大型房企进入2000亿，3000亿新赛道
文\潘永堂
11月榜单一出，乍一看会有种“错觉”，因为一边是冬天，一边是春天。
来源：亿翰智库
一方面，当下整个楼市陷入“过冬论”和“活下去”2大语境； 另一方面，2、3万多家房企中，最大的100家房企，也就是百强房企，他们依旧在冬天下交出了骄人的成绩。一个你需要睁大眼睛的数据是，前11个月TOP100房企整体销售规模超8.7万亿元，比2017年同比大增“37.5%”！
37.5%是什么概念？这是其他众多传统行业所羡慕的增速！
加上12月的最终决战月，预计全年百强房企业绩依旧是整年大增。目前从几大研究机构预测表明，彼时地产人认为2017年13.7万亿是行业天花板，但殊不知，2018年全年销售额按照目前前11月数据来看，2018年超过2017年历史高点，是大概率事件。
尤其在楼市下半年入冬且房企货值大多在下半年，整个行业增长和大型房企高增长，本身也说明中国房地产的巨大力量和澎湃动力。回过头再来回首中国楼市走向——如果没有7月31日政治局会议的强力调控，那么2018全年破14万亿，甚至15万亿也未尝不可！
无论市场好坏，大型房企业绩几乎都是“好”
事实上，行业已经接近天花板，但并不代表大型房企的增长接近天花板，甚至在未来3、5年，大型房企的规模增长还在半山腰，即使突破千亿，未来之增长，亦可翻倍，甚至3000亿，5000亿。
最近几个月楼市冬天销售榜也告诉我们，大型房企，无论在行业上升期，还是冬天活下去，即市场好也罢，差也罢，巨头、大型房企都表现出“高增长”的趋势没有改变。
来源：克而瑞地产研究
其一、作为5000亿的TOP3梯队，但他们依旧保持了百强不同梯队门槛最低的15.1%的增长！但事实上，别低估这15.1%，因为碧桂园、万科、恒大盘子大了，15%亦不可小觑；
其二、TOP10、TOP20的门槛增幅到高于了40%以上大提升，比如十强门槛提升了46.9%；20强门槛提升了42.9%。
所以巨头房企基本都在15%到25%左右的中速增长，但第二梯队和处于成长型的中型房企而言，他们依旧把规模增长放到重要的位置。尤其是少数黑马房企，比如融信在11月突破千亿，同比增长超80%，但这也是少数。
但也不的不承认，与2018年上半年和前几个月动辄50%的门槛增速相比，11月的百强各梯队门槛增速正在逐月下滑。
大型房企这种逆势高增长、冬天高增长到底还要多久才会结束？这将于这一轮行业洗牌和行业集中度提升到终极均衡，可能就会基本结束。即在未来3、4年类，30%的房企将占据70%的市场份额，如果国家调控实质对房地产集中度进一步促进，也不排除未来20%房企占据80%的市场份额。
分水岭：731会议后业绩增幅“逐月下滑”
2018年楼市12个月来看，是典型的冰火两重天！
分界岭就是7月31日的政治局会议的遏制房价上涨的调控，上半年全行业在5月、6月、7月达到50%上下的同比增幅；但731会议之后，从8月的52.2%直接逐月下降到11月24.5%，增幅下降一大半！
事实上，这种下降其实是有个“双重效应”，即大多房企货值60%甚至70%集中在下半年，尤其是9月、10月，11月，12月，在下半年房企推盘量巨大的时候，房企销售同比增速反而一大半下降，这就更加说明“去化率之低”之严重，反向验证了市场足够的寒意。
今天是12月1日，最后的31天，显然是房企冲刺目标的最后1个月，这必将是一场血战！
迎接2000亿、3000亿新赛道
前11月，破千亿的房企已经26家，全年预计30家破千亿，具体31家还是29家已经不重要。但你可以认定的是，今天乃至未来的“千亿房企”已是个门槛，是家常便饭，甚至不值得骄傲。
