周三企业说 | 融资环境收紧下，部分房企融资遭终止

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2018年10月25日，中国恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态，据了解，该ABS于2018年10月17日状态刚刚由中止转为“已回复交易所意见”。

一、融资渠道不断收紧，部分房企融资计划被叫停

境内外融资渠道不断收紧。2018年房企的融资环境持续收紧，多项政策出台防范房地产行业的债务风险，不仅是在境内多家房企的公司债因限制的增多而被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制，2018年6月27日发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。而在融资渠道上，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道全面收窄。

多笔房地产融资计划被中止或终止审查。据不完全统计，2018年以来已有13项融资计划被叫停，其中今年10月，除恒大ABS外，多家房企融资计划也被叫停，诸如合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查；而被中止融资计划的有：中山招商-时代地产购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额14.3亿元等。

2018年以来部分房企融资受阻情况

数据来源：CRIC

二、部分规模房企及国企背书房企融资计划成功发行

2018年10以来，仍有多笔融资计划成功发行，诸如万科地产10亿元超短期融资券，票面利率3.13%，越秀地产15亿元公司债以及15亿元公中期票据，利率在4.24%~ 4.25%。对比10月被叫停的房企融资计划来说，除去发行规模过大的因素影响外，能够成功发行的房企以碧桂园、万科、招商、越秀等规模房企以及国企背书为主，这些房企依靠自身规模、资源、偿债能力等优势，在金融市场还是较受欢迎的。

2018年10月以来部分房企融资计划发行情况

数据来源：CRIC

三、受租金上涨影响，租赁融资有所受阻

2018年上半年，与住房租赁相关的融资在政策层面颇受政府支持。在十九大强调“租售同权“的背景下，住房租赁专项债券、票据的审批渠道相对而言较为畅通，在2018年4月，政府发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，特别提出要提高住房租赁资产证券化产品的审批效率，未来住房租赁相关的资产证券化产品将会加速落地。此外，银保监会也在6月份发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，支持符合条件的保险公司参与长租市场建设。这对于开展住房租赁相关业务的房企是一个积极的信号。

整体来看，今年租赁融资总额上涨明显。据不完全统计，销售百强房企自2018年以来，与住房租赁相关的银行贷款、公司债、CMBS、REITs、ABS等多项融资的总发行额度达331.3亿元，相比去年59.0亿元的总发行量，上涨明显。

2018年以来部分与住房租赁相关的融资发行情况（人民币：亿元）

数据来源：CRIC

但受租金上涨影响，近期多笔租赁融资计划被叫停。从2018年以来被叫停的融资计划来看，租赁融资自8月以来有所受阻，其中富力地产、合生创展、北京鸿坤3家房企总规模达180亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查，且花样年50亿元的住房租赁专项公司债券也于8月30日中止审查，这些租赁融资计划受阻的主要是因为2018年8月北京租金暴涨引起的社会连锁反应。

总的来说，目前房企融资渠道全面收紧，颇受政府支持的与住房租赁相关的融资也由于市场影响有所受阻，公司为获取更多的资金谋求发展需适当调整融资结构，拓宽融资渠道。

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