挑战2021丨投资篇：三道红线下，深耕、合作为破局之道
2020年受到外部“黑天鹅”以及行业政策波动影响，房企投资端可谓一波三折，整体呈现“抑—扬—抑”的走势。年初，疫情影响之下土地投资进入“冷冻期”，供地减少、拿地意愿骤减。随着疫情得到控制，销售端迅速回暖，二季度成为房企拿地“窗口期”，企业补货同时也在不断调结构、调节奏。但六月份之后，整体拿地力度有所放缓。
8月末“三道红线”出台，“促销售、抓回款、稳现金流”成为共识，红、橙两档位房企投资意愿、力度均大幅下滑，而部分黄、绿色档位房企投资则相对积极。
受制于“三道红线”，企业投资将在短期内处于低位，预计2021年二季度后方才重新企稳，整体保持审慎态度。在城市趋同、红线枷锁下，企业需要采取深耕策略做熟做透市场，减少新拓城市，并通过合作拿地减少风险及资金压力。审慎把握拿地成本的同时，迅速拓展投资的渠道。
2020年新增货值百强门槛达到221.1亿元，同比上涨18%，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为83亿元和152.8万平方米，同比涨幅分别为32%和24%，虽然“三道红线”政策后部分房企放缓投资力度，但鉴于二季度以来的积极补仓，全年新增土储百强门槛仍有较大的提升。
从集中度来看，规模房企“强者恒强”的格局仍在延续，截至11月末，TOP1-30强房企新增货值占百强71%，超七成土地资源集中在三成房企手上。
随着投资集中度不断走高，大型房企的规模效应将更加显著。
注：新增货值占百强集中度=各梯队新增货值之和/百强新增货值之和
操盘销售占百强集中度=各梯队操盘金额之和/百强操盘金额之和
数据来源：企业公告、CRIC
数据来源：企业公告、CRIC
2020年百强房企拿地销售比达到0.37，较2019年末上升0.03，低于2018年的0.38。
分梯队来看，10强房企的拿地态度最为谨慎，拿地销售比仅有0.35，不仅低于行业平均值，在各梯队中也是最低。此外，30强以后的房企拿地同样较为谨慎，尤其50-100强房企的拿地销售比为0.35，较2019年末有所下降，小型房企的生存环境不容乐观。
反观TOP11-20、TOP21-30强房企的拿地销售比分别达到0.42和0.4，与2019年相比有所提升，这部分房企仍有较强的扩张规模意图。
从单月销售50强房企投资额来看，房企年内的投资节奏“一波三折”：
第一阶段为一季度，土地市场冷冻期，房企投资意愿较低。部分央企、国企如华润、首开、招商等积极拿地，拿地销售比高于1。另，浙系房企绿城、滨江、荣安也成为土地市场“黑马”，这一阶段房企单月投资额均不超过2000亿元；
第二阶段为4-8月份，二季度为百强房企拿地“窗口期”，但6月之后整体投资力度放缓。这一阶段50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。自6月份以来，房企投资力度逐步下滑，部分在二季度持续补仓的房企减缓了投资的步伐。
第三阶段则是9月-年末，三道红线政策颁布之后，整体投资力度再下台阶。不少房企受到未来融资受限等预期影响，将工作重心转移至销售端，投资的力度明显下降，这一阶段房企单月投资额稳定在2000-3000亿元水平。
“三道红线”的发布，可明显看出政策对于不同类型房企投资的显著影响：
红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅最大，达到58%，其次红色房企也有40%的大幅下降，黄色房企降幅仅有16%，相比之下受影响较小；而绿色房企的投资力度不降反升，较政策出台前的平均水平还上升了46%，不同类型房企在政策出台后的投资表现出现明显分化。
把单月销售50强房企按不同的档位划分后，2020年拿地金额走势同样差异显著：从8月份开始至12月，黄色、红色、橙色三类房企的月度平均投资额持续下行，反之绿色档位房企单月投资额还处于高位波动状态，不同房企的投资态度产生明显的两极分化效果。
虽然从三季度末开始，大量房企收紧了投资力度，但是从全年投资金额变化情况来看，近五成房企投资金额同比上涨，另外一半房企的投资金额则同比下滑，相较普涨或普跌的情况来看，企业投资金额的同比变化也印证了今年“分化”这一关键走势。同样，投资金额同比上升也是房企投资回归一二线的佐证。
拿地金额同比上涨的典型房企包括碧桂园、绿城等10强房企，以及今年持续领先投资的保利、中海、华润、招商等国企/央企。滨江作为3月份以来率先恢复拿地的浙系房企，要保持在杭州领先的市场占有率优势，今年以来拿地也更为积极。