也就是最近2年，老潘陆续与众多准千亿及感破千亿房企的董事长总裁交流中，也大致发现有三个共性的心态。
其一、千亿平常心。总裁们都认为，千亿只是一个数字，是企业成长的一个里程碑节点而已，但企业的业绩增长还远远没有停止。不少千亿房企总裁表示，千亿，是我们再出发的新起点，好戏还在后头！大多2、3年前离千亿不太远的房企其实早就提前制定了2000亿，甚至3000亿战略和拿地计划。尤其是碧桂园等巨头突破6000亿后，千亿就不是个多大的事。
其二、普遍迈入2000、3000亿新赛道。千亿房企，其实规模已经不小了，但他们也清晰认识到，房地产行业已经接近天花板了，但大型房企的规模还远远没到顶，大型房企市占率才4%多，未来做到8%甚至更高是大概率事件，也因此2000亿，3000亿，甚至5000亿是一个行业集中和洗牌的必然格局。但路要一步步走，饭要一口口吃，尤其是2018年行业调控加剧和资金收紧后，这些房企更多表示：冲击2000亿，3000亿、甚至5000亿的目标不会改变，但会依据政策、市场和行业格局，调整自己的节奏、速度和增长的质量度等而已。
其三、强化风控，强化内功，侧重有质量的增长成为千亿房企标准动作。这几年，老潘在于众多破千亿房企访谈中发现，千亿之后房企的动作越来越趋同。比如在之前冲千亿积累了很多管理和人才问题，千亿之后普遍开始强化内功，业务管理标准化，产品标准化和IP化，强调规模、利润、负债等的均好发展，强调组织管控上的精总部，强区域，强调做大做强区域公司，强调激励制度更新，千亿后再激发团队和组织生长和战斗力提升……
所以未来2、3年，大型房企冲击2000亿、3000亿的新赛道将更加激烈！而其他300亿、500亿的房企则进入千亿的赛道的冲刺之中。
超级黑马新城控股前11月就1986亿，2018年破2000亿是板上钉钉了。
而世茂2017年刚刚突破千亿的世茂，2018年前11月完成1551亿，2019年破2000亿是必然。同样是旭辉，2018年1500亿左右上下，2019年预计2000亿上下
投资更谨慎，布局侧重二线和优质三四线
在城市布局和投资拿地方面，2018年前11月有何变化了？
首先，在拿地上整体变得非常谨慎、拿地指标也进入高标准阶段。
其一，在数量上，2018年是典型的钱荒年，加上很多城市土地价格依旧较高，导致到2018年11月，TOP100房企中竟然有四成没有拿地，同时在TOP30房企投销比目前为0.44，较2017年同期下降13个百分点，表明投资力度明显放缓。
其二，量体裁衣，不同规模梯队房企表现出不同拿地策略，巨型和大型规模房企土地储备相对充足，有意放缓拿地步伐，目前TOP10房企新增货值，环比涨幅仅为2%，而TOP20、TOP50房企新增货值比10月份仅各自增长8%、9%，而中小房企迫于现金流不足等诸多因素不得不谨慎投资。
其三，在投资标准上，净利润率提升到更高的标准，以前拿地8%甚至6%就可以了，如今过冬时净利润率测算都要双位数10%以上，甚至更高。
其二，在城市布局上，前11个月房企布局普遍青睐于普通二线和优质三四线城市！
根据亿翰智库数据，截止到2018年11月，三四线城市、普通二线城市新增土地建筑面积占比分别为77%、13%，同比增长3个和1个百分点，而一线和核心二线城市新增土地建筑面积占比较2017年同期都下降了2个百分点。而在亿翰对16家典型房企拿地信息监控发现，2018年1-11月，16家房企在一线和核心二线城市的拿地面积和拿地金额同比持续呈现负增长，反过来，普通二线城市拿地面积和拿地金额同比变动分别约达30%和50%，三四线城市拿地面积和拿地金额同比增幅分别约为90%和50%。
对普通二线和强三四线的相对青睐，背后也是有深刻的政策市场原因。
