【独家原创】深度解读安省房市新政

聰明的房產投資人都在看goToronto

今天，安省的房市新政终于半只靴子落下。

为什么说是半只靴子？截止发稿，只有15%的国际买家投机税（NRST）公布了总则，此为半只靴子。另外半只靴子——实施细则尚未公布。我认为明天应该就要出来，否则，明天（多伦多时间4月21日）新政开始实施，没有细则，大家都不知道怎么干，地产律师们也不知道怎么执行。

另外一只靴子，关于限制楼花合同转让、限制租金涨幅等，也尚未有明晰的操作细则出台。这些并非紧急，估计尚需数日才会出台。

关于此次房市新政，邱天为您做一个解读，并为您分析多伦多房市接下来的危险和机会。

NRST最重要的是哪些内容？

一

1、适用范围：金马蹄地区。具体详下图：

解读：基本上涵盖了安省最繁华、最活跃、最密集的居住区，华人热区无一幸免。

2、适用人群：一般国际买家、国际公司、有非加拿大公民和移民为股东的加拿大公司（上市公司除外）。

解读：安省政府很聪明地事先规避了国际买家通过成立加拿大公司进行房地产投资的可能性。

3、哪些国际买家可以豁免：已被列入移民提名的外国人、配偶是加拿大公民、移民或难民的外国人。

解读：如果和第三方（是外国人）联合买房，则豁免不成立。

4、可获得税收（15%的NRST）返还的人群：从“购买或获得”之日起四年内成为加拿大公民或永久居民的外国人、从“购买或获得”之日起至少两年全日制大学或大专留学生、从“购买或获得”之日起至少一年的在安省全职工作的外国人。

解读：购买和获得是两个不同的时间点，根据总则上下文分析，邱天认为应该是购买时间（签定合同时间）而不是获得时间（交房时间）。另外，邱天认为：如果已经在加拿大留学超过两年，应该就直接不必缴纳15%，而不是先缴纳再申请返还。但这些需要操作细则公布后才能确认。

5、何种物业不在新政范围内：超过六个单元的住宅楼、农业用地、商业用地、工业用地、多住宅租赁公寓楼。

解读：国际买家可以无额外成本地转投此类物业。

新政对多伦多房市可能造成的危险……

一

1、对市场造成负面的心理影响，造成短期的交易量下降。但是，价格不会下跌，只是体现为房价增幅放缓。理由是供需关系仍然未变。

2、部分具备可返还NRST条件的人群将可能推迟购房时间。

3、限制楼花合同转让，将降低少量楼花买家的购买欲望。（请注意字眼，最多是限制，不可能是禁止。）

4、限制租金的涨幅，不可能从根本上解决问题，反而造成市场效率的下降。

房市新政带来的机会……

一

1、可能出现的短期的市场放缓，将为敢于进入市场的投资者提供阶段性的机遇。

2、不受约束的物业类型可能获得转向资金的青睐。

3、理解政府的目标，就会更好地为你的投资活动服务！政府的目标不是想把房市打回原形，也不希望大起大落的疯狂，而是希望营造一个逐渐增长的房市。这样的目标，正是符合每一个想通过投资多伦多房市而获得长期、稳定收益的投资者的愿望。

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