日本买房经验分享（二）：丢掉中国使用习惯，站在租客角度看问题

上一期，暖灯君从理清投资与自住的角度对于买房进行了分析，今天暖灯君从对比口径及避免中国习惯的角度来进行简单的分享。

上期回顾：日本买房经验分享（一）：理清投资与自住

一、避免对比口径不一致导致判断失误

金融产品——有投资人喜欢以国内的金融产品比如信托、P2P等作为对比，往往举例国内投资产品也可达到4%-5%，甚至更高的收益。这种跨投资品种的对比就是典型的口径不一致导致的误判。

首先，房产的投资魅力在于唯一性、不可分割性。投资人买下某套房或某栋楼，就排他性的独占这个房产，这一点明显区别于金融类产品。

其次，风险评价不一样。房产是实实在在的实体，金融产品则是虚拟的，就算是保本保息的金融产品，目前国内的回报率也低于东京房产的租金回报率，稍高的金融产品面临较大的本金风险。日本房产经过二十多年的去泡沫化，挤压价格水分，目前不仅跟国内相比有较高的性价比，跟其他主流国家大型城市相比，同样具有明显的性价比优势。

第三，如果涉及贷款的的话，不动产是银行最喜欢的抵押品。因为银行知道不动产的风险最小，最可靠。我们来想象一下，银行自己售卖的金融类的理财产品，我们能跟银行商量，有可能我们首付50%，银行贷款给我们50%，共同来买理财产品吗？这显然是行不通的，但如果是房产的话，银行反而追着我们询问是否需要抵押贷款。

非主流小国房产和主流大国的非主流小城市——日本是世界第三大经济体，接近欧洲最强的经济大国德国GDP的两倍。东京常驻人口达到3800万全世界第一，城市GDP也是世界排名第一，这样的庞然大物对比参照物应该是欧美大国，至少是亚洲主要的发达城市。比如纽约、伦敦、巴黎，亚洲中国的北上广，台北、香港、新加坡等。但是经常有一些投资人会用类似于美国休斯顿这类相比之下的小城市，甚至亚洲柬埔寨、泰国、马来西亚，这些城市和国家与日本东京相比，在暖灯君看来，不管是从经济、人口、治安、文明规范程度等等完全不是一个概念，没有什么可比性。

二、避免以国内使用习惯延申到日本

玄关——有一对夫妻在我们公司投资了一整栋大楼，先生在上海专门从事旧房改造，夫人也是室内设计师，可以说夫妻二人既有扎实的理论基础，又有市场实战经验。买下这栋楼之后两人按照自己多年的经验进行了大规模的装修改造。后来我们发现，二位抛弃了原有的入门玄关，设计成国内喜欢的，推门就能看到敞亮的大客厅的方案。这样的设计完全不符合日本居住者对隐秘性的诉求，最后租不出去，也卖不出去，走了弯路。

日本的一室户公寓的标准设计，入户即是玄关

租赁权大于所有权——最近广州政府抛出“租售同权”这颗重磅炸弹，在业内掀起了惊涛骇浪。在暖灯君看来，这是我们国家房地产市场走向文明非常重要的一步。日本在这方面提早我们很多，二战之后，日本就实行“租售同权”的政策。“租售同权”对日本不动产最大的影响就是大大降低了房产的空置率，给日本租赁市场带来了健康和繁荣。

经过多年的不断完善，日本的“租售同权”政策已经演化成了租赁权大于所有权。举例说几点明显区别于国内常态的内容：比如想投资带租约的房产时，我们是不能请求进屋查看室内情况的，里面有租客居住，日本法律绝对保护租客的隐私权；另外，房东与租客签订的租赁契约一般为期2年，中途不得解约，买卖时房产前后也不可以解除租约，即使是租赁契约到期，租客拥有优先的续租权。

日本出租的二手房公寓，室内十分干净整洁

也许有人会想，这样的法律不公平啊！法律公平这个事情很难有个标准，日本借家法的底层逻辑是这样的：房东如果出租的是公寓，赶走租客，房东只是少了一份租金收入，而房客可能面临无家可归；如果房东出租的是一家店铺，赶走租客，就意味着这家店的老板和员工一起失去了生活来源。房东与租客的对比，房东是强势方，房客是弱势方，所以法律要倾斜于弱势一方，以体现“法律公平”。所以刚才说，国内的“租售同权”是房产市场走向文明的重要一步，日本已经先于我们几十年了，我们得快步赶上。

投资人也许会问，房东的利益怎么保护呢？其实，就是这样的法律，既保护了租客，让租客安心租房，也反过来成就了房东，让手有余钱的投资人乐于投资房产收租。因为在这样强大的法律制约下，租客非常清楚房东是无法随时赶走自己的，那么租客就会安心地把租来的房子当作自己家来长期居住，根据暖灯君公司内部管理的物业统计，租客的平均租赁期大约是8年左右。而且租客对房屋内部的设施保养得很好。如此，房东的维修保养成本大幅降低，房屋的动迁率极低，空置率小了，房租总体收益可观、稳定!

如果您希望每天接收更多的日本房产信息，