这场土拍，华润金茂万科保利等大房企赢了的背后
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就在今天，关注度极高的郑州首次集中供地土拍启幕，这次郑州共出让49宗土地，总面积约3396亩，总起拍价达373.68亿元！这次土拍有几个看点：
1、单日土拍面积、总价都是史上最高，很多房企中介销售已经开始鼓吹下一轮涨价，很多人都在关心土拍对房价影响几何；
2、北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则，郑州则是触发熔断后摇号的规则，这种“抽奖”一样的效果吸引了大批房企前来参与；
3、近50块土地34宗都是定向城改地块，也就是说，这些都是“内定有主儿”的地块。
住宅净地只有五宗，两块还在上街，剩余的3块一块是经开煤层气地块155亩（起始价24亿，保证金50%），另外两块都在北龙湖，龙头位置1宗69.82亩（起始价15亿，保证金50%）、龙背位置1宗72.73亩（起始价15亿，保证金50%）。
多家房企启用多个马甲抢地，每个马甲保证金都是十几亿，总保证金已经超过千亿，这三块地平均都有近20家房企五六十个马甲交了保证金参与角逐，竞争极其激烈，所有人都在吃瓜最终花落谁家；
4、据说有央企紧急调拨几百亿资金搅局，要抢城改地、定向地，很多房企人人自危，跟了好几年垫资了十几个亿的地块，到嘴边的鸭子要被抢走了？
经过近一天的激烈角逐，全部地块已被拍完，竞拍情况如下：
网传央企抢地的情况真的出现了，但不是网传的金茂，而是华润。河南京润万象房地产开发有限公司（华润）、杭州建杭和诚置业有限公司（建杭）联合以67.8亿元摘下了原本预估是银泰的8号9号地块，溢价率55.5%，折合单价35555.5万元/亩，楼面价9695.41元/㎡。
备受关注的经开区009号地开拍后迅速达到熔断价，最终被金茂（北京凯茂置业有限公司）以约31.6亿元总价摇中，土地单价2037.96万元/亩，成品房限价2.25万元/㎡，土地单价已超越经开老城区的华润凯旋门、保利天珺、保利天汇项目地块。
郑东新区10号、11号地块不出意外的达到熔断价，10号地被万科+盛德以熔断价195000万元，摇号方式摘得！折合单价2792.7万元/亩，楼面价24652.34元/㎡，和11号地都是综合精装成品房最高售价42900元/平。对比此前32000元/平的限价标准，等于在原有基础上将单价提升了10000元/平米。
11号地被保利以熔断价195000万元摇号获得，折合单价2681万元/亩，楼面价23665元/㎡，溢价率30%。
郑州土拍原本的定向地块规则这次没有被打破，公开市场的地块几乎都被国企央企背景的大型房企拿下。
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截止到6月3日，2021年17个城市的集中土拍总建筑面积超过了7000万平方米，成交总金额将近8000亿元，观察了这17个城市的土拍后发现：
集中供地，正在改变房地产格局！
事情还要从土地政策说起：“22个主要城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动，分3次批次集中统一发布宅地招拍挂公告并组织出让。”
一夜之间，土地零售变成了批发。
今年是执行“双集中”供地政策的第一年，深圳、长春、广州、无锡、重庆、杭州、北京等地已经完成了首轮出让。
而土拍前五名的城市是：
杭州土拍卖了1178亿，土地溢价率约26%；
北京1109亿，溢价率6.4%；
广州906亿，溢价率14.6%；
重庆635亿，溢价率45%；
天津497亿，溢价率10.5%。
……
目前已经完成双集中的17个城市首批集中供地土地成交平均溢价率超过了16%。
虽然溢价率和当地土拍规则有很大关系，比如北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则，郑州则是触发熔断后摇号的规则，这些规则都让溢价率变得很低。
但根据土拍的结果，还是能看出来各地土地热度分化越来越加剧了。
有城市热火朝天，就有城市成交惨淡。比如重庆近半地块溢价率超50%，其中个别地块溢价率超过130%，长春首轮土拍的38宗土地中，32宗以底价成交，2宗流拍。
目前来看，城市热度和人口流动正相关。
但对比去年以及整体来看，集中土拍是把地价溢价空间锁死了，这个规则的顶层设计还是为了“房住不炒”。
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这一轮集中供地，对于市场会产生什么样的影响？
首先不得不佩服政府对于控制市场的手段和魄力，这就是一场房地产的供给侧改革。土地供应量直接决定了市场供需，国家压制地王的态度非常坚决。
对于购房者来说，价格更透明了。
土地价格这些规则下拥有了更多的确定性，地王难寻，地价透明，不会出现之前那种拍地产生的集中性恐慌，限价规则下，不会再有前几年每一波土拍都给房价推波助澜的情况出现。
至于买哪里怎么买，建议看看之前写的关于2021年买房，这是最靠谱的建议！
而对于开发商来说，是喜忧参半。
集中供地更加考验开发商的资金运作能力，大房企的资金调配能力更强，融资成本也低得多。某城市拍地，据说排前五的某家房企直接调拨了1300亿的资金来抢地，这比绝大多数房企一年的销售额都搞得多。
大房企都在抢地，留给小房企拿地的空间越来越小了。
小房企资金实力弱，多半房企上半年在土拍市场就没有斩获，到下半年，对于土地的竞争一定会更加激烈。这种内卷，是对开发商的一场大清洗，势必会死掉一大批抗风险能力弱的房企。
之前我们都在说，未来活下来的房企可能会遵循二八法则，20%的房企卖掉80%的房子。
未来房地产的格局是，大房企和小房企两种走向的极端，而所有的大房企未来可能都会变成央企……
另一方面，这轮集中土拍，再次压榨了房企的利润空间。
前面也说了，有时候一个地块一家房企用了七八个马甲去抢地，土地保证金多交了几十个亿，资金都是有成本的。
而这两天也在拍地的苏州，在拍地前几个月房地产公司注册数量突然增加了一倍，苏州很快出台了新规：禁止土拍“马甲”参与，违者3年禁拍。
这一轮土拍都有个共通点，对于限价要求得更加严格。
很多地块除掉自持比例、公共配建，成本比限价还高，都是赔钱做。但没办法，地你不拿，别人就抢走了。
没了利润空间，三道红线的限制下又没了融资、土地、资本三大杠杆，房企们没有太多闪转腾挪的空间，都成了提线木偶。
利润空间越来越小，房企们势必会在经营上找补，可以想见的是，为了降成本，产品和从业者会变得更难受，房地产的内卷势必会变本加厉。
而那些拍不到地的房企，员工怎么办？