写一封申请，可以省几千刀地税？手把手教你在美国如何减少地税缴纳
众所周知，美国房地产税是各州和地方政府最古老的主要收入来源，不同的州和地方法律决定你缴纳的地税金额，作为当地教育、道路维修和其它地方服务的重要资金来源。
在美国Property Tax通常指房地产税简称地税，一般会由所在县（County）派出评估师（Assessor/Appraiser ）先对房屋进行价值估算，然后再对评估价值进行征税。不同地方对房产价值的评估频率会不一样，有的地方可能每年评估一次，有的地方可能几年才会评估一次。评估价值一般会根据所在地区最近出售的类似房屋的价格而定，另外也可能会根据建筑许可和房屋升值等因素来调整评估价值。
今天主要想和大家分享一下，其实地产税，是有可能可以降低的。
要了解这个，首先我们需要知道地产税到底是怎么运作：
#1
美国地税的组成
第一类：1%基本地税
第二类：各个城市不同的附加税，附加税用于城市建设，教育等方面，新城市的附加税高于老城市
第三类：补充税（supplemental tax）补充税是地税的更新，差价的税
#2
美国房产不同阶段税费一览
房主缴纳的地税金额将基于房产的评估价值，税务评估员将每年及时确定房主的房产价值，从而决定了你的税单。
虽然说地税是我们无法避免的费用之一，但是我们通过仔细研究后，还是有办法来降低它们的。究竟怎样才能降低地税账单呢？通常经过注意以下几个方面来达到目的：
1. 有效控制房屋改善项目——不扩建房屋，显得房产增值。
2. 研究邻近房屋的价值——比较邻近类似房屋的市场价值。
3. 查看自己是否符合免税条件——仔细阅读可以免税的各种条件进行对照。
4. 多与税务评估员沟通——了解他们是如何评估自己房屋价值的。
5. 检查税单是否有误——认真审阅税单看看是否有差错的地方。
6. 获得第二意见 （即获得第三方评估的价值）——最好是能获得另外一家对自己房屋价值的评估报告并相互比较。
7. 提出税务上诉——觉得税务缴纳存在问题，可以向税务评估员办公室提出上诉，以更改房主房屋的评估价值。这是最后的一招。
#3
为什么要关注如何减少地产税
在房地产市场向好的情况下， 假设房主的房子在过去的一年中升值了15%，那么地产税将依据加州第13号提案里确定的财产税评估价值的增值限制，每年不得超过2%的水平的规定，即最多只能按每年房产升值2%来计算房主的地税费用。
似乎每个人都会觉得是“天经地义“，反正房子“升值”了，这2%缴的“理所当然”。
而一旦市场下跌，政府可能会假装不知道市场行情， 在计算你的地产税时， 还是会默认你的房子升值了2%， 导致你需要交的税还是比去年涨了。这个时候的你还能淡定下去吗？是不是觉得很郁闷和憋屈？这个时候的小伙伴们，就一定会想起今天这篇文章，我们该怎样正确地去少缴这笔“冤大头”的地税？
这就需要每一个房主都能充分意识到每年的地产税会随着市场价值的更迭而调整的，如果说自己的房产降值了，又没有打算出售，就该去考虑如何减少更多的损失问题。
#4
申报房屋价值下跌
下面就来手把手教你通过申报房产价值下降申请的方式做到这点：
首先，我们需要了解：政府是如何计算和征缴房主的地产税？
当地税务机关会先估算房主的房屋价值，减去允许的免税额后，税务机关将净值乘以房主当地的标准税率。如果当地纳税人批准了任何额外征税，税务机关也会将其添加到房主的账单中。
在美国大多数地区，每年应缴纳两次税款。然而，大多数房主是每月向抵押贷款机构支付房产税，抵押贷款人将这些资金保存在托管账户中，并在到期时向地方税务当局付款。
举个简单的示例就能一目了然：
房主的房子， 由于市场行情的变化使得房产价值下降了， 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值其实是大于房主房子的实际市场价值！也就是说“房产估值过高”，因此， 你就会承担”更多“的税。为了计算方便， 以缴纳地税的标准税率是1.5%为例, 每年政府默认价值增长为2%：
房主在2019年买入时房价是100万美金， 那么2019年度所交的税则以100万美金来计算。
等到2020年度， 你所需要交的地产税以房产评估价100万X (1 2%）来计算。(不管你涨多少，默认为涨2%)
过了三年以后，到了2022年，房地产市场行情不好，房屋市场价值跌至90万美元，这时政府还是会依然默认你的房产以原价的2%升值，即以100万X（1 2%X3） =106万来计算地税，这就造成“房产估值过高”。如果以当地的标准利率1.5%来计算地产税的话， 你在2022年就需要交106X1.5%=$15,900的税, 实际只需要交90x1.5%=$13,500的税。
所以如果做了接下来的事， 那可以省下$2400。看到这你会不会觉得很开心呢？
#5
如何证明自己的房产价值低于评估价值
我们需要了解少缴地产税的依据是什么？
相关法案表明：允许在房产遭受“ 价值下降” 时降低评估价值。我们所要做的就是：证明自己的房子因房地产市场低迷等原因而价值下降了，并不是政府默认的2%升值，所以我们需要向自己所在的州政府提交价值下降评估申请。
根据相关资料表明，房产的评估价值确定最为有效的支撑依据就是相关可比房产的销售信息，即你所属区域，周围街区的相类似房型，在1月1日——3月31日的销售信息。
具体操作方式：
1. 进入房产中介网站Zillow.com,或者https://www.redfin.com/首页
2. 输入你家地址或邮编， 就能跳出你家周边的房屋销售信息
3. 找出与你家相类似的房型
4. 看 Price / sqft , 即每平方英尺的价格， 以此来评断你房子的目前市场价格是多少
#6
递交价值下降评估申请的时间
重要提醒：
递交价值下降评估申请提交时间：每年的7月初至11月末间需要做好准备工作。在次年的1月1日，证明自己房产的市场价值低于当前的评估价值。在申请时间内，向税务评估员提交一份“ Decline-in-Value Review Application ”。
在当地税务网站下载并填写“ Decline -in-Value Application”表格，填写完后，连同打印出来的用以证明自己房子降价的证据，一起邮寄到申请表末尾指明的邮寄地址。
当这份信发出去后，需要耐心的等待，请给政府工作人员至少2个月的处理时间，（美国政府机构人员的办事机械化和效率你懂的）同时强烈建议各位房主尽早寄出去， 并且留一份备份，等收到了税务局通过的回复，就代表减少地税成功了！
友情提示：
1. 上诉程序因每个司法管辖区而异，因此房主需要联系当地税务员以获取有关如何提交上诉的更多信息和说明。
2. 如果房主依靠抵押贷款人代你支付地税，请确保贷款人始终按时付款。如果付款延迟，税务机关通常会收取费用。如果房主发现自己的贷方错过了付款，请确保滞纳金不会从你的托管账户中扣除。根据《房地产结算程序法》，抵押贷款机构应对未能在到期日之前支付房产税账单而产生的任何费用负责。
虽然近期的美国房地产市场处于上升阶段，房价普遍上涨，在受到新冠疫情的严重冲击后的美国经济，逐渐出现复苏的迹象，但通货膨胀的隐患也一直存在着，在完全受市场调控的自由经济环境下，每一个人都需要做好思想准备，未雨绸缪才能够泰然自若地应对市场的千变万化，了解到了相关的美国地税知识，学到了今天这个减少缴纳地税的方法，提高自己处理问题的能力，这才是真正的价值所在。
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