千亿土地集中上新，北京高端市场仍难“解渴”

还有一个月，北京楼市就要上演抢地大战了，房企们都在摩拳擦掌，潜心研究，只待出手一刻。

今年全国一二线城市改变土地供应方式，由分散改集中，迈出房地产行业供给改革的重大一步，其影响注定深远。

北京在3月最后一天，宣布一次性集中挂牌30宗土地，该供地数量已占到去年全部的七成比重，仅起拍价总额就高达1035.81亿元！震撼了业内，沸腾了市场。

很多媒体和专家都给出分析，多数观点支持：优质地块增多，改善产品主流、选择空间变大，房价保持平稳等论调。不过，但在『地产营销人』看来，由于“政策工具箱”的全面使用，未来情况其实相对复杂，不能一概而论。

整体上的一个判断是，与其期待新地块，不如珍惜当下高端改善市场的机会。

1、中心城区增多，但五环内很少

30宗土地让市场比较兴奋的一点是，中心城区新增地块不少，集中在朝阳、海淀、丰台、石景山四个区域，占了一半的份额，其中朝阳最多，有10块供地。

不过，再深入分析会发现，中心城区不代表区位核心，绝大部分地块都在五环之外，只有三块用地在五环以内，而且是在长安街以南的片区，非传统意义上的成熟板块。

因此，如朝阳区东南三环板块、中轴线丰台板块，以及孙河别墅区这类高端墅区板块内，这类具有核心优质地段，以及成熟配套的市场现有项目，反而凸显出更珍贵、更稀缺的价值。

2、限竞房退出，但面积制约仍在

这次集中供地没有限竞房项目，说明该类产品正式退出历史舞台。未来供应将以商品房为主，价格更加市场化，以往房价明显低于周边的“倒挂盘”，将不可能再现。

其中14宗新增地块虽然从总体上能增加100平方米以上户型供应量，但按套内7090规划要求，高端舒适的产品依然受到控制，改善户型整体供应有限，因此对现状市场主打改善的项目来说，并不构成威胁。

3、价格有引导，但平均楼面价上升

在新的供地方式下，虽然引入了销售指导价机制，但此次挂牌30宗地平均楼面价为3.3万元/平方米，这比2020年北京已出让的住宅地块平均楼面价2.8万元/平方米还是有所提高。

因此一定要明白，房价即使在平稳区间运行，也是稳中有升的长期节奏。

4、优质地块心动，但纯质社区难见

值得注意的是，这次挂牌看似优质地块不少，但其中有13宗地竞报“公共租赁住房”面积，还有6宗条件较好地块，采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的出让方式，即共有商品房的出现。

优质，但难以纯质，恐怕是未来市场关注度高的地块的主要特征。且不论对二手交易和居住体验影响如何，单就产权完整度和品质纯度来说，还是市面上的高端住宅确定性更强一些。

由此可看出，30宗土地集中入市，并不会冲击现状市场，反而会加剧未来的格局分化，拥有优质地段、社区均质、产品到位的高端改善住宅，价值会一路上扬，其中最具典型意义的别墅产品，更值得尽早抢占。

在一季度北京楼市成交排名中，别墅销冠是位于朝阳孙河别墅区的懋源·璟玺，传统淡季网签近10亿，是近几年别墅市场最漂亮的开局业绩。

今年，该项目将推出南区最后88栋临湖精装别墅，给高端置业者最后的享有机会，因为根据现有供地方式，无论北京再有多少新地块，都不可能再有懋源·璟玺这样的产品了，其价值基因的独一无二，后无来者。

懋源·璟玺园林实景

在土地基因上，懋源·璟玺所在朝阳孙河板块是北京罕有的“先规划后建设”的纯粹低密住区,被定义为“集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区”，是距离市区最近，并兼具高端居住属性的圈层汇聚之地。

懋源·璟玺园林实景

在产品基因上，懋源地产坚守定制理念，追求别墅产品的创新，持续引领高端别墅市场，创造精英人群独有的生活方式。

懋源·璟玺园林实景

无论是合院、类独栋及联排别墅，懋源·璟玺都力求外部建筑刻画精细，内部尺度宽奢明亮，在纯粹的空间中，实现“功能分层”设计，将休闲娱乐层、餐厨庭院层、圈层社交层、家人起居层、主人奢享层合理排布，满足家庭成员对不同生活场景的需求。

懋源·璟玺样板间实景

最具开创意义的是，懋源·璟玺领行业之先，为客户打造豪装交付样板，以大师定制风格和精工匠造工艺，推行成品别墅居住理念，节省业主时间的精力，换得静谧居住环境，同时让资产更具增值保障。

在配套基因上，懋源将会所作为高端住区的标配。住在懋源·璟玺，业主享有健身、游泳等会所功能配套，且社区还配有高端医疗服务机构，通过专家及精良设备，用“一碗汤”的距离，为业主家庭提供私人定制化服务。

懋源·璟玺实景

近期，懋源·璟玺南区的88席封藏之作即将入市。该组团在懋源·璟玺整体格局中具有更加纯粹的低密属性，88栋成品别墅位于社区核心景观位。紧邻5000平方米中心湖景，多主题景观节点围合，形成真正意义上的360°景观环拥，在市场众多别墅项目中亦不可多得。

在坐拥最核心景观资源的同时，懋源也为这88栋别墅带来精装品质的全新升级，邀请国内外著名设计大师，为客户定制更奢适的居住体验。全新样板间将于年中重磅入市，再次颠覆市场对定制精装别墅的品质认知。

据悉，此次入市的产品中，全新联排将是孙河别墅区唯一的在售联排新品。全部88席别墅从500平米左右的联排到近600平米合院，再到700平米的类独栋产品，覆盖市场中最受欢迎的全系低密别墅品类，为不同需求的客户抢驻孙河别墅区提供更多的选择。

由此，千亿土地上新之际，对高端改善市场而言，不是观望等待，而是手速加快。

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