物是人非！曾经遍地限价神盘，如今业主割肉卖房！中介却丝毫不慌？
撰稿&视觉//虎子
独墅湖：大隐隐于市
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毫无争议的鄙视链，铂悦犀湖独占榜首
最看不起园区···
忽略商业住宅部分，独墅湖的二手市场已然明晰。
铂悦犀湖＞月亮湾三期＞月亮湾一二期＞建屋海德公园＞翰林缘
板块最低门槛为翰林缘83㎡的刚需小户，最低总价门槛约299w，媲美湖东CBD一点也不弱，就是盘少。
豪宅盘：铂悦犀湖 700-2022w不等
铂悦犀湖自不必说，旭辉在苏州的高端产品系，产品包括别墅、高层、洋房。
小高层约144㎡、大平层约140-230㎡、联排别墅210-230㎡，2018年10月才交房，房龄新，基本上住这里就是身份地位的象征，关键在于有没有钱···
我一直在独墅湖溜达到晚上，铂悦犀湖亮灯率很高，说明小区入住人口多。
板块第二：月亮湾美颂花园
2018年三期领证，均价3.45w，倒挂近5000，当时不少人跑去抢！现在三期很多房子都没满两年。
这个盘由新加坡的俐马房地产有限公司开发，周边中介对这个小区是一水的夸赞：防水防潮做得很好，隔音效果也非常好，外立面也很漂亮，是个品质很高的小区。
开发商统装：日立中央空调、新风系统、林内全屋地暖，此外还有博世电器等少量家电。
这个小区很受周边产业园、纳米园的高管人群喜爱，因靠近地铁、邻里中心、公司，租房市场相当火热。
两房租金5000元/月，中介告诉我已经全部出租，已经没有在租房源，很紧俏。
第三梯队：建屋海德公园
这个小区大概是独墅湖自带流量的真红盘，主要就是因为卖了很多年，拖到现在成了倒挂真2w的鸡腿盘。
2012年一期开盘单价8000元/㎡，到2015年底三期开盘，单价2.3-2.5w。
因为离学校、产业园近，主要居住人群就是附近高校的教师和产业园纳米园的科研人才。
据中介介绍，不少学生家长也会因孩子在附近上学而投资一套房子。如果孩子毕业在苏州发展就自住，如果孩子离开苏州卖掉房子还能赚一笔。
目前小区还有2栋房源，25#、28#，都是人才组屋。申请条件极为苛刻，学位硕士及以上、职称副高级别、双百领军人才，是普通人无法企及的高度。
第四梯队：翰林缘
2008年建造，一期2012年，二期2014年，三期2016年，开发商和物业都是建屋。这个小区主要槽点就是房龄老，由于靠近学校，小区租客多，相对来讲人员杂乱些。
物业费也是板块内最便宜，1.55元/㎡/月。
居住人群和建屋海德公园有重合，区别在于客群的总价承受能力。
此外，关于学区，第一、二梯队小学中学都在家门口的独墅湖小学和初中，建屋海德公园和翰林缘小学在翰林小学上，初中统一到独墅湖初中上学。
“对于独墅湖人民来讲，唯亭、胜浦、斜塘、车坊等地都是乡下，稍微有点钱都不会去的。”某品牌中介这样介绍道。
晚上7点，夜幕降临，独墅湖的大街上少有行人行走，走近独墅湖月墅公园，也没有传来熟悉的广场舞音乐。
行至八达街与月颂路交汇处，有个像是商业广场但少有亮灯的地方，后来我才知道，那是月亮湾曾经的售楼处。
借着微弱的灯光，四位老太太伴着风声摸黑舞剑。
整体走下来，我发现住宅区集聚的地方像极了高端知识分子的样子，冷静、克制，只独墅湖邻里中心络绎不绝、人气旺盛的餐饮店为此处增添了些人间烟火气。
至于那些无力在独墅湖买房或租房的年轻人，则只好转战车坊、尹山湖。
03
据链家网，近90天独墅湖板块成交45套房源，同一时期内，玲珑板块成交58套，白塘板块成交18套，东沙湖板块成交48套。
单看成交总数据并不亮眼。但要知道，玲珑板块光玲珑湾花园就有11个区，雅戈尔有5个区；东沙湖板块也有约16个小区。
独墅湖6个小区成交45套，二手房市场相当活跃！
月亮湾三个区中，三区刚刚交付，有的业主连产证都没拿到，再加上没满两年，二手房税费较高，零成交实在情理之中的。
建屋海德公园和翰林缘成交非常好，几乎扛起了独墅湖高教区的半壁江山。一方面说明高校老师、学生战斗力很强，另一方面也说明，板块内成交主力还是330-480w之间的改善客群你，能买得起500w以上房子的人毕竟还是少。
中介还提到一点不容忽视，受今年疫情影响，像西交利物浦的大学生没办法出国只能留在苏州，买个房先住上也是顺理成章的事情。毕竟，能读西交利物浦的学生，家境不会太差。
中新星湖公馆在近3个月内也有3套房源成交，置业客群主要是投资客。上面我们提到过，独墅湖高教区的租房市场非常火热。月亮湾的房子更是租房市场上追求该品质生活的香饽饽。
对此，一些投资客把目光瞄准中新星湖公馆这类公寓，相对住宅投资总价低，未来出租无论是一室还是两室，租金约在5000元/月，回报较高。而且带学区，与2号线月亮湾地铁站无缝对接，未来好出手。
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