在借名买房中如何认定购买房屋的实际出资人——熊X丽诉熊X君、谢X商品房销售合同纠纷案
在借名买房中如何认定购买房屋的实际出资人——熊X丽诉熊X君、谢X商品房销售合同纠纷案
【中 法 码】房地产法学·房地产权属制度·房屋权属制度·房屋所有权 (r010201)
【关 键 词】民事 房地产法学 商品房销售合同 借名买房 书面协议 购房发票 实际出资人 借名人
【学科课程】房地产法学
【知 识 点】借名买房 实际出资人 房屋所有权
【教学目标】掌握借名买房的概念，明确借名买房的法律风险。
【裁判机关】福建省厦门市中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】被国家法官学院《中国审判案例要览》(2013年民事审判案例卷)收录
【案例信息】
【案 由】商品房销售合同纠纷
【案 号】(2012)厦民终字第2040号
【判决日期】2012年08月13日
【审理法官】陈朝阳 洪德琨 章毅
【上 诉 人】谢X（原审原告）
【被上诉人】熊X丽（原审原告）
【第 三 人】熊X君（原审被告）
【被上诉人代理人】刘超 郭跃元（福建天衡联合律师事务所）；林基典[福建天衡联合（上海）律师事务所]
【争议焦点】
在借名买房纠纷中，因落户需要房屋被登记在被借名人名下，而借名人与被借名人均主张自己系房屋的所有权人。在此情形下，应如何认定房屋的实际出资人。
【裁判结果】
一审法院判决：被告谢X、熊X君将涉案房屋以赠与的方式过户给原告熊X丽；被告谢X、熊X君承担涉案房屋过户产生的税费。
被告谢X不服一审判决，提起上诉称：本人不知道《协议书》的存在，且《协议书》违背证据的真实性；本人对落户厦门并无需求，无须通过借名买房来解决落户问题；被上诉人熊X丽提供的兴业银行存款回单户名为第三人熊X君，能够证明按揭款由第三人熊X君支付；另外，被上诉人熊X丽与第三人熊X君系姐妹关系，因此不可取信第三人熊X君的证言；一审法院存在安排举证与认定案情性质方面的错误。综上，请求撤销原审判决。
被上诉人熊X丽辩称：上诉人谢X与第三人熊X君在婚姻存续期间，双方均无稳定收入，且法院判决双方离婚的诉讼中已确认双方无共同财产，故涉案房屋并非两人的共同财产。虽因落户需求涉案房屋登记在第三人熊X君名下，但实际购房款系由本人支付，且《协议书》中已约定落户完成后涉案房屋需返还本人，同时涉案房屋的一切相关事务均由本人经办，故涉案房屋系本人所有。综上，请求维持一审判决。
第三人熊X君述称：本人在与上诉人谢X婚姻存续期间，并无共同财产，亦无钱购买涉案房屋，仅系因其女儿落户厦门需求，遂请求被上诉人熊X丽通过签订借名买房合同将涉案房屋登记在本人名下。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
在借用他人名义购买房屋的纠纷中，双方签订协议明确约定因落户借名、购房款实际支付者、返还房屋等内容。此后，在履行过程中，因借名人提供的银行回单、开发商出具的销售发票、公证委托书等证据，足以证明其支付了购买房屋的首付、分期、面积补差价等款项，并实际行使了房屋的使用、管理、抵押等权利。虽然行为人主张其系房屋的实际购买人，但并未提供证据证明。据此，应认定借名人系房屋的实际出资人，行为人应按照约定将房屋过户给借名人，并承担相关税费。
【法理评析】
借名买房是指借名人以他人名义购买房屋，将房屋所有权登记在他人名下，购房款却由借名人自己支付的一种购房方式。借名购房的原因或规避房产限购政策、或借用购房贷款资格、或享受购房优惠政策、或落户需求、或转移财产逃避债务等。借名买房后，借名人依照借名买房协议要求被借名人办理房产过户手续，被借名人以其为房屋所有权登记人为由拒绝的，不能简单依照协议书约定要求被借名人办理房产过户手续，还须审查购房实际由谁出资。一般从以下几个方面着手：1.借名买房合同或书面协议。由合同或协议中我们不难看出借名买房双方的出资意愿，但因合同或协议具有不确定性，故还需结合其他有效证据证明；2.还款手续、产权证、购房发票等书证由谁持有。书证虽然载有被借名人姓名，但如果上述证明均由借名人持有，则足以说明买房事宜均由借名人具体执行，房款亦可推理为由借名人支付；3.双方的还款能力。如被借名人无稳定的工作收入等经济来源，更不用谈高额首付与分期按揭支付；4.买房证言。有参考价值，同时亦有不稳定性，不能作为案件唯一突破；5.其他证据。如有关房屋权益委托代理的公证、一方承认或自认等。
