去日本买房的中国人
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什么样的中国人会去日本买房？
要说中国人什么时候兴买日本房，日本业内普遍认为是2015-2016年的时候。
从那之后，每一年基本都有日本媒体报道中国人“爆买”日本房地产。这当中，有小额投资买公寓的，也有一掷千金买东京湾区高级塔楼的，也有买民宿、一户建等等。
这样的报道，网上一抓一大把。
即使在新冠疫情期间，咱国人投资日本公寓的热潮也丝毫不减。
什么样的中国人会投资日本房产、为什么投资？这几年来趋势是怎么变化的？现在什么样的房产最走俏？
今天这篇文章，我们就来聊一聊这些问题！
中国人爱买房，大家都知道。
曾有人说，当你过了相信诗和远方交织出浪漫的年纪，买房就是疗愈中青年危机的最好办法。
但现在想用低于100万人民币，在国内一线城市买一套房，就是天方夜谭，“几乎”这两个字都不用放，投入的成本是越来越高。
但是，隔壁的东亚岛国却不用这么贵。即使在东京23区（北京五环内、上海外环内），也能轻松用50万人民币买到一套房。
单笔投资小、升值潜力大、租售比高于国内、永久产权、对外国人无限制政策……
这一个个，都是诱人的因素，所以，国内的投资者出手了。
早在疫情前，国人对日本房产的投资热度就很高。一家香港做海外房产的房屋中介称，尽管2018年的海外总交易额下降了24%，但那一年，他们在日本房地产上的交易金额比2017年增长了30%。
另一家日资的高端房产服务公司社长也提到，日本房产销售在2015-16和2017-18年间销售额增长了20%至30%。
到了2019年，据一家海外资讯网站的数据，仅第一季度中国买家询问日本房产的数量就比去年同期增加了近13倍！
国人对日本房产的火热关注，是随着旅游人数暴增而不断上升的。
那到了2020年，旅游行不通、各国经济都不景气的情况下，国人对日本的房产还有热情吗？
国内有机构做了相关的统计。58同城、安居客发布的《2020年日本房地产市场报告》中指出，日本代替泰国成为2020年海外地产搜索热度TOP1，搜索量超过泰国18%。那是因为，相比于泰国，日本的“资产安全性”更高、更可控。
而根据我爱我家海外的调查研究，2020年上半年国人购买意向最多的三个国家是日本、泰国和美国，而疫情期间，咨询日本房产的客户占比明显上升，与泰国和美国拉开差距。
另外，亚洲最大的房产资讯企业CEO Kashif也表示，日本作为国人海外购房目标国，其询盘量去年的上升速度居各国之首。
答案不言而喻了。
因为日本对私有产权、隐私非常看重，所以你要去公开信息中寻找中国人买房的统计比例，基本找不到。但是，从这几年来我们公众号的热度、咨询量，以及各个渠道的反馈，不难得出一个买日本房产中国人的群体画像。
买日本房产的中国人主要有这样几个特点：
中产+富裕阶层，有50万人民币以上的闲钱，或者更高的投资需求；
年龄以30-50岁居多，近年来90后购房的比例在上升；
需要配置日本的身份；
有分散配置的意识，认同日元避险的属性；
喜欢日本文化、旅游；
国人实力证明，什么是走到哪买到哪。
回答完“是谁”买日本房，接下来我们来解答他们“为什么”买日本房。
国人对海外买房投资的意识，是进入21世纪、人们开始积累财富之后，才慢慢形成的。特别是近年来，国内房价大涨，更是让人们产生了“无论如何，买套房投资准没错”的观念。
而去日本买房这个观念，也主要是从2015年之后开始普及开来。此前去日本买房投资的华人，那主要是港台地区的同胞。
（台湾知名媒体人吴淡如在2011年期间抄底了许多日本房产）
港台地区的朋友因为比我们更早地富裕起来，而且往来国际也更加便捷，所以他们很早就有了要投资国外、持有不同货币资产来对冲汇率风险的意识。
这几年，这个意识在国内也越来越盛行。所以，国人为什么会买日本房产？我也跟与我们成交的客户们求证，得到了这样几个理由：
L先生：中美摩擦日益上头，这个时候要做好避险、分散配置的准备；不押注一个地方。
C女士：日本房子便宜，而且租金收益比国内高，买下就产生现金流（因为直接收租），随时可取，稳定性高。
L女士：省心、求稳。日本离中国近，而且日本制度健全，可以托管不用自己打理；日本人爱租房，说明这市场稳定而且大，不担心市区的房子租不出去。
B先生：孩子在日本上学，想投资一套房作为孩子的租金，到时候他毕业了再卖出去，基本原价、还有可能升值。帮我免去了一大部分住房租金，而且按照日本的通胀率，还是很划算的。
F先生：在日本买房，做日本人的房东，这让我有一点优越感。
H女士：以后去日本旅游、置业、投资，就可以不用自己在国内的收入了；
H女士：日本房产永久产权，法律有保证，所以买起来安心。
X先生：投资一栋楼收租，还可以贷款，花的钱比在北京、上海同等地段买一套房的金额还低，论性价比，东京又是全球数一数二的大都市，整体我觉得更高。
谈到几年前在日本投资房产的国人，投资高级塔楼一直是主流。当时人们爱买市中心高层的塔楼，特别是东京湾区的胜哄-有明-丰州地区。
（胜哄附近的塔楼群）
不过，2015年一上来就买塔楼，其实是第一波被收割的“韭菜”。刚进入日本市场的中国投资者，对日本的房产投资思路并不熟悉，还是持着中国投资房产的思维，被“忽悠”去投资日本那些又高大上、又漂亮的新房。
以前，国人哪里都投，比如福冈、名古屋，北海道二世谷的旅游度假中心的旅游地产，也是投资热门地。
几年前，我们经常会听到同业谈论，北海道二世谷周围的土地被外国人（主要是中国人）收购。这一活动现在虽然仍在继续，但似乎高峰已经过去，毕竟周边地区的地价已经涨了上来，在过去的几年里跃升了两到三倍。
我们这几年下来逐渐观察到，越来越熟悉日本“游戏规则”的中国投资者回归理性，开始将东京作为下一步目标，主要为了疫情当下能稳定收租。
而且，随着投资人群不断扩大，国人对日本的房产投资认识也越来越深入，投资的品种也日趋丰富。为外国投资者提供建议的房产顾问佐野真广观察到，目前在东京23区，中国投资者除了购买高级公寓，还会买一户建住宅、小型投资公寓，以及小规模的一栋楼。
具体来说，东京哪里是国人最钟爱的地段？东京23区，其中以沿山手线及其内部区域尤其受中国投资者欢迎。
如果选的是公寓和一户建自住，国人一般会选3LDK的家庭类型，价格是1到2亿日元之间；
如果是投资公寓，则1R居多，价格则在700-1500万日元之间；
若是一栋楼投资，房间数是8-20户或更少，并且优选2-5亿日元之间的预算范围。
基本上，许多正在东京23区进行投资活动的中国投资者不在日本居住。谁去打理？主要是在日本已经发展相对成熟的房屋租赁管理公司，由他们来对接租客、收租。
如果你想赚其他货币来对冲风险，在投资评测时被机构评估为“保守投资者”，那么日本房产投资就值得考虑。
花50万RMB，成为东京房东，即刻产生日元现金流，这是个不错的买卖呀！
……
想投资日本，却不知从何下手？当中还有哪些细节要注意？
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