店主将40万的装修全部砸掉 租房者可以通过转租减少损失吗？
王举
云南颐高律师事务所律师
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武汉解放大道有一家牛肉汤馆，这家牛肉汤馆经营了5年，生意一直不错，前些天搬走了，砸了所有的装修，恢复成毛坯房还给房东。因房东不让转租，店家也是无奈之举。
今年1月份这个店铺是一边在营业一边转让的状态，刚贴出招租没多久，结果遇上疫情，关门歇业好几个月，武汉市一直到4月份才解封，这家店也没有再开业了，大门上的转租广告一直贴着。店门口就是解放大道，门口有一个车站，往来的行人很多，位置还是挺好的。
如今门店里面空空如也，什么东西都没有，门、窗户、地板都没了，就连插座、灯头都没了，彻彻底底恢复成毛坯房，不过垃圾也处理得很彻底，收拾很干净。不少人感叹，装修是个大工程，砸掉装修的工程量也不小，看得出店家既无奈又伤心。
据了解这个门面产权面积170平米，当初商家装修的时候把后半部分隔成了两层，使用面积超过200个平方，当时转租一年是42万。当地的街坊说，这家店装修得很漂亮，至少花了三四十万。
有知情者透露，武汉复工之后，这家牛肉汤馆是准备一边营业一边转出的，店家向房东提出减免租金的事情被房东拒绝了。房东不允许再继续转让或者出租。店主没办法，只好把花几十万装修的店铺全部砸光，将门面恢复成最初的原始状态。目前这家门面处于空置状态，也没有贴出招租。
如果房东同意转让，原租户还可以收回一些装修成本，减少损失，如果房东不同意，损失真的很大，房租到期只能卷铺盖走人。租户想不通，也不想便宜了房东，只能砸掉装修，恢复原状。
方弘：几十万的装修就这么被毁了，真是让人心疼。疫情期间如果租房合同没有到期，租户又经营亏损，是否可以通过转租来降低成本呢？
王举律师：首先要看合同约定，如果合同约定了可以转租，那么承租人转租是没有问题的。
其次，如果房东在合同里明确约定不准转租，转租后马上解除合同。这种情况下，如果承租人私自转租，就属于违约，房东知道后可能马上就会解除合同。当然，在此个情况下，如果承租人私自转租了6个月，房东知道或者推定其应当知道承租人转租，在6个月内房东没有提出异议。法律上就默认为房东同意转租。如果房东之后反悔，到法院打官司要求解除房屋租赁合同，法院一般不支持房东的诉讼请求。
方弘：如果不能转租，租户是否可以少交或不交租金？租户如何最大限度降低自己的损失呢？
王举律师：一般情况下不免除承租人的租金给付义务，如果疫情影响非常严重，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，可以得到一定的支持。
方弘：牛肉汤馆的老板向房东提出了减免租金的请求，但是被房东拒绝了，遭遇这种情况是不是只能打官司？
王举律师：首先肯定是和房东协商，减少租金，或者免租几个月。如果实在无法商量，可以考虑到法院起诉。如果合同期限比较长，而且疫情一直延续下去，承租人应该考虑起诉解除房屋租赁合同。
承租人首先要做的就是通知房东，表示有特殊情况已经无法经营，重点是要保留好无法经营的证据。承租人到法院起诉的时候，一般情况法院会综合考量，根据公平公正原则对各方面损失进行平衡处理。
方弘：因为店主装修已经花了几十万，又不能转租，这种情况下是不是只能去把装修毁了？而且装修的挺豪华，相对来说非常精致，他只有这样一种选择吗？可不可以让房东继续使用装修，然后相对的支付一点折价的补偿？
王举律师：关于装修物的处理主要分两个方面：
一方面是一开始房东就不同意装修，承租人私自装修了，在法律上应当由承租人自行承担损失。
另一方面就是房东同意了，承租人可以去装修。在这种情况下又分为4种不同的情况来进行处理：
1、因为出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内中装修残值损失的，应当给予支持；
2、因为承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，在法律上得不到支持。但是，如果房东同意在利用价值内双方互相商量，补一下差价等，肯定也是可以的，这需要协商；
3、双方都违约了，就要依据双方的过错，谁错的多谁错的少，根据过错来承担；4、如果不是房东的原因，也不是承租人的原因，是不可抗力，在这种情况下，一般就是按照公平原则来分担。
方弘：其实这就涉及到租赁合同当中做的一些约定，有一些事项是特别重要的，如果这些事项约定不明，就会产生各种各样的纠纷，大家在租赁的时候，合同上特别需要注意的约定内容是什么呢？
王举律师：我觉得一份专业的、对双方当事人都公平公正的租赁合同，应该考虑以下一些情况：
一、肯定是双方当事人的情况，身份信息、住址、联系方式等在合同里面都必须要明确，因为发生纠纷以后肯定是找人找地点；
二、房屋具体情况，位置、使用面积、装修情况等要描述清楚；
三、房屋用途要进行约定，主要是房东这一方，如果承租人用来做一些违法犯罪的事情，房东搞不好就麻烦了，可能涉嫌犯罪；
四、租赁期限的约定是非常重要的，什么时候到期，到期后如何处理也需要明确；
五、租金怎么付也要明确约定，这主要是保护承租人。如果房东想怎么收就怎么收，没有进行约定，后续又要产生纠纷，导致房屋租赁合同没法履行，可能会出现这种情况。像这个案例中，房东突然加租金，承租人的经营又如何进行下去？！；
六、设施维修的约定。住房里面的水管、电线等基本设施坏了，按照法律规定，一般是房东负责维修。但是，如果不进行约定，这些设备坏了也会引发纠纷，谁来出这个钱？谁来请修理工？最好还是明确约定；
七、对房屋的住房状况可以进行约定，里面的设施不可以随便进行拆改，不可以没有经过房东的允许，随便改动、扩增等；
八、转租约定还是要明确。最常见的就是租下来个人生活使用，也有些人租了房东的房子再转手租给其他人赚钱。如果转租给别人使用获利了，房东和承租人可以约定房东同意转租，利益怎么分配；
九、违约责任的约定。如果承租人不按期交纳房租，出租人可以马上提出终止合同，限期搬出房屋。如果因为房东的原因，导致承租人的经营手续办不下来，房东也要承担相应的责任。
十、续约。比如租赁合同到期后，在同等条件下，必须优先给承租人续租；
十一、最重要的一点对于双方来说就是法院送达问题。如果发生违约到法院起诉，诉讼文书往哪里送达或者是法院邮寄到哪个地址，只要签收或者有邮政回执就视为送达，最好有个约定，方便后期法院处理，防止任何一方不接电话，不去拿传票的情况发生。
十二、最后，关于合同到期以后，装修如何处理的约定。
一些人怕麻烦，租房合同写得比较简单，但是一旦发生纠纷的时候，就会很被动。所以，防患于未然，租房合同好好约定可以避免不必要的损失和麻烦。