二手房长期冰封,存量屡次突破10w+套,市场观望情绪浓厚。再加上,新房为提高销量拿出高佣金的诱惑,很多中介转战新房市场。如此一来,二手房市场总是呈现出被抛在角落的景象。只有千万级豪宅,二手销量一路走红,走出了独立行情。近90天成交52套(只含苏州六大区)!简直卖爆了!成交周期1天!15天!23天!27天!34天···千万级的豪宅买出了北京大妈囤白菜抢黄金的节奏,手起刀落,速战速决!看看榜单上的小区,基本都是苏州市场上名声在外的豪宅盘,不是环水就是靠山,有着不可替代的生态资源。产品以大平层、别墅为主,户型均在三室以上。小区主要分布在环金鸡湖一带的老牌富人区,密密麻麻的一片,占比63.2%。独墅湖、青剑湖周边承接着13.3%的别墅需求;相对而言,新区狮山、相城、吴江占比更少,以零星成交为主。姑苏区成交缺失的原因主要有两点:首先,数据统计大部分来源链家,而链家在姑苏区的占位不如本地小中介多,这可能占据主要原因;其次,姑苏区的别墅盘仍在不断入市,市场需求尚未从新房市场转换到二手市场;第三,住姑苏开车不方便,富豪们不愿屈尊挤公交···(我瞎猜的)2020年至今,千万级豪宅总共成交156套,而去年同时期成交100套,增幅达56%。其中,从4月开始,每月成交套数均在15套以上,5-6月、9月成交更是突破20套。从6月至9月,连续4个月增幅超100%,最大增幅为633.33%。从成交面积、成交总价和成交均价来看,近90天也是呈现了全面上涨的趋势。近90天(8.20-11.20),苏州千万级豪宅的成交面积为15952.45㎡,成交总价约为7.53亿元,成交均价4.72万;今年上半年(1月-6月)成交总价约为11.5亿元,成交均价4.52万;3个月干了6个月的量,事半功倍,千万级豪宅成交太猛!
今年二手市场整体呈现两头热中间冷的局面,除了“夹心盘”比较尴尬以外,千万级豪宅和刚需上车盘最好卖,不仅没受疫情影响,反而因此加大了市场需求。以上是苏州二手房市场的大环境,刚需盘作为市场长期存在的需求端之一,无论出于什么时候,只要地球不爆炸,刚需该买还得买,不以人的意志为转移。接下来,我们就专门讲讲为啥千万豪宅会卖得这么让人眼红?第一,苏州的城市量级决定了购买力,也决定了楼市的价值。先看大家看看今年以来国内一线城市豪宅盘的销量走势,成交一路飘红,价格一骑绝尘。
- 北京,总价半个亿的某顶豪项目,自春节来卖出15套;
- 深圳,4000w大平层,8秒光,甚至传闻百万喝茶费;
千万豪宅的火爆潮席卷全国一线城市,尽管苏州不属于一线城市范畴,却长期雄踞全国GDP前六,前不久更是超越上海、深圳,成为全国第一大工业城市。一句话总结,苏州很牛逼,苏州不光自家有钱人很多,也深受外地有钱人青睐,而有钱=购买力。这既是财富人士对苏州楼市前景的肯定,同时财富人士的聚拢也是对苏州城市能力的肯定,双向认可下,苏州的豪宅市场才会出现一线城市般的爆款级现象。
第二,全球经济不景气,财富人士最信赖的理财产品:优质房子受疫情影响,今年国际经济大环境都比较动荡,据统计,IMF(国际货币基金组织)预测,全球经济将萎缩4.4%,降幅远超2008年经融危机时期。比如股市,行情起伏不定,市场都在轻仓观望,投资低迷情绪四处蔓延。与大环境趋势齐头并进的是财富人士的投资策略,相比其他不够稳妥的投资渠道,为规避风险,他们寻找更保值的理财产品,房子自然成为不二之选。
核心地段+顶级配套+成熟的高端板块,具有唯一性的产品带来超高保值性。上面分析的豪宅成交区域,主要集中在环金鸡湖、独墅湖片区,也体现了富人主流置业思路。数据可以最直观看出苏州豪宅的价值:不会突然大跳水,房东心理价位和成交价差异基本持平。回到文章一开始的成交表格,对比挂牌价和成交价我们发现,差价小于等于100w占七成,100w的挂牌水分放在千万级别豪宅身上,不过是房东为防买家屠龙刀做出的战略性选择,再正常不过了。拥有多次置业经验的财富人士,他们已把对楼市的信心转化为实际行动。
豪宅的供应极其稀缺,大平层诸如奥体几个倒挂神盘,逢开必罄,不仅要钱,还要有一定社会关系和人脉基础。如果是别墅产品,可能会遇上开发商猛挖地下室,买新盘倒不如二手房来的实惠划算。这是新房市场的局限,进入二手市场,就没有这么多弯弯绕了,有钱就行。
此外,关于别墅产品的热销,很大原因是受限墅令影响,现在出让的地块都严格控制容积率,高低配也被禁止。近几年只有古城区有纯新盘出货,其他区域也偶有房源,但不是受大部分富人认可的核心圈。未来,随着早年的别墅产品陆续售罄,苏州的别墅市场将直接进入存量时代,届时,别墅的保值性和增值性将更被凸显。
第四,二手的优势就是所见即所得,而且往往周边形成了成熟的富人聚集区,从心理层面讲,符合富人对圈层的要求。远的不说,近的诸如泰禾,买得起院子系列的也都是社会上的成功人士,然而现实大家都看到了。
所见即所得为豪宅带来的影响还有,房子周边一般已形成成熟的富人聚集区,城市对整个板块已形成统一认知。有个朋友,手揣1500w买二套。当时给他推荐了很多核心区域的新房,奥体的几个倒挂盘、姑苏的在售别墅,普通人看着还不错了对不对?然而他并不喜欢,自己研究了一段时间后告诉我,要买就买玲珑湾。我做出了大胆的猜测:他需要烫金地段中的烫金小区,来匹配自己的圈层和阶级。其他地方都无法替代优质地段带来的荣誉感。
总的来说,在今年二手房挂牌量如此巨大的情况下,豪宅市场还能够杀出重围有如此热度,可见人们对优质资产的追求还是非常很迫切的。
而随着未来新房的供应量越来越大,豪宅别墅越来越稀缺,千万级的豪宅别墅一定还会继续突破新高,成为楼市中最坚挺的一部分。