房市漫谈之上海，魔都东京大比拼

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十八篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

注1：我发现很多朋友比较喜欢震惊标题的文章，有时候看到标题写的不是自己的城市就不看了，但是其实我对房地产的最新理解很可能就写在某个不知名小城市的房地产分析文章里面，所以，有时间还是希望朋友们不要因为标题不是所在城市就选择跳过了。

注2：本文为上海房价分析篇的下篇，本文回答的是降多少！上篇为《房市漫谈之上海，魔都楼市基本面》。

魔都上海是很特殊的城市，拿国内的城市作比较研究难以说明问题，因此选了同为大都市的东京作为比较研究对象。而且，东京是亚洲第一大都市，可以说各方面走在上海的前面，因此作为对比对象可以说是很合适的。

一、上海中心城区VS东京23区

1、东京23区

基础数据对比如下：

东京23区分别为：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、品川区、目黑区、大田区、世田谷区、涩谷区、中野区、杉并区、丰岛区、北区、板桥区、练马区、台东区、墨田区、江东区、荒川区、足立区、葛饰区、江户川区。

东京23区的面积约620 平方公里，人口约969万。东京23区各区基础数据如下表所示。

上表数据中人均年收入为2019年就业人员的人均年收入，换算成人民币（注：这里选定的汇率为人民币：日元=1：15）就是人均年收入大约为41万元（注：日本劳动人口的最新平均年收入已经到了441万日元）。

而东京23区各区的二手公寓价格选取的为从2007年至2009年建成的公寓，并且距离车站10分钟步行路程（800m）内的现有公寓，可以看到这样的公寓基本上算是优质公寓了，换算成人民币的均价为5.71万每平米。

这里需要强调一下，东京特别区（也就是东京23区）每年新建的公寓数量比较少，比如2019年新建公寓仅31,238戶，因此，和我国情况一样，新房参考价值有限，二手房的价格更具有参考价值，很多朋友拿新建公寓作为分析对象，这显然是不合适的。

东京23区里面的千代田、中央、港区一般被称为“都心3区”，或加上涩谷、新宿和文京三区而成“都心6区”。“都心3区”的千代田、中央、港区是日本的政治经济中心：

千代田区：日本国会、首相官邸、最高法院、大部分中央行政机关，以及天皇住所皆座落于此，而区内的大手町、丸之内、有乐町等商圈，是许多日本大型企业总部的聚集地，因而使该区成为日本首屈一指的政治与经济中枢。

中央区：日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。

港区：是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区，七十几个大使馆坐落于此。

因此，“都心3区”也是全日本收入最高同样房价也最高的地区，目前“都心3区”的平均房价大约127万日元每平米，换算成人民币就是8.47万每平米。“都心3区”总面积仅为42.25平方公里，总人口大约50万。

2、上海中心城区

上海市中心城区包括：黄浦区（黄浦区、原南市区、原卢湾区）、徐汇区、长宁区、静安区（静安区、原闸北区）、普陀区、虹口区、杨浦区以及浦东新区的外环内城区（浦东外环线以内的城区）。

上海中心城区的面积约660平方公里，人口大约1000万。

由“中国房价行情”数据显示，上海市二手房成交均价为5.78万元每平米，上海中心城区二手住宅均价超过7万元每平米。过去五年上海二手房年均成交量在25万套左右，比如19年上海二手住宅累计成交量为23.7万套。

上海中心城区的面积和人口和东京23区相当，但是上海中心城区的房价比东京23区贵了1万元以上。

我想，拿东京23区和上海中心城区比较，没有跌上海的份吧！

3、上海VS东京都

基本数据如下：

上海面积：6340.5平方公里。

上海人口：2019年末，全市常住人口总数为2428.14万人。其中，户籍常住人口1450.43万人,外来常住人口977.71万人。

上海房价：上海市二手住宅均价为5.78万元每平米。

东京都面积：辖区包含东京都区部、多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区，面积约2,188平方公里。

