注意，一股热钱突然涌入了城市
真叫卢俊
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽
今年，在城市之间好像流行起了一个新名词——城市更新基金。
从年初到现在，陆陆续续出现在各种城市头条里，而且都标的巨大。
部分城市更新基金动态
它不仅像接力棒一样在城市之间接连出现，而且还自带“化学反应”。
比如上海800亿的城市更新基金，消息一放出，本地股成批涨停，甚至一度模糊了当时浦东即将释放的开放政策。
这股热钱让资本市场为之疯狂，和我们的城市建设也息息相关。
所以它对我们的未来意味着什么，跟我们每个人又有什么关系？
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第一次听到“城市更新基金”，不明觉厉。不过这到底是什么，我们围绕上海城市更新基金来说，看看能不能说清楚。
其实上海城市建设，如果按方向来分，可以分为新区开发、城市更新两个方向。比如上半年很火的五个新区，还有这两年频繁出现拆迁户的黄浦、杨浦的动拆迁，就分别是这两个方向。
不过，不管是新区还是旧区，它们面对的第一个问题都是：钱从哪来？
尤其是旧区，跟城市更新相关的，不是拆迁征地、就是历史建筑保护，再不然就是土地性质变更等各种问题，比新区的一张白纸要难的多。于是，上海专门成立了一个机构来处理这类城市更新问题，这就是上海地产集团。
然后上海地产集团，针对钱从哪来这个问题，就设计了一种融资模式。它可以整合社会资金用于城市建设，又将城市发展红利带来的收益反哺各投资主体，让大家有动力持续不断投资。这个融资模式，就是城市更新基金。
为此他们还成立了一个线下具体部门承接这件事，也就是位于浦东新区雪野路928号的上海城市更新基金中心。紧接着，城市更新公司与各区指定的区属平台公司，又合资成立区级城市更新公司，于是就有了各旧改项目的实施主体。
在这个架构上，我们再加入各个模块的权利义务会看到什么？
按照上海市部署，国资在城市更新中承担主要责任，于是上海市级财政安排的专项资金，就支持了项目资本金50%，那其他部分呢？
而且，既然是融资，这又是如何市场化运作的呢？也就是说它是怎么“赚钱”的？
02
城市更新基金，也是基金的一种。
想要认清一种金融工具，我们需要首先了解它长什么样子，了解它的基金架构。
一般一个基金结构，类似于有人出钱形成资金池，然后请专人来管理、运营这部分资金，然后将收益进行分红。
来源：知乎@旭冰
但是城市更新基金要复杂的多。要看清城市更新基金的结构，我们需要首先知道城市更新有哪几步需要走：
首先需要筹措项目的前期资本
其次要解决征地拆迁补偿问题
等到一级开发完成后，还要解决自持商业、物业等后期运营问题
针对这三步，城市更新基金的结构就出来了：
城市更新母基金
一级开发子基金
针对自持商业运营的子基金
有点像树枝和树干的关系，这在基金领域，也有个名字，叫母子架构。
在“树干”层面，先做一级联动。
母基金既可以由政府单独出资，也可以与社会资本共同出资，上海在这一层面的计划就是共同出资。
在“树枝”层面，完成二级联动。
由政府引导母基金与金融、投资机构共同发起设立子基金进行投资。比如这次，中保投出资200亿入股上海地产集团，补充了黄浦、静安、虹口等十五个旧改项目的资本金，目前首期64亿已经划出，剩下136亿资金也会在年内陆续到位。
这就是一二级联动后的融资效果，目前上海城市基金提供融资总额674.63亿，融资总额为总投资金额的 80%。
而当城市更新基金运行起来之后，母基金还可以做什么？
其实这部分资金在完成自己的使命之后，又可以投入到下一轮城市建设中去。
来源：中国城市论坛更新白皮书截至2020年6月，国内有310支母基金，规模达到了25376亿元，其中政府引导母基金在管规模达到19865亿元
也就是说，这些资金未来很有可能成为下一轮建设发展的助推器。
03
上海这支，还有点不一样。
其实“城市更新基金”这件事，上海并不是首创。早在2017年，越秀集团就曾发起设立广州城市更新基金，总规模2000亿元，但最后仅落地了首期基金200亿元。
