宝龙地产，亮眼业绩的背后
出品 l 观点财经
作者 l 橙子
进入3、4月份年报披露期，当不少公司还在绞尽脑汁思考如何晚点发年报，宝龙地产（01238·HK）却迫不及待的在3月初公布了自己2020年成绩单。
尽管年报已经披露近一月，但宝龙亮眼业绩的背后，所体现出严峻市场环境下地产行业的无奈，也值得我们重温一下宝龙这份成绩单。
2020年，宝龙亮眼的成绩单
整个2020年，宝龙地产实现合约销售额815.51亿元，较2019年同期增加约35.1%，完成全年750亿销售目标的108.7%。
图片来源：宝龙地产12月营运数据
得益于良好的销售表现，宝龙全年实现营收人民币354.95亿元，较去年同期上升36.3%；
实现归母净利润60.93亿元，同比增长50.78%。
图片来源：东方财富
销售毛利率也再度稳定在36%的行业前列水平，销售净利率也较2019年同比增长1.73个百分点至24.84%。
图片来源：东方财富
此外根据年报信息，截止到2020年12月31日，宝龙地产总土储面积约为3650万平方米，其中约70%的土储集中在长三角地区，新一线及二线城市土储占比则达到80%。
因此，从土地分布来看，宝龙地产的销售压力相对较低。
不过，2020年宝龙之所以能取得此番亮眼业绩，一方面在于大部分土储集中在销售压力相对较低的一二线城市，另一方面原因则在于打折销售，加速了现金回笼。
对比宝龙2019年销售情况，不难看出，2020年宝龙在长三角地区的住宅已出售及交付金额为176.73亿元，销售单价为12062元/平米。而在2019年，这两项数据分别为149.31亿元和14696元/平米。
相比之下，2020年宝龙在长三角的住宅销售均价较2019年，下降了2634元，相当于打了个8.2折。如此一来，便不难理解宝龙全年亮眼的营收表现了。
图片来源：宝龙地产2020年年报
图片来源：宝龙地产2019年年报
营收净利大增
现金流却愈发糟糕
不过，尽管宝龙在营收表现上相当亮眼，但却没有带来实质性的现金流增长，反而其经营性现金流净额出现大幅净流出。
根据宝龙地产历年年报数据，宝龙地产从2015年以来到2019年，经营性现金流净额始终处于净流入状态。
但到2020年，在营收表现远甚以往的情况下，经营性现金流却净流出高达120多亿。通过外部融资获得的筹资性现金流则同比增长453%，达到223.61亿元。
图片来源：东方财富
由此也导致在宝龙全年经营性现金流净流出细项中，除了实际经营过程中的经营资金减少了135.41亿元，用于支付利息的营运资金也高达40.96亿。
图片来源：东方财富
而根据2020年年报数据，宝龙全年总负债较上年增加了197.4亿元，达到1433.3亿元。
图片来源：宝龙地产2020年年报
其中借款总额同比增长约20.5%，达到665.67亿元，包括一年内到期的借款约为206.67亿元，以及一年后到期的借款约为459亿元，于是便导致宝龙全年利息支出增加。
不过，对于一年内到期的短期负债，宝龙当前账面可支配现金为253.39亿元，基本可以覆盖，现金短债比达到1.23，处于融资监管红线之下。
图片来源：宝龙地产2020年年报
同样，即便负债规模有所增加，但宝龙全年净负债率反而较2019年下降了7.3个百分点，只有73.9%，处于融资监管红线之下。
全年资产负债率同比下降2.6个百分点至73.45%，剔除预收款后为69.9%，勉强符合融资监管新规。
图片来源：东方财富
宝龙在全年负债规模增加，且经营性现金流大幅净流出的状况下，居然成功将杠杆水平拉到红线之下。如此反逻辑的数据表现，或许可以从宝龙的少数股东中找到答案。
明股实债
宝龙亮眼业绩的水分
根据财报数据，2020年年底，宝龙地产的非控制性权益（即少数股东权益）同比大幅增长141%至150.61亿元，占全部股东权益的29%。
而2020年之前，2017年至2019年，宝龙地产的少数股东权益分别为24.15亿元、39.65亿元以及62.64亿元，同比增幅分别为51.7%、64.2%以及57.5%。
整体少数股东权益，在总权益中的占比也始终在20%以下。
图片来源：Wind股票
根据和讯房产统计数据，宝龙地产2020年年中，其非控制性权益约为77亿元，同比增长23%。这就意味着，宝龙地产在2020年下半年，少数股东权益从77亿元突增至150.6亿元，半年时间接近翻倍，而2020年下半年正是“三道红线”监管政策出台的时间。
关于有息负债规模的快速增长以及少数股东权益的暴增，宝龙地产管理层在业绩会上解释称，首先是因为公司合约销售和利润的增长所致，再次是因为小股东增资64亿元，小股东利润增加了27亿元，同时联合营分利和收购小股东也会增加少数股东权益。
但不论如何解释少数股东权益增加的缘由，都不能否认少数股东对公司利润的摊薄作用，关于这一点我们之前多次聊到，就不赘述了。
由此便不难理解宝龙为何在短期内，就实现杠杆水平迅速下滑至监管范围之内。而此番操作的根本目的，恐怕也在于为增加融资额度做准备。
如此来看，尽管宝龙三项指标均符合融资监管，但从整体资产负债结构来看，明股实债下合规水分较大。
而宝龙“369”的高周转模式带来的高投诉问题，也对宝龙在实际经营层面造成一定的负面影响。
回头来看，宝龙的亮眼业绩，多少有些讽刺！
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