2000万买独栋，不可能？
前两天，有一个朋友跟『地产营销人』抱怨，她两年前买的一合院别墅交房了，结果到小区一看，房子挤着房子，密不透风、遮挡严重，全然没有当初看样板间时那种舒朗、宽阔的感觉。
这就是，理想很丰满，现实很骨感。
不得不说，买别墅确实有这种问题，在沙盘上完全体会不到临场的感觉，而样板示范区往往又是万绿丛中一点红，无论叠拼、联排，还是合院，都营造的跟独栋差不多，结局就是在交房时泪流满面，悔不当初。
“怎么能解决这种问题呢？”朋友傻傻的问。
“买现房，买真独栋。”『地产营销人』幽幽地说。
对方沉默片刻，回应道“现房独栋多贵！谁能买得起？”
讲真，朋友的嗔怪是有道理的——新房独栋如今的售价令人咋舌。如果你关心成交排名能发现，上周位于顺义天竺的恒大丽宫买了9套独栋别墅，栋栋过亿，单套均价超过了11万/平米，这就是独栋的行情。
当然，总价门槛低一点的独栋，市场也有，只不过选择很少。在这里，『地产营销人』想展开说说，如果你有一定的支付能力，买别墅为何首选独栋？
1、从供需关系上，独栋有收藏价值
在北京别墅市场中，独栋产品是极为特殊的，因为其他别墅类型正变相以多种方式增加供应，而独栋却一直在消化存量，即卖一套少一套。
『地产营销人』梳理了过去3年数据，独栋市场的特征是：每一年成交量都比供应量大，存量逐年下滑。2019年更为夸张，截止到4月，独栋别墅供应居然为“0”，在成交140套前提下，签约金额跟去年打平，说明总价增长是惊人的！
很多人奇怪，不是说别墅用地早就禁止供应了吗？怎么还有如此多的叠拼、联排、合院在售？
其实，北京虽然不再出让容积率1.0以下的独栋地块，但1.0以上的低密住宅用地依然供应。多数项目通过“拉高排低”，把多种产品组合在一起，大量过渡性别墅产品被设计出来。
于是，洋房中的叠院、6层的三叠拼、4层的叠拼、联排、合院等千奇百怪、花样翻新的类别墅产品就占据了市场。虽然缩小了面积，保留了墅感，但与传统别墅定义已相差甚远，品质和纯度都在降低。
因此，纵览别墅市场，低配降级的产品随处可见，但独栋别墅却越来越有收藏价值。
2、从社区属性上，独栋有生活价值
市场上为数不多的独栋项目，都是早年拿地，一般占地规模巨大，容积率极低，套数大几百甚至上千套，因此聚合了多种资源和配套，具有非常成熟的居住氛围。
一方面，规模和容积率的优势，让独栋社区的绿化率超乎寻常，不仅保证了私家花园的面积，还能有余力做出更多公共园林，甚至湖面和水系的营造，让墅居环境兼具游览性和休闲性。
另一方面，独栋别墅社区的均质化，让入住其中的客群更为相近，圈层更为统一，由此逐渐孕育出独特的社区文化。无论在阶层心理认同，还是邻里之间交往互动，这样的墅区无疑拥有更大生活价值。
另外，有的独栋项目借助当初选址和规划的便利，还有享有一些不常见的配套资源，譬如：地热温泉、高尔夫球场、生态农场等，这些当下不可奢望的附加值，更突显了独栋不可逾越的资源门槛。
3、从建筑形态上，独栋有产品价值
从建筑上，别墅到底应该有几层？
『地产营销人』在国外看到的是，几乎所有别墅都是地上两层，地下一层，没见过国内陆上三层，地下两层或三层的设计。
当别墅层数变多，大概率是为规划指标做出的妥协，而牺牲的一定是居住的舒适度。因此，看看市场上的别墅就能察觉：地上单层面积普遍偏小，地下空间明显过大，住起来体验并不好。
但纯独栋一般不存在这样的问题，极低容积率保证了合理的层数，栋与栋之间有充裕的间距，由此实现了私家花园的最大化。