行为人因落户需要，与借名人约定由借名人出资购买房产，登记在行为人名下，协议目的实现后行为人将房产过户给借名人。因该协议为双方自愿签订，系各当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故应认定该协议合法有效。根据借名人提供的银行存款回执单、房地产开发商出具的房屋销售发票、房屋登记资料以及第三人对借名人主张诉求的无异议证言等证据，可以证明借名人实际支付了房屋首付款、分期和面积补差款，并持有相关手续书面证明。同时，根据行为人提供的公正委托书，可得知行为人将房产管理、使用、抵押等权利委托给借名人行使并经公证，足以认定借名人为房产实际出资人。行为人主张房产归其所有，但未能提供证据证明，故对其主张不予支持。综上，行为人应当按照协议约定全面履行自己的义务，将房产过户给借名人，并承担过户产生的税费。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十三条 人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。
【释评汇注】
房屋交易中，因政府实施廉租房、经济适用房等在内的特殊用房政策，或单位集资建房但不具备相应资格，或为转移财产，出现借名买房这一现象，购房人为规避政策，贪图便宜方便，以他人名义买房。该种买房行为风险较大，由此引发的纠纷也较多。具体案例的审判实践中，首先需要判定是否存在借名买房的合意，可以从以下几个方面予以考虑：（一）审查实际购房人与名义购房人之间的书面或口头协议。即能够提供形式合法、内容合理的书面协议，即可认定双方存在借名买房的合意。若双方承认口头协议中有借名的合意，亦可以此认定。（二）审查借名买房的原因。符合常理的借名动机，具有较强的证明力。（三）审查购房入户手续、房屋贷款等办理和偿还的主体。若实际购房人代名义购房人办理、偿还，往往名义购房人不知晓其中的详情，也可以此认定双方的借名购房关系。（四）审查房屋实际使用和房产证持有情况。房屋由实际出资人使用，并由其保管房产证的，即可认定存在借名买房关系。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.在借名买房纠纷中如何认定房屋所有人。
2.简述借名买房的原因及合同效力。
3.浅析借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：谢X。
委托代理人：桂少飞，湖南省衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工。
被上诉人（原审原告）：熊X丽。
委托代理人（一审）：林基典，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。
委托代理人（二审）：刘超、郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。
第三人（原审被告）：熊X君。
上诉人谢X因与被上诉人熊X丽合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院于2012年5月20日（2012）思民初字第5012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈朝阳担任审判长，审判员洪德琨、代理审判员章毅参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审诉辩主张：原告熊X丽诉称：原告与被告熊X君系姐妹关系，被告谢X与熊X君原系夫妻关系。2004年9月，两被告因落户厦门需要，与原告达成协议：由原告以熊X君名义出资购买厦门市思明区嘉禾路xx号1302室房产，并将该房产登记在熊X君名下。两被告应于落户手续办理完毕次日，无条件将上述房产以赠与方式过户给原告。目前，被告熊X君已办理完成落户手续，且两被告已于2007年11月22日办理了离婚手续。经原告多次催促，被告拒不履行过户义务。为维护原告合法权益，特诉至本院，请求判令：（1）被告谢X、熊X君依约将坐落于厦门市思明区嘉禾路xx号1302室的房产（原门牌号：xx花园第a幢1#13层02号房，产权证编号：厦国土房语证第006 xx 724号）以赠与方式过户给原告；（2）被告谢X、熊X君承担上述房产过户产生的税费；（3）本案诉讼费由被告谢X、熊X君承担。
