别光看热闹，要读懂金茂北京国际社区开盘成功的门道！

疫情期间，北京第一个开盘的项目，引爆了市场！

相信诸位即使没看到，应该也听说了，位于顺义新城的金茂北京国际社区3月25日第一次线上开盘，认购了814套！

这个业绩虽不是北京楼市开盘金额最高，但一定是销售套数最高的，一个新的成交新纪录诞生。

云开盘选房大屏幕

金茂北京国际社区非常亮眼的开盘，『地产营销人』认为有两个重要意义：

一是探明了“小阳春”行情，北京楼市正式走出疫情影响，开始回暖，这个信号真实而明确；

二是置业信心仍在，面对好项目、好产品，出手没有丝毫犹豫，这无形中鼓舞了其他房企入市的决心，一波推广高潮、营销攻势，即将轰轰烈烈的展开。

因此，金茂北京国际社区的“开门红”，来的很及时，也很必要。

购房者该抓紧时间看房了，房地产从业者要全心投入工作了，楼市马力全开，就是对当下羸弱经济做出的最大支持和助力。

下面，我们言归正传，金茂北京国际社区作为一个疫情后典型的热销样本，非常值得探究和分析，相信诸位也迫不及待的想知道更多情况和解读。

在此，『地产营销人』站在第三方角度，与大家分享一下对该盘热销成因的理解和看法，有补充意见的，欢迎在留言区表达。

1、一个全新的市场品类，被金茂激活

有人喜欢说，热销是因为户型小、总价低，吸引了更多购房者关注。这句话听起来没错，但也要知道，在北京满足这种条件的项目并不少，为什么单单金茂北京国际社区却格外成功？

『地产营销人』认为，金茂通过该项目，开凿出一个全新的市场空间和产品品类，在常规理解的刚需基础上，继续下沉，直到距离客户更近、更易接受的层面，用全北京几乎唯一的150-240万覆盖的主力总价段，探明了客户储量，释放了需求井喷。

这是金茂基于深刻市场理解之下的一次具有开创性的探索，现在看客群判断无误，产品定位准确，推广调性吻合，销售十分成功。

金茂北京国际社区是一个新案名，脱胎于“悦系”，是面向青年客群的住宅品类。

根据独家调研得到的信息，该项目的成交客户普遍年轻，85后到95后占比约七成，多为无房的“上车”一族。金茂北京国际社区的出现，让这部分客群提前兑现了置业计划，拥有了在北京的第一套房。

当然，这一市场空间的打开，也需要区位条件的支撑。虽然金茂北京国际社区在顺义新城，但其客户构成以朝阳为主，邻近顺义的望京成为客户输入的关键区域。

客群分布示意图

项目与超级商圈的高关联度，让朝阳客群外溢顺理成章，同时顺义作为北京创造GDP最高的区域，让本地产业客群形成辅助。可以料想，随着未来顺义智能网联特色区的建成，区域发展潜力更大，流入精英人才更多。

在此，『地产营销人』想说的是，即便新的市场空间探明，建议也不要东施效颦，金茂北京国际社区能做到的，其他项目未必行。

2、疫情伤了北漂的心，买房更急迫

这个缘由，疫情期间大家也是感同身受、有目共睹。如果说，过去两个月最想买房的人，肯定是之前无房，一直在租房的人。

对于北漂一族，过去除了忍受房租上涨、房东毁约等问题，如今又陆续经历了过完春节回京，社区封锁、不准入户等歧视性对待。有房与没房的境遇，曾经体会不深，这次痛彻心扉，无法排解，唯有下决心尽快、马上、立即买房，才解心头之快。

但找来找去，市场上能满足北漂预算和品质需求的新房太少，这时金茂北京国际社区的出现，最低50万就能“上车”的首付，远超出老破小二手房的品质，犹如救命稻草一般，除了紧紧握住，便没有二念了。

所以说，突如其来的疫情，反而加速了“北漂”客群的入市，让金茂北京国际社区瞬时脱颖而出，奉为至宝，一房难求。

3、金茂品牌成为购买认可第一要素

十年前买房很少有人会关注房企品牌，在促成购买的要素中，一般都是地段、配套、户型等起决定性关键影响，但近几年市场有所变化。

一方面房地产行业的集中度在提高，上市品牌房企逐渐占据头部，知名度在提升；另一方面，消费者在购房时，越来越重视品牌考察，买优质房企开发的楼盘，产品交付和服务品质会更有保障。

不过，『地产营销人』还没见过，在购房者决策时，把品牌认可度放在第一位做出选择的项目。如果出现这种情况，至少说明一个问题，就是房企的粉丝效应开始成熟了。品牌本身，成为核心竞争力的时代已到来。