一则在调控趋紧的背景下，普通二线和三四线城市政策环境相对宽松，且普通二线城市产业基础、人口密度、设施配套等也相对完善，
二则对于一些有潜力的三四线城市，比如中南叫产业内生型三四线城市，而正荣会有城市维度和房地产维度进行双重筛选出优质三四线白名单城市，旭辉也是精选三四线，这些城市因为产业、经济、城镇化发展会带来一些内生性需求，也具备进入空间和机会。
三则整体在住宅从一线城市战略性撤退或并入环一线的区域公司，而在一线城市千亿房企更侧重存量资产的开发、运营和服务能力，比如融创上海城市商业公司，正荣新成立上海商开公司等。旭辉也表示，普通二线、弱二线和部分强三四线将是未来楼市的主战场！
千亿之后，做大做强区域公司是标配
千亿之后，房企做大做强区域公司慢慢成为标准动作。
比如世茂破千亿之后的9大区域公司，融创目前的8大区域，正荣目前精简合并12个区域公司，融信成立4大区域事业部……而规模更大的如碧桂园甚至要裂变到100个区域公司，一个河南城就裂变为5个区域公司。
为何要做大做强区域？核心是因为千亿之前大多为集团城市两级管控，随着新城市进入越来越多，项目数量越来越多，以前集团强控的集团职能管理难度增大，效率变低，而且不利于很多区域公司规模也接近100亿，200亿，管理与团队也相对成熟，完全可以集团通过放权，通过明确区域公司继续做强，以此激活区域公司成为利润中心、管理中心，而集团升级为千亿之后的新战略，资本嫁接、产品业务标准化，这样集团与区域公司分工明确，各司其责，权责清晰，最终有利于在房企破千亿之后继续区域维度二次激活，最终实现企业集团整体业绩的二次生长。
当然区域公司之间也是竞合关系，规模业绩当地影响力长期不足的区域公司，要么降级为城市公司，要么被周边区域公司合并。
值得提醒的是，今天千亿房企再谈全国化布局，全国化市场已经意义不大，而是更多侧重于做强区域，做强城市群，城市带。比如上海万科未来就强调城市布局从城市到城市群再到城市圈思维升级，并把城市分为巨星城市，如上海杭州南京苏州合肥等，行星城市南昌、无锡温州南通徐州等，以及小行星城市，强调在城市圈融合下的城市深耕，多业态耦合，实现分类群聚和集约发展。
比如类似融信深耕大浙江区域，仅仅杭州就预计2018年会突破500亿，比如亿翰智库发现前期布局成渝都市圈的金科、东原和蓝光，11月销售业绩表现抢眼，很大原因是由于成渝都市圈均贡献了较高的业绩占比。
冬天下做刚需产品，聚焦客户真实需求，承受能力会更好
从美国房地产几轮调整中，美国几个大的开发商都是因为在当时一则产品重仓刚需，刚改，而非高端，在市场调整时更能实现相对更好的增长和过冬；二则通过在冬天和行业调整时加速收并购项目和企业，快速实现自己的规模二次生长。
今天，在中国投资和高端改善需求基本离场，尤其是731政治局会议强调遏制房价上涨之后，意味着未来房价短中期不会上涨了，那么客户买房就不再恐慌着急，市场也回归理性，而且投资者靠房价上涨的投机机会大幅度减少，这个时候，唯有聚焦客户真实需求，满足客户刚需的高性价比产品，方能更好的应对楼市冬天。
比如在昨天上海区域发布会上，上海区域的主流产品占比就高达90%。
2018年只剩最后一个月了，未来究竟如何个活法和准备过冬？
正如郁亮昨天云南万科媒体交流会所说的一个观点，不要侥幸2019年楼市会放松，主动过冬，勤练内功是上策。因为这样，如果即使2019年楼市调控没有松动，企业依旧或将可以熬过去，因为你会过苦日子了。但反过来说，如果2019年楼市松绑，那么那只是锦上添花而已。
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