8月末发布的“三道红线”政策在年内进一步加剧了不同企业投资态度的分化，从企业单月投资节奏来看，主要可分为4类：
第一类企业在8月及以后单月投资金额都维持在相对低位的状态，拿地主要集中于上半年，其中包括德信、阳光城、首开、金科等，此类地块也是疫情过后率先回复拿地的房企代表；
第二类企业投资主要集中于4-8月，在8月末政策出台后投资力度明显下滑，受到政策影响较为明显，包括龙湖、旭辉等，龙湖和旭辉在5-8月份连续4个月单月投资金额都在百亿以上，而9-11月的平均单月投资额分别仅有67亿和25亿元，降幅超过50%；
第三类企业则在9-11月中仍有单月投资金额较高的情况，这部分企业同样在政策后降低了投资力度，但遇到符合企业战略的优质地块时仍伺机补仓，例如金辉在8-10月几乎没有拿地，但11月份在惠州、合肥、扬州均有所落子；
第四类房企则由于年内投资起步相对较晚，在9月后仍保持着较高位的单月投资力度，主要以黄色、绿色档位房企为主，在其他房企纷纷放缓投资时，反而给此类房企带来了拿地的“窗口期”，例如建业、金地等。
2020年百强房企新增土储建面有53%位于三四线城市，一二线城市占比合计47%，与9月末基本维持一致；中西部、长三角仍是主要成交区域，中西部主要依赖于大量省会城市的成交，成交建面占比达到38%，长三角成交建面占比为28%，此外环渤海和珠三角分别仅占18%和16%。整体来看，百强房企拿地分布从能级和区域上看已经趋于稳定。
对比前两年来看，2019年企业回归一二线战略意图强烈，一二线拿地成交占比达50%，2020年二线城市成交占比微降3个百分点；区域分布方面则连续3年较为稳定，长三角、中西部是企业重点投资区域，其中长三角中杭州、南京等二线城市和许多三四线城市都备受青睐，而中西部拿地则主要集中于武汉、西安、重庆、成都等几大核心城市，城市发展仍不够均衡。
从城市层面来看，武汉成为百强房企拿地建面最多的城市，武汉、西安和重庆成为年内百强房企拿地建面率先突破1500万平方米的三个城市，与其作为区域核心城市有重要关系，此外杭州今年土地供应量较高，百强拿地建面也超过了1400万平方米。
受区域发展红利，三四线城市中温州、南通和惠州、佛山入榜，其中温州和南通成交量已超过大部分二线省会城市，虽然此类城市由于经济良好、购买力较强而备受青睐，但房企进驻时还应考虑库存去化风险。
在“三道红线”政策下，企业投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标调整后，方可重新企稳。从50强房企拿地来看，未来投资将愈发趋同，因此合作开发将成为主流选择。
我们预计明年二季度企业投资将重新企稳，但全年还将以谨慎的态度为主，“三道红线”政策的颁布，从根本上来说是遏制了房企无节制扩张的风险，杠杆红利消失之下，谨慎拿地保持达线状态仍是首选。
从“三道红线”发布后的表现来看，不同于红色和橙色房企普遍明显下调了投资力度，黄色、绿色房企的投资力度有了明显分化，有半数房企在政策出台后仍保持了相对积极的拿地态度，一方面是由于年内投资节奏靠后，另一方面是在其他企业暂停拿地时，这部分企业趁机逆市纳储。这样的投资态度分化情况预计还将持续，财务方面有优势的房企趁此机会捡漏，既能够调整土储结构，又进一步提升了规模优势。
自上一轮市场热度褪去后，不同城市之间分化持续加剧，“强者恒强”不仅是房企格局的衍变标志，也是城市格局变化趋势之一。截止至2020年11月，50强房企新增拿地建面中有53%集中于30个城市，换而言之，这30个城市承载了50强房企一半以上的新增土储。
城市层面而言，有11个城市连续三年位列50强房企拿地建面TOP20城市列表，稳居50强房企投资核心地位：以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主，还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。除了城市人口、经济发展潜力较大，供应量充足、市场规模较大也是这些城市受到企业青睐的重要原因。
三四线城市中，长三角城市群中的三四线城市发展相对均衡，拥有较强的购买力，是房企在三四线城市布局的主要选择；珠三角三四线城市经济发展仍不均衡，房企拿地主要集中于佛山、东莞、惠州等几个重点城市。
整体来看，在房住不炒大背景下，随着市场需求走弱、融资监管加强、杠杆优势逐渐消失，房企投资将更为聚焦于深耕区域、基本面优质城市，行业高速发展十年中不断新拓城市策略将告一段落。此外，集中度攀高、融资受限之下，合作将成为房企控制风险、保持规模增长的重要突破口。