接待中心实景图

据了解，金茂北京国际社区对成交客户关注点的权重排序中，金茂品牌的位居第一，占有超过30%的比重，成为左右客户成交的关键因素。

一个有意思的营销观察在于，上车购房一族对买金茂房子的心理，就像在日常消费中，从拥有一件爱马仕的纱巾或者香水为开始，以轻松价格去体验奢侈品带来的品质享受和内心满足。

这种品牌势能，增添了信任感，减少了营销阻力，成为项目的核心卖点。

4、小身材，大味道，产品尖叫有态度

有种巧克力的广告语，叫“小身材、大味道”，用以形容金茂北京国际社区，十分恰当。

作为产品的核心，户型来说，一般小面积产品没有太大的发挥余地，很难创新，但金茂北京国际社区的户型在设计理念上，实现了突破，令人耳目一新。

以关注度最高的70㎡户型为例，八大尖叫点，让青年人一见钟情、欲罢不能。

户型示意图

南北通透，无暗间，客厅落地窗设计，让整个空间更加开阔，名副其实的滤光居所；科技同步，生活动线智能光感、安全呼叫、一键离家、可视对讲等配置，实现智慧呵护。

样板间实景图

冒泡浴室，堪比次卧尺度，干湿分离、阳光浴缸、双面盆、超大储藏空间设计，小户型住出豪宅感受；开放式厨房+餐吧设计，可打造家庭酒吧等，创造生活场景可能性，中式西式为我所用。

样板间实景图

客厅联通开放式厨房空间，扩大空间尺度，聚会、操作区等，无限拓展，复合功能十分强大；异想书房，独立私属空间，直播、办公、学习、健身，自由变幻、随心所欲。

样板间实景图

大尺度卧室设计，长飘窗扩大采光面积，发呆、冥想、休憩、撸猫的理想配置；入门处，时尚玄关储藏空间设计，保护隐私、阻挡直风贯通、大幅提高空间使用率。

样板间实景图

除了户型创新做到极致，社区共享配套，也与青年们心意相合：

一个艺术商业街，包含超市、业主食堂等丰富业态，形成万平商业配套，商业街艺术时尚设计，形成未来社区及周边的购物、休闲中心。

样板间实景图

一条樱花大道，长达500米，纵贯社区，樱花树栽种，形成未来最浪漫的季节景观打卡地。

三大地块中心独立花园，不同主题设计，拥有休闲空间、跑道、儿童区等多种功能，满足不同家庭段日常休闲需求。

1.3万平米创意体育公园，利用原城市绿地，加入创意集市、篮球场、羽毛球场等设计，打造业主健身运动活力区。

效果图

千平米共享空间，将进行全球设计师征集设计，打造集休闲、艺术、社交等多种功能于一体的社区公共交流空间。

以这些设施为依托，再组织社群，搭建平台，举办活动，孕育代表新青年的社区文化，形成独有的青年文化符号，让3000户的大社区拥有昂扬的精神和蓬勃的生命力。

共享空间设计图

过去的小户型，总给人逼仄、局促之感，社区不上档次。而金茂北京国际社区却有主张、有态度、有逼格，把产品直接设计到青年人的心坎里，即使“上车”也有尊严，即使小空间，有品质感。

就这样，消费者痛痛快快的为“我懂你”而埋单。

5、攀越“跨界营销”的又一高峰

跨界营销，地产圈很多年都在尝试，但始终作为辅助手段，不敢作为主力推广方式。这次金茂北京国际社区思路不一样，从项目一亮相就开始跨界，贯穿始终，直到开盘，跨出了营销新高度。

无论是去年底的金茂版奇葩说大会，为项目揭幕引爆了热度，还是后来项目示范区开放，共享会客厅、奇葩减压馆带来超高人气，亦或是疫情期间，青年高定样板间“云”开放，超人测评主播带千万流量引网友线上体验功能，感受空间魅力。金茂北京国际社区的营销彻底引领了潮流。

发布会实景图

线上跨界传播，引起了大量关注，而业内自媒体的点评，则给予了价值背书，再加上疫情尾声，线下样板间示范区的亲临体验，累计1200多张排卡，基本锁定了开盘的胜局。

没有什么不可能，疫情摧毁不了中国经济，也撼动不了北京楼市。

金茂北京国际社区打响了第一炮，所有人都明白过来，工作照旧、生活照旧、消费照旧、买房照旧，行情在后面，不能停滞，有道是：劝君惜取三春色，莫负东风万点红。

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