侯云春：新经济形势下房地产行业的机遇与挑战
房地产行业一直与我们的生活息息相关，在疫情下，我国的房地产行业面临了哪些机遇与挑战呢？出路又在哪里呢？目前还有投资机会吗？
在2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会上，中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长、国务院发展研究中心原副主任侯云春以《新经济形势下房地产行业发展之路》为题，就以上问题发表了主旨演讲，以下为重点摘要。由巴菲特读书会秘书处根据录音整理。
一、受疫情影响，房产销售面积、开发投资金额、新开工面积全面下降。
由于本次疫情的特殊性，全球经济衰退，不容乐观。国际货币基金组织预计今年全球经济增速为-3%；世贸组织预计全球GDP增速为-2.5%（乐观看法），悲观预测为-8.8%；联合国预测为-3.2%。
从房地产角度来看，今年1-4月份，房地产的销售面积、房地产的开发投资额和房屋新开工面积大幅下降。其中商品房销售面积3.40亿平方米，同比下降19.3%，房地产开发投资额3.31万亿元，同比下降3.3%，房屋新开工面积下降了18.4%。
二、房产继续前行的根本动力没有变：消费需求扩大和城市化率的提升。
第一，消费需求扩大和消费升级。我国2019年人均GDP第一次超过1万美元，这是个重要的指标。还有证明一个家庭富裕程度的恩格尔系数，在2017年第一次下降到30%以下（标志着进入了富足的阶段），2019年又进一步降到了28.2%，意味着人们非食物性消费在扩大，对居住环境的改善有巨大的需求。
第二，城市化进程呈现出来的新趋势。去年我国常住城市人口城市化率为60.6%，户籍人口城市化率为44.38%，综合一下的话，我们的城市化率为50%多一点。按照国际经验，城市化率在50%左右是城市化发展进程最快的时期，但这也是引发各种矛盾爆发的警戒线。我国每年以1%的速度在提高城市化率，差不多有2000多万农村人口进城。还有一个明显的特点就是城中心城市和城市群进城加快，有人称之为我们进入了城市群时代。2010-2015年我国大中城市的人口在增长，小城市人口在不断缩减，全国100万以上人口的大城市，3.44亿人，大城市年均增长的幅度5.22个百分点；中等城市人口，从8400万增加到1亿400，中等城市人口年均增长速度为4.55%；但是小城市人口是减少的，从7500万减少到6100万人。
还有深化户籍制度的改革，放开放宽特大城市群之外的落户限制，房地产税的立法等都有与房地产行业的发展息息相关。
三、新形势下的机遇
机遇1：在无论是新基建还是老基建，加大基础设施建设，加快中心城市、城市群的建设等，这是今年经济增长的主要拉动力。
首先新冠疫情全球蔓延，全球的产业链供应链受阻，恢复和重建还看不到头，短时间内无法完成。我国在这种情况下经济增长就更加需要内需来增长，内需发力，消费是基础，投资是关键，其中消费是个常量，不可能大起大落，在经济下行，特别是负增长情况下，消费更难有大的起色，但是投资是个变量，增加投资在短期内可以收到显效。对房地产行业而言，房地产建设是投资，房子建好后卖出就是消费，言下之意，房地产行业的发展兼收投资和消费拉动之效。再从房地产商品特性来看，它是非贸易性产品，即不能出口也不能进口，完全是内需市场，因此在疫情影响，出口受阻，外需不振的情况下，房地产行业对于稳增长，扩内需，拉动相关制造业的作用是其他行业无可替代的。
