大区域总裁老潘就发现，融创高管不仅团结，更对融创的战略，或者老孙的方向感，战略力深信不疑。
做企业，明辨方向是王道，“判断，选择，目标，剩下的就是落地、落地、落地”。
融创的战略，核心是方向，节奏，力度，选择很有章法。外界的感受是，融创出手，总能比同行快个半步。
半步，就是功力！
多数人看到的机会，不是机会。
后知后觉的机会，也不是机会。
今天老潘谈谈一个与融创战略相关的话题，或者老潘提醒一个比融创3620亿更值得关注的现象——即融创为什么是中国房企十强中最年轻的一个？
14年时间，融创从曾经的天津直辖市之王到全国房地产巨头，14年的时间从0到3620亿？而如今融创的成绩单还不仅仅是住宅，从年初150亿驰援贾跃亭到近期全面入主乐视，从数百亿大手笔包揽万达文旅大量资产，一个文旅新巨头或即将起飞……
无论是地产的闪电增长，还是投资美好生活的战略转型，融创都是“快手”，是黑马家族中大黑马！
快速做大的本质是什么？
有没有事半功倍的玩法？
有没有阿基米德的超级支点？
这个智慧窍门或者是融创的超级支点可以用通俗易懂的一句话来说，也是借用当年柳传志先生的一句评价，孙宏斌，是一个一眼能把行业看穿的人。
在中国地产圈，孙宏斌，也是那个一眼能把地产看穿的人！
更精准的说，孙宏斌，应该属于那个找到房地产七寸的那个人，他懂得如何用最短时间，最好的布局，最强的执行力快速做大融创。
打蛇打七寸，做事情关键在于抓住本质！商业世界中，高手往往对方向、趋势、本质、七寸，时机、火候等高敏感和功底深厚。孙宏斌的功底，是找到房地产做大的七寸，聚焦聚焦聚焦，他总能在复杂的调控，市场竞争、地产众说纷纭中聚焦核心，立足本质，迅猛出手。
无论融创早期破千亿，和如今3620亿，杠杆的思维，七寸的思维、超级支点的思维，体现的淋漓尽致。
超级杠杆1
资本的支点：适度高杠杆
做企业，仅依靠自有资金“滚动发展”往往是龟速。
在资金密集型的地产行业，杠杆，融资则是最显著的杠杆和支点。过去10多年，融创对适度高杠杆是用得到位的。
事实上，高杠杆，在媒体和大众眼中更多是贬义词，但在企业眼中，却也未必。
高杠杆，一看你处于什么样的行情和市场，如果是一个持续10多年楼市上升大波段，大周期，你不用足杠杆，那就是浪费行情与周期。二看你用高杠杆能否有效管控现金流。事实上，这些年， 不少香港房企老板感叹，在大陆楼市过去10多年，我们基本都是低负债，事实证明，我们做法过于保守和稳健派，错失了大陆楼市的黄金机会。
爱拼才会赢，识时务为俊杰，尤其是在地产好时代，前提只要你拼搏进取时能把风险控制在能力边界内，或者是你有70%、80%的把握，就该出手。原因很简单，这个世界，哪有100%的把握。
在过去楼市供不应求的时代，做作品，死磕产品，就犯了“战术的勤奋，战略的懒惰”的毛病，至少做规模房企是这个逻辑。房地产过去10多年，高杠杆、高周转、强销售才是第一战略，从这个角度来看，舆论单纯抨击高负债、高周转问题，而缺乏大时代，大背景的洞察和策略分析，这样的抨击是片面的，是狭隘的。
融创过去几轮楼市拿地配合杠杆实现了城市和土地的精准判断。一则抢先半步，逆周期拿地。一线最热时，别人都还在进一线，融创悄悄布局强二线，二线热时，融创布局强三线和海南文旅市场，二则融创当时当年看拿地成本都很低，或者当年是高点，但第二年、第三年再看，就是低点。融创的朋友告诉老潘，我们偶尔拿一些当年的地王，但第二年，第三年就去掉了地王帽子。