独栋的产品价值不在于风格，因为风格总会过时，只有建筑形态才具有永恒意义。
独栋产品不在于总价高低，它是毫无争议的终极居所，这是任何过渡性别墅产品不可替代的。但当下市场事实是，有的联排、合院的总价已近半亿，这让在售的独栋又获得了价值重估的机会。
“市场上，最便宜的独栋多少钱？”朋友不甘心的问。
“不到2000万。”『地产营销人』肯定的说。
似乎听见心在滴血的声音，因为她当初买下的合院，总价是2500万……
“楼盘叫什么名字？”朋友刨根问底，希望听到的不是真的。
“御汤山，带温泉的纯独栋，总价2000万” 『地产营销人』通过补充细节，向对方表达真实性。
这回，她终于信了。
不过，这个总价对于独栋来说，御汤山几乎是唯一性的。
御汤山是北京一大型独栋社区，曾经一度是『地产营销人』热销榜单上的常客。过去一年多，御汤山对社区园林景观、服务、产品等进行整体的升级和完善，今年将以崭新面貌推向市场！
御汤山位于素有“温泉古镇”之美称的——小汤山镇，以温泉而闻名的“小汤山”就坐落于园区内部，为保护山体原生地貌，修建栈道凉亭，形成社区独有的私家原山景观资源。
御汤山园内打造了两口温泉井，采撷地下温泉水，水温保持在最佳疗浴温度41℃。昔日御用汤泉引入每户私家别墅，在自家即可享受高品质的SPA。
御汤山东临小汤山疗养院，西临大汤山、中国航空博物馆，南临小汤山中学、假日会议中心，北侧为规划中的“国际健康城“，可以同时享受奥北别墅区、未来科学城等多重配套；项目周边三横四纵的立体路网，迅速通达全城。
在教育配套上，项目配有从幼儿园、小学、中学一站式教育体系，如伊顿双语幼儿园、北师大亚太实验学校、汇佳学校、王府学校等，成熟的居住氛围和配套环境保障了御汤山的生活价值。
此外，社区内部有两大主题会所，12000平米的温泉会所和5800平米的商务休闲会所。融汇商务休闲、餐饮娱乐、温泉SPA、游泳健身等功能，并设有机农庄、酒店和超市配套，业主在拥有高品质的墅居生活外，更可融入高端圈层。
御汤山投资近4亿元，整体以“一山一漫道、多景一环湖”的景观设计理念，在项目内部原生山景及周边河流景观基础上，打造恢宏湖景环绕园区中央，与私家山景“小汤山”交相辉映。
项目采用360度的移植手法，不惜投入巨资全冠移植30000株原生成树，以30年的林木为起点、50年林木为主体，100年的林木应合主要景观节点。银杏、丛生蒙古栎、元宝枫、大樱花等名贵品种布满社区，带来震撼园林效果。
御汤山是现今市场上难得一见的独栋现房产品，容积率仅有0.36！在1652亩土地上仅开发1053套独栋别墅，绿化率超过50%！
无论在社区规模、建筑密度、绿化率、自然资源等关键指标上，御汤山都对其他别墅项目形成碾压性优势。
项目产品主力面积为460—610㎡，有宽达15-20米、3倍于普通别墅的奢侈楼间距，同时附赠有300—800㎡私家花园、下沉式庭院和露台。所有户型均是三层设计，地上两层地下一层，纯质别墅形态，层高和空间设计均最大限度的保障别墅的舒适度与功能性。
御汤山还结合别墅与时俱进的居住理念，以精装定制满足客户个性化需求，为客户营造省时省力拎包入住的居住体验。
买别墅还是优先购买独栋，不要被过亿总价吓到，市场还有其他机会。用买合院、甚至叠拼的钱，拥有一座纯独栋，不是不敢想，而是很多人还不知道。
2000万买独栋，这个市场信息很重要，以后不要再怪『地产营销人』没说过！
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