房地产的消费是一次性购买、长久性的消费，和餐饮、旅游、娱乐这些及时性、聚集性消费相比，房地产发展起来带来的消费受疫情影响程度相对较小。复工复产以来，房地产形势变化比较明显，商品房的销售面积，房地产开发投资额、房屋新开工面积4月份都比1-3月份的降幅大幅收窄。商品房的销售面积4月份比1-3月收窄7个百分点，房地产开发投资额收窄4.4个百分点，房屋新开工面积收窄8.8个百分点，这是很明显的。
全国商品房销售累计同比增速（%）
机遇2：中心城市的大城小镇建设和城市群建设的跨区发展带来的人口聚集引发的刚需是新的蓝海。
城市群的到来，突显出我国住房总量过剩和结构性短缺的矛盾。有资料显示，我国城市住宅的存量现在超过了3.5亿套，城市的家庭户居为1.2套，人均居住面积超过40平米，这个水平甚至超过了一些发达国家。但是房子不是盖在哪里都有人住的，而是和就业、发展机会紧密联系在一起的。中心城市的大城小镇建设和城市群建设的跨区发展，这里面聚集的人口带来的刚需是房地产发展的一片新的蓝海。
机遇3：新经济企业营造创新驱动的空间
还有新基建、新经济对房地产带来的发展机遇也是显而易见的。新经济不同于传统经济，新经济里的轻资产、低能耗、互联网、高科技、共享、打破一二三产业的界限，还有创新活动的形态等等这些特点，迫切的需要相匹配的活动空间以及营商生态，房地产企业可以从需求入手，帮助新经济企业营造创新驱动的空间，集聚更多的市场资源。在成就新经济的同时，也完成房企自身的转型升级，并且与新经济时代深度融合。
机遇4：资产证券化为房地产企业融资提供了更加高效的融资渠道。
同时随着全面的深化改革，要素市场进一步的发育，房地产行业发展的外部环境越来越规范，越来越完善。比如，在传统的融资渠道持续缩紧的背景下，资产证券化市场为房地产企业的融资提供了更加高效、便捷的融资渠道。2019年房地产资产证券化产品一共发行了392支，总发行规模3448.8亿元，同比增长23.1%，今年的一季度一共发行了69支，总发行规模541.2亿元，这对房地产企业来说是稳定可靠便捷的直接融资。国家最近出台的授权和委托用地审批权的决定，构建更加完善的要素市场化配置体制机制，新型城市化建设，城乡融合发展这几个文件对土地个供应和使用，促进房地产行业发展提供了更大的政策空间。
四、新形势下的挑战
受疫情影响，房地产行业的销售收入明显下降，一些杠杆率高、融资渠道不畅的房企面临的压力在显著增大，虽然3月份以来，销售情况有所好转，但是明显低于去年同期水平，房企的头部企业也出现了增收不增利的现象，融资成本增加、融资难、财务成本提高、预收账款和现金流比较弱等等，房地产企业正在经历着重新洗牌。疫情下，谁能抗得住冲击，熬得下来，剩下的为王，今后谁抓得住机遇，谁能战胜挑战，胜出者为王。
五、房企的未来出路
在新经济、新机遇、新挑战面前，我们应该顺应新形势、新要求，加快房地产供给侧结构性改革。房地产企业要审时度势、开拓进取，抓住新机遇，迎接新挑战，共同为满足人们的居住需求，形成中国特色的住房制度、住房体系而努力。
1、首先要坚持房住不炒的定位，深化住房制度的改革。出台房产税是必然之选。可以考虑征收空置费（合理空置率10%）。
2、大城小镇以及城市群中的新区建设可以借鉴雄安模式，以租赁为主，来满足消费者居住需求。
3、加快房企转型升级，打造安全优质、绿色环保的住宅产品的品牌和供应主体。
4、同时建议房企加强主营业务同时，可以向商业、长租公寓、物流仓储等关联产业延，更好服务于人们美好生活的需要。
5、信贷融资收紧的环境下，房企可以通过资本市场，寻求直接融资。有条件的房企可以把商业板块和物业服务板块分拆上市，加速业务资本扩张和市场扩展。
特别提醒：本文为投资逻辑分享，不构成投资建议。
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