拿地，不能单看地价逻辑，得看生意逻辑，利润逻辑，有钱赚即使总价高，只要自己能够承受，自己产品溢价有信心，就可以勇敢的拿啊，比如即使总价很高，但楼面价很低啊，即使今年是地王，但明后年城市房价上涨，这时的勇敢拿地，就完全不是激进，而是赚大了。
超级杠杆2
经营双杠杆：“高维城市+高端产品”
孙宏斌的二次创业，是幸运的！因为他选择了一个好行业！
他坚定的选择了“世界住宅发展史上最波澜壮阔的中国楼市”这个行业。而且融创过去快速成长的14年，也正好是中国楼市风口最强劲的十多年。
但同样的环境，为何融创能够快速弯道超车？除了资本的杠杆加速外，还有没有第二个、第三个杠杆？
这里老潘先讲一个段子——今天，谁是中国最累的房企？答案估计大家也认同，即碧桂园。
为何是碧桂园了？因为十强中，房企均价最低的是碧桂园！今天来看，虽然同为高增长房企，比如碧桂园、恒大虽然取得了行业三强的辉煌，但他们耗时长，他们重仓三四线，做刚需大众楼盘，其实做得是超级辛苦的，这背后其实依靠更多的项目，更多的人海战术、更庞大的组织，更强大的管控才能铸就数千亿的业绩。
对此，融创就不同了，孙宏斌采用了第二个杠杆思维！即在中国楼市这个超级市场中，融创最终选取了中国楼市最大的两个经营杠杆，即城市金字塔尖的高维、高能级核心一二线城市，以及聚焦产品金字塔尖的高端精品。
为什么这么说？一个数据很能说明问题。即融创是2016年中国百强房企均价最高的房企！
从北京单价最高的融创北京壹号院，到西山壹号院连续三年蝉联北京高端项目销冠，从苏州桃花源代言中国江南园林最高造诣，到上海滨江壹号院，杭州望江府，天津复康路十一号，重庆玖玺臺……融创在核心一二线城市都有几个项目成为当地楼市超级IP，融创产品战略整体表现为“高端、高品质”的特征。
显然这是城市和产品层面的第二个超级杠杆！
原因很简单，在城市分化的这些年，同类产品中一线城市的售价是三线城市楼盘售价的5到10倍，而同一个城市高端产品线是刚需盘单方售价3倍甚至更多，而融创城市聚焦高能级城市，产品聚焦高端精品，这也反向意味着融创的单盘产值，人均产值，全国产品均价名列前茅。
所以，融创第2个超速增长密码——虽然隐形，但却简单直接，即融创只在核心城市、核心地段、做高端产品，它用足了城市的杠杆，产品的杠杆，房价的杠杆。
请顺道欣赏一下融创的产品美图
©️ 杭州壹号院
©️ 重庆国宾壹号院
©️ 武汉壹号院
©️ 苏州桃花源
©️ 上海桃花源
©️ 杭州候潮府
©️ 中山月湾首府
超级杠杆3
当下楼市七寸：精准并购力
当下的楼市，正深度演变，行业也在去杠杆化，此刻融创如何继续加速发展，核心还是拿地，拿到更多的地，更好的地，更低成本的地。这样一则支撑规模开发，二则更低成本拿地，也可以少受限价的影响。
对此，这2、3年的融创，选择了第三个超级杠杆，即并购的绝招！
事实上，今天并购逐渐成为房企最快速，成本最低，利润最高的拿地模式，而且今天众多百强房企开始成立并购部，开始讲并购作为拿地主打渠道。可以推断的是，未来谁能更快并购，更多并购，更安全的并购，谁就能在未来地产版图中，获得别人眼里羡慕的高度。
新时期，孙宏斌在并购浪潮中，又先走了一步，而且还成绩显著，这其中有两个现象值得关注。