这支城市更新基金也是母子基金架构，但是最大不同在于谁主导。这支城市基金由企业主导，更偏向市场化运作。但部分城市更新项目是盈利空间很有限，或者至少在前期是看不到盈利空间的，仅这一条就很难通过出资企业的风控部门。
所以后来，在首期融资200亿之后，这支基金就没了下文。
从目前结构来看，上海吸取了广州经验，这支800亿城市更新基金由政府牵头这有什么好处？
首先，什么时候能拆完，这个问题就有了答案。
拆迁土地面对的第一个问题就是拆迁征地，2020年7月，中海花了600亿拿下黄浦区建国东路的旧改项目，而签约前，中海在前期居民沟通等环节其实已经跟进了十余年，这背后的耗力可想而知。
图片来源：房天下
而这个问题被上海规避了，因为上海为全市城市更新按下了倒计时。
根据规划，2021年上海全年目标是完成成片二级旧里以下房屋改造70万㎡，涉及3.4万户；2022年完成40余万㎡，涉及2.2万户。
也就是说，今明两年上海将完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万㎡，而且上海说到做到。
截至今年4月底，上海已经完改造成21万㎡、1.08万户，占全年目标任务的30%、31%。而这个明确的时间点，给了社会资本很大动力，因为旧改不再是遥遥无期。
另一方面，政府主导还有个利好，就是土地性质变更。
土地使用用途能否改变，土地使用年限到期后可否延长，建筑内外加层可否实现，项目间容积率平衡与转移是否可行。
这些都是城市更新土地让投资方头疼的问题，而这些问题在以政府主导的城市更新模式方程上，都变的可解。
说到这，我们可能会想到另一个问题，就是政府主导的话，主导到什么程度，城市更新的市场化又能到什么程度。
其实前面我们说到的子母基金，它有一个原则，母基金进行投资时“参股不控股”，政府在引导母基金中，对于投资决策的具体事项，并不会插手太多。
比如在组织形式上，上海地产集团是基金管理人，其他参与企业为有限合伙人，他们之间就是总经理和股东的关系。前者负责组建基金、管理公司，后者以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理，也就是说，投资归投资，管理归管理。
如此一来，我们看到一个兼顾了方方面面，同时还能盘活资产的神奇模式。
04
为什么城市更新基金会越来越多？为什么是今年，而不是之前或者之后才出现大量城市更新基金？
城市更新基金，顾名思义应该是跟城市更新有关的基金类产品，而且它的主题还是城市更新。
那之所以会在这个时候会不断出现城市更新类基金，背后就是因为随着中国的城镇化率不断提升，城市发展开始陆续进入城市更新状态。
所以城市更新今年的陆续出现的最大背景就是：时间到了。
转自：新浪财经，来源：金十数据
今年的政府工作报告中明确，“十四五”时期要将常住人口城镇化率，提高到65%。但城市面积有限，老城区的面积和对外扩张的空间都有限。
如果说前半段我们可以不断开发新区，那后半段我们的目光就需要转移到城市内部我们需要更加重视提高土地单位面积的承载力，比如通过置换城区内工业用地、老旧建筑的改造。
05
那这样的城市更新会为我们带来什么？
城市更新的大背景下，其实变化早就渗透进到了我们周边。
其实这两年我们看到的不少标杆项目就是来自城市更新，比如徐汇某TOD项目。地铁、天桥、商业、办公、市政道路、公建配套，全部打散再融合，就因为这不仅仅是一个项目，而且还担负城市更新使命。所以我们才能在一个个城市项目中看到更多城市元素。而这样的项目特点就是，和城市融为一体，我们的生活也更加融入城市。
所以城市更新基金的运作，可以发挥社会资本的资源整合优势，让城市更新更加顺利，同时也让城市各组成部分不断更新、更加融合。
这就是顶层设计带来的发展优势。
所以，换个角度来看，城市更新基金，是又一次的城市建设方式的探索。
而这既熟悉又陌生的新生模式，将会伴随我们的城市更新的每一天、每个板块。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