2021年3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”中央高层的认识是智慧的，清醒的。所以去年底开始，相关部门也出台了一系列的政策，希望控制灰犀牛继续膨胀。
包括针对地产企业的“三条红线”
红线三：现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
我本来以为，五条红线，跟之前那些看似严厉实则无用的限购政策相比，恰中痛点，直指七寸。
因为人所共知，地产是一个高度依赖信贷的行业。五条红线，恰好卡住融资，就好比如来佛的五指山，任凭房地产这只孙悟空如何神通，也难逃禁锢。
但是，今年1季度结束，我发现：
前200房企销售金额，2021年1季度同比上升86%，比2019年同期上升45%。
1-2月，全国地产投资同比上升38%，比2019年同期上升16%，远高于制造业投资和基建投资。
按揭贷款依然大幅增长，即便是开发贷，也实现了接近20%的增长。
它们有什么共同的特点？
它们的少数股东权益占比都大幅膨胀，超过了归母净利润。少数股东权益是个神秘而能量巨大的角落。曾经，乐视的贾老板就擅用这一科目，通过少数股东权益，把亏损移到体外。
而现在，三条红线下的地产商，则是通过明股实债的方式，把负债移到了表外，而这一调整的痕迹，在少数股东权益中暴露出来。
这张图，是银行向央行银监会上报的按揭贷款和地产开发贷
地产商口径，2020年4季度，地产贷款同比增长，环比基本持平；
银行口径，2020年4季度，地产贷款同比下降，环比大幅下降，房产开放贷的绝对值，甚至是负的!我们检查了个人购房贷款和居民中长期贷款的比值，发现，之前稳定在0.8左右，而去年下半年大幅下降到0.6。居民中长期贷款，除了房贷，剩下的基本都是中长期经营贷。难道在去年下半年，突然有大量的个人开始大笔的贷款举债创业，开办小企业？中央监管部门，似乎也意识到经营贷存在不小的水分。然后开始清查经营贷违规进入房市。
结果是：
比如广州查了7000多亿，查出来2个多亿，比例不到1/1000;
上海不知道一共查了多少，估计也有几千亿，一共也就查出来3个多亿违规。这种1/1000的比例，跟业内人士认知的实际情况，显然是差距巨大的。地方监管部门，银行分支机构，都没有动力真查。如果真查出来不少，那不是自己过错吗？我自己也接到了不少推销经营贷的电话，我加了一位信贷员的微信，咨询如果我贷款经营贷，买房炒股，是否会有监管风险？对方表示只要按他的指导操作，完全没有问题：可以贷款买房，也可以炒股，贷款期限长达20年。
想要精准导流信贷，比如就给小微企业不给房地产，其实基本是不可能的。你想给小微的经营贷，其实都进了你最不希望的房地产。如果政府希望支持小微，就直接给小微减税费，比如员工的五险一金财政补贴，比如所得税减半。考虑到银行和地产商，都是优秀的调表师，极其善于绕开监管指标。要打压房地产融资，只能靠总量信贷政策。如果担心信贷太紧，实体经济压力大，可以紧信贷，松财政，松货币。具体来说，社融总量不变，但是信贷额度再少一些，地方债的额度再大一些，货币松一些，利率低一些。让政府通过地方债拿到更多低成本的钱，然后通过财政支出，直接投入实体经济，通过税费减免，直接输送给小微企业。
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