其一，未来房企并购需求会更多，但为什么其他房企谈并购谈了半年、一年，也没有谈成，但孙宏斌一去，谈了1个月，就迅速成交了。这样的故事和案例老潘发现太多太多；
其二，地产并购时代，为什么那么多房企卖企业，卖项目，都会找孙宏斌，而且行业、跨行业一些超级并购，似乎都和孙宏斌有关。无论是过去的绿城、后来的佳兆业，包括后续的联想旗下的融科，冲刺2000亿的金科、还是乐视、以及超级IP万达……
未来可以肯定的是，在2018年、2019年还债高峰期来临时，孙宏斌的并购朋友圈还会有更多的大牌！
为何如此了？还是因为，孙宏斌总能找到并购这个事情成败的七寸。
在老潘看来，战略上的藐视，战术上重视是其一。
首先，老孙认为并购即使再复杂，其实就是一个生意，做得了就做，做不了就拉倒。
其二，战术上融创其实早就为并购做好准备，使得融创收购后能够二次包装升值，这是融创后台的能力支撑。比如在产品维度，融创这几年产品历练后已经成为优势，收购后融创产品力能够支撑一定的产品溢价；
其三，融创对城市土地未来价值判断更精准，对销售预期和结果兑现力更强，今天融创并购企业或项目，当时看，大多是低于市场价或者与市场价持平，哪怕个别土地当时看有点贵，但是过一段时间就觉得非常合适了。
以被媒体誉为蛇吞象的收购万达文旅地产为案例，七寸是什么了？
直接的说，还是老孙醉温之意不在酒，而在万达文旅肥沃却低价的地。首先，万达文旅地产13个项目均位于热点二三线城市，而且每平方米平均成本仅为1180元\平米左右，目前据公开来看，13个文旅项目，售价最低的项目为6800元/平方米，售价最高可达23000元/平方米，总额算下来，这次收购万达文旅，总计未出售的住宅货值约有6600亿元，加上土地成本极低，未来净利润率预计可超20%。
其次，融创去年收购联想旗下融科地产，成本仅130多亿，但却迅速获得1000亿销售型货值，同时，融创通过海南融科，找到了破解文旅地产的业绩密码，即围绕融创高能级城市、高端产品的庞大高端客户群，在每个城市建立文旅产品销售任务和节点，融创找了文旅地产的销售密码。
第二个值得分享的案例是老孙收购乐视。对于一个当初只有700亿还在说融创坚定做住宅地产不转型的孙宏斌而言，为何今天会突然跨行业收购乐视？这背后的逻辑是值得深挖。
老潘这里分享几点：
其一，700多亿的心态和3000亿的心态是不一样的，当初700多亿老孙还说房企没有必要转型，但今天融创进入3000亿量级后，毕竟规模很大了，后续增长总有尽头，当下的融创有必要提前跨行业布局了。
其二，乐视是个超级IP，收购乐视看似是个大动作，但其实对融创而言，150亿，也就是一个小买卖，今天的融创做得已经是几千亿的大生意，所以是否超载，老孙心理有数。
其三，并购乐视也不是全单招收，在乐视7大生态产业中，老孙仅仅收购了乐视最成熟、且能产生利润和现金流的三大产业，即乐视网，乐视致新、乐视影业。而且老孙卡死乐视其他四大产业的关联交易，已盈利的板块坚决不对其他四大产业输血，这就是止损了。
所以，遏制风险、有选择的收购，胆大心细，是老孙并购的心经之一。
小结
百强房企均价最高的房企
十强房企中最年轻的房企
2015年692亿，2016年1506亿，2017年3620亿……
一系列非凡事迹和成绩单表明，孙宏斌，已经找到了房企弯道超车密码箱的那把钥匙，或者更通俗的说，孙宏斌，正是找到房地产七寸的那个人。