被告谢X辩称：（1）诉争房产依法应认定为被告谢X与熊X君原夫妻共同财产；（2）原告与被告谢X、熊X君的购房落户协议依法无效，原告要求返还房屋与事实不符，于法无据；（3）被告谢X与被告熊X君原夫妻共同财产应当依法分割；根据婚姻法的规定，熊X君与原告恶意串通，损害被告谢X的利益，依法应少分或不分财产。
被告熊X君辩称：对原告的诉讼请求及事实理由没有异议。
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：原告熊X丽与被告谢X、熊X君于2004年9月23日签订“协议书”约定：因被告谢X、熊X君需办理厦门落户，由原告熊X丽出资856 323元以被告谢X、熊X君名义于2004年9月11日向厦门市延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司）购买位于嘉禾路xx花园项目第a幢1#1302单元号房产，谢X、熊X君应于落户手续办理完毕次日起向相关部门提出申请，无条件将该房产返还熊X丽，并承担费用。谢X、熊X君经厦门市公证处作出（2004）厦证经字第1234号公证书，委托熊X丽就上述房产代为行使管理、使用、出租、出售、抵押、办理产权、参与诉讼等权利。2004年12月31日，延铭公司出具给熊X君金额为856 323元的房产销售发票。2007年11月22日，湖南省衡阳市珠晖区人民法院作出（2007）珠民一初字第365号调解书，确认谢X与熊X君婚后无共同财产和债权，双方自愿离婚。2008年9月2日，延铭公司出具给被告熊X君一份面积补差款12 457元的销售发票。2008年9月17日熊X君办理了思明区嘉禾路xx号1302室的土地房屋登记卡，权属人为熊X君。2012年3月26日，谢X公证声明在其权限范围内撤销熊X丽于（2004）厦证经字第1234号公证书项下的代理权。2012年4月12日，延铭公司出具一份证明，内容为：原告熊X丽根据延铭公司指示向赖乙航建行账户支付了购房款201 488元，而延铭公司2004年9月14日出具的一张收据载明被告熊X君交付的购房款为266 323元，发票金额与收款金额差额（266 323-201 488＝64 835元）为延铭公司给予购房人的优惠（每平方米优惠500元）。2012年5月8日，延铭公司又作出证明，内容为2012年4月12日所作优惠价说明无效。
另查明：户名为被告熊X君的兴业银行存款回单多份为还购房贷款账户。
上述事实有下列证据证实：
（1）“协议书”；
（2）说明；
（3）兴业银行存款回单；
（4）民事调解书；
（5）土地房屋登记资料；
（6）公证委托书；
（7）公证声明书；
（8）证明；
（9）当事人的庭审笔录。
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议焦点为：（1）“协议书”的效力。原告主张“协议书”真实、有效。被告谢X主张“协议书”是夹在公证书里让其误签的；该协议于买房后签订，不符合协议签订的事实，时间也不符；协议未办公证，不合常理。本院认为，“协议书”内容合法、当事人意思表示真实，为有效合同。“协议书”后于买房签订不违反法律规定，且公证并非协议生效要件。被告主张其被骗签，但无证据证明。据此，本院认定“协议书”合法、有效，原、被告应秉持诚实信用原则，按合同约定履行义务。（2）购房款由谁出资。原告主张还款账户虽以熊X君为名，但首付、分期和涉案房产面积补差款都由原告支付，且被告谢X、熊X君没有稳定工作且刚生孩子，没有能力支付房款，并提供延铭公司证明及分期付款的兴业银行存款回单为证。