又出新政，澳洲房贷规则从未见过的变化
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根据澳大利亚统计局此前发布的报告显示: 新房贷款总值增长了5.6%达到240亿澳元的历史新高。这是连续第六个月的增长, 并且是连续第二个月破记录的表现。
澳大利亚统计局认为如此强劲的新房贷款表现有赖于历史新低的利率, 政府$25,000澳币的Homebuilder奖励以及全国经济提升的刺激。
笔者以为澳大利亚财务部长(Josh Frydenberg)在2020年9月承诺的简化规定放宽约束银行的信贷规定, 并非常有可能将在2021年3,4月正式废除(至少会适当调整放松, 最终结果还要看澳洲”上层建筑”各党派的”宫斗”结果)针对银行和其他主流贷款机构为主的”有责任放贷规则”, 改为”借款人自己负责”的规则, 才真正会是澳大利亚整个信贷市场更加具备活力, 让客户更快获得贷款并进而刺激经济发展的强心剂。
回顾自从2009年次贷危机后路克文工党政府的”有责任贷款法令”的实施, 经历2013到2015年澳大利亚上一个房地产爆发式的快速增长, ASIC就以此为”尚方宝剑” 。
从2014底年开始了针对四大银行为首的贷款机构调查, 这其中有大家都耳熟能详的”海外人士申请材料作假”, “投资类房屋贷款占比过高”, “只还利息的还款方式增长过快”, “申请人借款能力计算指标过松”等等都是ASIC通过皇家调查委员会真金白银罚了四大银行”垄断者”。
这就造成了今时今日银行房屋贷款的产品都是”看上去很美”, 真正做的时候历尽千难万险也做不下来或是根本贷到的金额就不够买房的窘境。
四大商业银行作为上市公司要对股东负责, 眼巴巴的看着大批自己的优质客户被其他中小银行或是贷款机构抢走。 客户尤其是新入场的买房群体也只能放弃不再友善的四大银行进而转变思路去到其他机构了。
眼看市场占有率陡降, 四大银行的高管不可能坐视不管, 不然股东交代不了,他们别说拿不到巨额奖金,干不好就得走人了。
再加上”大而不能倒”的绝对垄断地位, 仅仅收紧一下终端个人住宅类贷款的审核, (商业尤其是地产项目开发类的贷款的政策性被迫收紧其实早在皇家调查委员会进场之前就已经被政府打压一番了, 这个话题下次再说) 整个澳大利亚房地产业就趋于平稳了。
在世界经济普遍走衰的大背景下, 澳大利亚近30 年的持续发展都没有经历过经济萧条, 央行也通过连续的几次下调基准利率到历史最低水平0.1%, 再加上澳大利亚历史上从未实施过$1000亿澳币的货币超发政策, 其实经济拯救计划是非常出色的。
整个地产市场尤其是悉尼和墨尔本两大”世界城市” 的表现在2019年底就已经表现出了强有力的回升迹象。怎奈”新冠疫情”硬生生把势头打了下来. 政府通过一系列雇员留工和寻工补助, 以及给中小企业提供低息贷款的举措, 算是拖住了经济没有崩盘。坦率的讲, 四大银行为首的信贷机构在这场突发事件里帮助政府度过了难关。
随着澳大利亚控制新冠病毒疫情阶段性的成功。接下来如何搞好经济就是重中之重了。
就澳大利亚来说, 总体经济体量和内部市场需求绝对值不大, 产业结构也相对单一, 俗话说澳洲养活自己就靠三样儿” 地底挖的, 地里长的和地上建的!”
目前和最大的”客户”中国的关系恶化应该说是本届政府最犯二的一手棋。
先不说现有成型的业务和针对中国的全产业链的调整, 如何改善甚至是加强和中国的关系是不远的将来澳大利亚执政党必须考虑的问题。
原因很简单, 新冠疫情期间至少这么多超发的货币, 减少的税收和陡增的政府支出造成的巨额赤字都得需要外资来填平。除了中国,短期内没有替代者。
说完外部环境和内部结构, 摆在政府面前的选择并不多了. 要想刺激经济, 消化掉疫情期间的超发货币和赤字, 看官们以为呢? 有没有觉得似曾相识, 像不像天朝的10几年前的摸样? 大力发展基建, 房地产!
除了加快基建和地产项目的审核流程外, 怎么让老百姓都去买房子? 当然需要依靠占领近60%住宅类贷款市场份额的四大银行。
如此之大的市场占有率, 有在这种国家(说是执政党)危难之际, 你总得和四大银行达到某种默契吧. 这才有了前文提到的给银行为首的贷款机构松绑的”有责任法令”废除或是大概率调整的结果。
作为澳大利亚信贷市场的从业者, 笔者也就一点儿也不奇怪为什么,
1.银行信贷业务部门近两年疯狂招募高薪聘请甚至是相互挖角大量信贷经理为自己的分行直接渠道招兵买马
2.四大主导的皇家调查委员会最终的调查结果也就是让银行罚钱了事, 但同时意图打压贷款经纪人行业作为和四大达成协议的补偿。(只针对个人消费贷款经纪人的Best Interest Duty法令已经在2021年1月1号实施, 下次再聊, 此法令对整个澳大利亚信贷市场的影响)
总而言之, 通过以上笔者的分析, 澳大利亚信贷市场将会迎来一个新的春天同时带动澳大利亚房地产市场迎来一个新的发展时期。
但在四大银行主导和垄断的趋势下, 我们每个身在其中的人都值得去思考。
作为从业者如何更好的提供差异化和定制化的建议和服务给到客户? 作为消费者如何结合自己的实际情况,更快速的更有效更实现”The Great Australian Dream”?