周四产品说 | 怎么来做一个热销的别墅产品（一）

金地天境三期在产品上发生巨变，缩小面积，控制总价，自身产品力方面也做了很大改进，再加上开发商拿地早，用地限制少，跟目前市场上其他同类项目相比，产品优势极为明显。

编辑：娄萍

多年来，从上海住宅市场的成交情况我们发现，不管是中端还是高端产品，别墅一直没有公寓卖的好，当然，一些产品有特色的别墅项目例外。

上海别墅、公寓产品成交及供应情况对比

近几期，我们就来介绍几个卖得好，在产品上也做得比较有特色的别墅项目。这一期首先来看一下金地天境。

金地天境位于青浦赵巷板块，总建面约21万平方米，容积率1.0，建筑密度30%以下，是市场上比较少见的低密度产品。项目总共分五期开发，目前即将推出的是三期产品。

项目总平面图

项目自11年开盘以来，前几期主打220-550㎡的大平层及合院别墅产品，在上海近郊做了创新型舒适大宅，同类产品如果放在市中心的话，绝对称得上是豪宅。但是，由于单套产品面积较大，导致总价较高，相对当时区域购买力来说有所超前，销售情况一般。

前几期大面积户型图

三期新品根据市场主流发展趋势和客户购买力情况，对产品面积进行了一定控制，以120-170㎡叠加和联排为主，并通过巧妙的“高利用”，使得空间缩小后产品依然拥有接近原来大宅的尺度感和舒适度，下面我们具体来看一下这些打造方式。

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一、高附赠 

三期产品户型上最突出的亮点是附赠空间较多，单套产品总赠送面积从40m²到100m²不等，所以即使居住面积缩小了，但别墅的功能性依然得到保持。

1、140㎡下叠产品：适宜年长或休闲时间较多的客户

140㎡ 下叠3房2厅3卫

下叠附带南向花园与地下室，南向花园采用大面积采光井，使得地下室的采光条件得到明显改善，而北向的两个采光天窗，解决了北向采光的需求。同时，该户型还做到了四开间朝南，6.5米面宽与市面上同面积段的三房相比，尺度感更佳。

2、125㎡ 中叠产品：适宜三口之家的年轻化家庭

125㎡ 中叠4房2厅3卫

中叠是金地天境三期中创新点最多的产品。二层套内面积大约60m²，附带15 m²北向入户花园与8m²南向露台，这种做法在市场上独树一帜，地下室还可以电梯直达。和上、下叠相比，该户型做到了四房，功能性是三个叠加户型中最强的。

3、120㎡ 上叠产品：适宜偏好阳台与露台的夫妻家庭

120㎡ 上叠 3房2厅3卫

上叠产品 “无阳台只带露台” 的设计还是比较新颖的。数个大露台的赠送，使得它与下叠中叠的附赠空间并没有太大差距。其中，5层较4层退让了一个北向房间，变成面积较大的露台，后期可以完成自己改成阳光房的期望。

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二、花园“升”级

此次三期叠加产品打造了各种各样的花园露台，体现出有天有地的别墅品质，特别是中叠入户花园的抬高设计，是一大创新。

1、下叠产品带有40-100m²的花园庭院，可以安置有沙发休憩区或儿童玩乐空间。

下叠花园庭院示意图

2、中叠产品将北向入户花园做了抬高1.6米的创新设计，既不影响下层采光也保证了私密性。

中叠入户花园及露台示意图

3、上叠5层和顶层附带的露台，可以安置景观区，放类似L型沙发与各种盆景等。

上叠露台示意图

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三、细节亮点

1、叠加产品独立入户，动线互不干扰

三叠产品，入户保留了叠加的私密性。其中4层以上还做到了电梯入户，这在市场上一般比较少见。

从剖面图，我们可以很清晰的了解叠加入户动线。下叠主要以南向花园为主，中叠主要从北向抬高花园，上叠则从一楼电梯入户，住在不同楼层的叠加业主，常用入户路线相对分离。

2、附赠面积精装交付

一般开发商的附赠面积都是毛坯交付，金地天境叠加的地下室也做到了精装交付。

3、整体水平抬高和堆坡筑景处理

金地天境在社区景观上花费了很多心思，不仅绿化率相当高，水景资源丰富，最有特色的是项目做了整体抬高和堆坡筑景的处理。项目对社区整体地势进行约2.1米水平抬高，这种做法既可提高小区通风采光度，也有利于防水防潮。

此外，沿嘉松中路近1公里的社区红线外围，密植乔木于堆坡之上，形成15-20米高的天然屏障，保证客户私密性。

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总结

金地天境三期在产品上发生了巨变，缩小面积，有效控制了总价，同时在自身产品力方面也做了很大改进，再加上开发商拿地早，用地限制少，跟目前市场上其他同类项目相比，产品优势极为明显。