东京都人口：人口大约1,374万，但是由于东京都市圈交通发达，东京都房价较高，很多人居住在东京都附件地区，通过各种交通工具进行上下班通勤，比如蜡笔小新里面野原一家住在埼玉县但是野原在中央区工作、美伢喜欢去银座购物等，因此东京都白天和夜晚的人数相差很大。

东京都房价：最新数据显示2019年东京都一套70平米的房子价格为5003万日元，换算成人民币也就是每平米4.76万元。

从上可知，上海市面积几乎三倍于东京都，户籍人口和东京都差不多，意味着东京都的人口密度远超上海，即便上海外来人口几乎1000万，但是总的来说上海市的人口密度也远不及东京都。但是，上海市的房价几乎比东京都贵了1万有余。

不过，以上还不足以突出上海的房价泡沫！

二、房屋面积、房屋质量以及利率

如果直接这样比房价是不合适的，也是不公平的，因为两国在房屋面积计算、开发商交房是不一样的，主要区别如下：

中国的房子大多数是毛胚房，业主是需要自行装修的。日本的房子则是精装修的，他们的精装修可不是我们这边所谓的“精装修”，而是实打实的精装修。日本精装修的标准是墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、衣橱收纳柜等，除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，所以你只要拎一套被子就可以入住。并且，精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

中国的房子面积按照建筑面积计算，而日本房子的面积按照实用面积计算的。在日本走廊、阳台、电梯等公用部分是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的。日本的70平方米的房子，可能相当于中国的100-110平方米，基本上相差30%左右。

还有中国的房贷利率比较高，基本上是5%左右；而日本的房贷利率比较低，大约1%左右。贷款100万，30年，等额本息，我国利率下的利息相较于日本的利率要多支出约78万元的利息。

综合考虑上述因素，日本的房价换算到中国得除以2，也就是说东京房价的50%就是中国人视角下的日本东京房价。也就说是东京23区均价虽然高达5.71万元每平米，但是实际上相当于中国的2.86万元每平米；东京都均价为4.76万元每平米实际上相当于我国的2.38万元每平米。

三、总结

东京都对比上海，东京都的核心东京23区比上海中心城区的房价均价低1万元以上，但是二者的人口和面积相当。黄埔和静安的均价也和东京都的“都心三区”要高。

以上还只是单纯比较的房价，并没有考虑收入，东京23区的人均年收入为41万人民币（考虑20%的税也有将近32万的税后收入），当然了这只是上班族的薪资，日本虽然“男主外女主内”较多，但是不代表女性都是家庭主妇。

2017年日本全国居民人均可支配收入为1.7万美元，折算人民币大约为12万元，而19年我国可支配收入最高的上海城镇居民可支配收入为7.36万元。

这也可以从房价收入比得以证实，2019年上海房价收入比为25.1，但是东京因为奥运会的原因房价收入比创20年来新高也才13.3，几乎是上海的一半。

Moreover，日本的房屋面积、质量和房贷利率是中国不能比的，考虑这些因素，日本的房价除以2才是中国对于的房价。

还有租售比，上海租售比才1.8%，但是东京的租售比常年稳定在5%，谁更有稳定的投资价值，一目了然。

从以上分析可以得知，上海的房价相较于东京，可能有3倍的泡沫，当然了，各个国家的内在属性不同，上海的薪资水平涨幅大于东京，上海的房价几乎不可能腰斩，但是整体下跌20%左右也不是没可能，回到4字头也不是什么天方夜谭。

同时，已经有不少上海的朋友告诉我房价出现了大幅降价，一套房随随便便就是百万级别的价差，当然了上海的房价下降不是20年的事儿，18-19年就开始了。

再说一遍，房价上涨走的是城市扩展农村的路线，但是，房价下跌走的是农村包围城市的路线。上海郊区早已不能看了，就如同环京以及北京郊区一样。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。