被告谢X主张诉争房产于被告夫妻关系存续期间购买，是原夫妻共同财产，并提供“民事调解书”、延铭公司新出具的撤销前份证明之证明及证人邓定林证言为证。本院认为：首先从被告谢X、熊X君公证委托熊X丽就诉争房产行使抵押、出售等几乎完全的物权可知，被告熊X君只是名义上的购买人，因正常情况下房产所有权人不会将所有权几乎全部让渡给受托人。其次，原告熊X丽提供了一笔201 488元的银行进账单并提供账户名为熊X君的兴业银行按揭还款明细，被告熊X君承认这些款项都由原告支付。被告谢X表示其于2005年4月回湖南，且2004年至2007年期间没有稳定收人，钱款由前妻熊X君管理，故对购房出资款及按揭款毫不了解。本院认为，买房如此重大的事项，丈夫毫不知情有违常理。因此，房产由原告熊X丽出资购买。
综上所述，本院认为，原告熊X丽与被告谢X、熊X君于2004年9月23日签订的“协议书”，其内容合法、当事人意思表示真实，为有效合同。位于厦门市思明区嘉禾路xx号1302室房产虽登记在被告熊X君名下，但此只是原告熊X丽为帮助被告谢X、熊X君办理厦门市户口而以被告熊X君的名义购买的房产。被告谢X主张涉案房产不是由原告熊X丽出资，此次诉讼也是原告熊X丽与被告熊X君恶意串通，侵占被告谢X的合法权益，但未能提供证据证明，应承担举证不能的责任，本院对被告谢X的主张不予采信。原告有权要求被告谢X、熊X君按照合同约定履约。
福建市厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
（1）被告谢X、熊X君在本判决生效15日内将坐落于厦门市思明区嘉禾路xx号1302室的房产（原门牌号：xx花园第a幢1#13层02号房，产权证编号：厦国土房证第006xx724号）以赠与的方式过户给原告熊X丽；
（2）被告谢X、熊X君承担上述房产过户产生的税费。案件受理费减半收取100元，由被告谢X、熊X君负担。
上诉人谢X诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，“协议书”违背客观事实，且并非上诉人真实意思表示，上诉人自始至终不知道“协议书”的存在。上诉人并无在厦门落户的需求，即使有，也无须通过此种方式落户。“协议书”与“公证书”冲突时，“公证书”效力应优先。第二，被上诉人提供的兴业银行存款回单，恰恰证明了按揭款由熊X君支付。第三，上诉人与熊X君系已离婚夫妻，而熊X君、熊X丽为姐妹关系，故熊X君所谓的自认或承认不应当采信。原审法院错误安排举证责任并错误地认定原审被告并非涉案房产的实际购房人。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉求。
被上诉人熊X丽辩称：诉争房产并非谢X与熊X君婚姻关系存续期间的共同财产，二人均无权主张分割。第一，熊X君、谢X离婚时确认双方无共同财产。第二，诉争房产是为使熊X君、谢X落户厦门，才由被上诉人出资购买并登记在熊X君名下，非二人共同财产。第三，谢X、熊X君在婚姻关系存续期间均无稳定工作和固定收入，不可能负担购房支出。第四，看房、买房、付款、交房、装修及目前居住情况等均是被上诉人经办，上诉人并无参与。综上，请求维持原判。
第三人熊X君述称：与谢X婚姻期间无固定收入，根本没钱买房。其请求熊X丽将房产登记在其名下，是为女儿落户厦门方便。签订“协议书”时，双方均为自愿。诉争房产并非其与谢X共同财产。
福建省厦门市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：首先，“协议书”系双方当事人所签订，谢X在原审审理过程中自认有签字，但又称不知道该协议书存在，其对该主张应承担举证责任。根据“协议书”的约定，谢X、熊X君应于落户手续办理完毕次日，将诉争房屋返还熊X丽。其次，双方约定诉争房产系由熊X丽出资购买，且谢X自认对购房出资款及按揭款情况不了解，熊X君亦承认购房款系由熊X丽支付，同时，结合双方所提供的证据及证据规则，熊X丽所提供证据明显具有较强证明力，故认定诉争房产系由熊X丽出资购买。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。