2019，美联储加息缩表，我国一二三线房价最低可跌回2010

2018年12月，美联储加息后，预期2019年将再度加息2次。虽然华尔街有预测，美联储可能2019年一次加息都不会发生。但据CNBC所请的，基金Bleakley Advisory Group的首席投资官，经济学家Peter Boockvar：美联储极有可能，2019年会加息2次。

Boockvar认为，“2019年的问题是，假设一切变好，(1)股市反弹，(2)经济很好，(3)美国与China(我国)达成协议，是不是联储主席鲍威尔，就会再加息2次？如果他(鲍威尔)依靠经济数据，而数据改善，则他会加息。”

圣诞节后，道指从跌破2.2万点，反弹到2.3万点上方，仅仅从股指位置上，道指已经跳出了“概念性熊市”。只要道指在2.3万附近盘整，Boockvar，说的(1)股市反弹就已实现。

从11月开始的美国假期(感恩节+圣诞节)消费金额高达8500亿美元，同比2017年的假期消费，大增5.1%。美国经济数据，至少2019年上半年肯定不会太差，Boockvar说的(2)经济很好也将实现。

2018年快结束时，特朗普总统与一重要人物通电话，并告知全世界。有鉴于全球经济的动荡，Boockvar说的(3)，基本上也能实现，最多会磕磕碰碰。

美联储2019年加息2次后，美元利率将是：2.75-3%。

联储主席鲍威尔，知道加息压力非常大，很有可能会趁着上半年经济数据好，完成两次加息。这样，3月加息，6月加息的组合，比其他组合的概率都高。

美股若是2019年下半年再度暴跌，则2012年时，道指已收复2008年的高点，为1.3万点。若是从当前的2.3万点，跌去3000点，则2万点的位置，比2012年要高50%。相当于2012-2019年，7年美股涨了50%。

股市回调，美联储不是必定会减息。

按照2.75-3%的美元利率，按照美联储每月缩表500亿美元(封顶)，到2019年累计缩表约8000-1万亿美元(美联储于2017年10月，首次开始缩表)。

我们单单从货币购买力的角度分析，当前人民币兑美元汇率6.87，与2010年时相当。按照Boockvar对(3)的预测，人民币汇率，大概率会维持在6.85附近。

如图，我国在2010年的外储规模是2.5万亿美元，与现在的3万亿美元相比差0.5万亿美元，但是，2010年时没有这么多“地产美元债”。

所以，人民币与美元，仅仅从货币角度分析，都逼近了2010年的购买力。

(一)美国房市，将对2.75-3%的美元利率，做出激烈的下跌反应。美国普通购房者，能承受的总价，由：首付+月供，决定。美元利率越高，意味着能承受的总房价越低，而历史上，美国房市曾多次价格腰斩过，这意味着，美国的房价会有很强的走低预期。

美国房价(独门独户)下跌，会影响我国楼市(70年产权小高层)的情绪。

(二)外资的China+，其布局，不会因Boockvar的(3)而改变，东南亚的劳动力成本比我们低，外资在东南亚做加法，会缩小我国总蛋糕中，外资贡献的蛋糕份额。

(三)我国一二三线楼市的空置率，可能会在2019年，让囤房者认识到，空置率是非常重要的。

(四)我国一二三线楼市的租售比，在2.75-3%的美元利率和6.85的人民币利率下，会让囤房者意识到，租售比是很重要的指标。

(五)我国地产商的“地产美元债”和国内人民币债，在2.75-3%的美元利率和6.85的人民币利率下，会让高杠杆地产商意识到，2016-2018年壮士断臂去杠杆的同行，都是神人(比如，万达老王)。

(六)日本2016年新生婴儿99万，2017年94.6万，2018年92.1万；连续3年跌破百万大关。我国2018年的该数据的发布，会改变很多人对于楼市(70年产权小高层)的趋势看法。

(七)快过年了，关于农民工提前返乡的新闻，不知道为什么多了起来。要是2019年，相当一部分农民工，“选择”留在家乡创业，则一二三线楼市，会对此有所反应。

综上所述，2019年末，我国一二三线楼市，相当比例的楼盘，会甩卖出2010年的价格。