深圳法官：城中村房屋纠纷案件若干法律适用问题之探讨（附审判现状）
转自：信荣律师团队（ID：zmr13302918605）；作者：广东省深圳市福田区人民法院 杨震法官；来源：福田法院网站
本文系深圳市福田区人民法院2014年度颜浩民团队、王平团队、徐篪团队联合课题组调研课题成果、第二十六届全国法院学术讨论会参赛文章，其中关于合作建房、土地买卖、房屋（小产权房）买卖、租赁纠纷的审判现状、建议和思考，对于律师准确把握案件极具参考价值，特转发供大家学习，并为善于总结、勤于思考、敢于批判的福田法院法官点赞！
城中村房屋纠纷案件若干法律适用问题之探讨——以深圳集体土地国有化后之现状为论域
提要：
作为改革开放的先行城市，深圳的城市化进程无疑走在全国的前列，但是，作为中国唯一一个没有农村的城市，却有三分之一强的建筑都是“历史遗留非法建筑”，即所谓小产权房。
并且，“历史遗留非法建筑”历经数次清理，反而愈演愈烈，一度失控。虽然深圳市出台了地方法规，允许符合条件的“历史遗留非法建筑”进入租赁市场，但因为这些房屋缺乏合法的准生证：建设工程规划许可证，依现行法律和司法解释，属于不得进入市场的违法建筑，当事人签署的与之有关的买卖、租赁等合同均按无效处理，这就意味着当事人的意思自治原则无法发生作用，交易的稳定性和可预期性受到严重影响。更有甚者，因为城中村的房屋问题涉及到“历史遗留非法建筑”的转正、土地权益的归属等敏感社会法律问题，非法院一力所能解决，法院长期采取“拒敌于国门之外”的策略，除租赁纠纷外，拒绝受理其他类型案件，使大量纠纷难以进入司法诉讼程序，这一现象至今未能完全得到解决。
作为社会正义的最后一道防线，司法应当发挥其息诉止争的角色，通过司法裁判的方式引导公众采取适法行为解决纠纷。本文将立足于深圳集体土地国有化后的现状，结合深圳地区的司法实践，类型化分析城中村法律纠纷的特点、难点并提出针对性的法律适用建议。
正文：
一、深圳土地国有化的历史和现状
（一）深圳集体土地概况国有化的历史背景
深圳的集体土地国有化采取了所谓概况国有化的形式。土地概况国有化是指在我国当前社会经济生活中所存在的这样一种现象: 因城市建设的发展, 原属农村的乡( 镇) 村全社区整体性地并入城市建成区, 并随着乡( 镇) 村的建制撤销, 农村基层行政组织或居民自治组织转变为城市基层行政组织或居民自治组织, 农村集体经济组织成员全部由农村居民转为城镇居民, 原属农村集体所有但尚未经征用的土地或者土地大部被征用之后的残余土地, 便随之全部概括性地转归国有（ [1]）。
深圳市作为全国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市大幅扩张，需要不断增加土地和空间以容纳新的发展空间。深圳市采取了大规模概况国有化的形式将深圳市辖区内的原农村集体经济组织吸纳进深圳市城市规划范围之内，将原有的农民转为市民，将原有的集体土地一次性“转化为”国有土地，完成了所谓“土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变”。
其中，第一次大规模国有化是在1992年通过《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》将原深圳经济特区内（现福田区、罗湖区、南山区和盐田区）的集体土地概况国有化，另一次是在2003-2004年间将关外的龙岗区和宝安区集体土地概括国有化。
但是这种在合法性上存在很大争议的概括国有化在事实上也没有与《土地管理法》的土地征收制度结合起来，通过土地征收完成事实上的国有化进程，深圳市至今仍远没有完成这个进程。
（二）违建之城的违建盛宴
“在深圳，你所看到的每三个建筑中至少有一个是违章建筑。而具体到关外的某些社区则很难看到合法建筑（ [2]）”，“2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，建设用地917.77平方公里中，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。在这些集体用地中，有近300平方公里的土地，都属于非法占用（ [3]）”。
概况国有化后，深圳市政府并没有完成土地国有化征收的法律程序，对于绝大多数原集体经济组织成员而言，转换仅是形式上的，土地仍然控制在披上了股份合作制外衣的原集体经济组织和村民手中。
正如威廉.配第所言，土地是财富之母，随着深圳的经济发展，房价随之水涨船高，居住成本急剧增加，手持财富之母的原住民，最好的生财之道便是“种”房子出租，获取稳定、高额的租金收益。而历届深圳市政府在此问题上也采取了典型的“小政府”主义，未能采取有效措施阻止一轮一轮的抢建潮，导致城中村的违建愈演愈烈。
事实上，深圳市历次出台的法律文件，对于违建所坚守的红线一步步在退让：１９９９年２月２６日出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》声称“本决定实施以后所发生的违法行为，应依法从重进行查处”，2002年3月1日施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》亦声称“对1999年3月5日以后新建、改建、扩建私房的违法行为，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定从严查处”，但是2009年6月2日施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》则要对此前的违法建筑进行统一普查登记，并称“经处理确认产权的违法建筑，因实施城市规划、旧城（村）改造、公共基础设施建设等公共利益需要拆迁时，依法予以补偿”。
深圳市的这种态度，导致违建行为的违法成本极低，并且可以“转正”获取巨额利益，最终导致违建愈演愈烈，违建之城的称号也当之无愧的加诸于深圳这颗改革开放的明珠城。
二、城中村房屋纠纷的类型与特征
城中村指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区，是城市化过程的产物，是一定发展阶段的特殊现象（ [4]）。
根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》第二条的规定，深圳的城中村（含城市待建区域内的旧村）是指深圳城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。作为一个共性，城中村涉及房屋的法律纠纷，往往与违建相伴生。
通常而言，城中村与房屋有关的法律纠纷包括亲属法所涉及的法律纠纷，包括析产、继承等纠纷，这些多发生在原集体经济组织成员家庭内部，因该部分纠纷并不突出，本文所讨论的论域限定于市场交易关系，不包含该部分涉及亲属法的内容。
1、合作建房纠纷。即原集体经济组织成员将其拥有的土地与他人合作，以土地-资本合资的形式兴建房产，并对合作建成的房产约定分成。外来人员参与建房的方式有两种（ [5]）：向集体经济组织或村民购买土地自行建房；与集体经济组织或村民合作建房。通常情况下，如果集体经济组织或村民违约，非集体经济组织成员的合作建房者面临合同无效、无法获取房屋价值的风险，但高额的利润仍吸引着大批的投机者继续参与城中村违建的建设。
2、土地买卖纠纷。如前所述部分违建参与者以土地买卖的方式购买集体经济组织或村民的土地自行建设房产。交易的标的有宅基地，也有其他土地。与合作建房一样，外来土地购买者在获取巨额收益的同时也面临着巨大的法律风险。
3、房屋买卖纠纷。主要是外来人员向原集体经济组织或其成员及其合作方购买房产。伴随着房价“越控越高”的趋势，大批涌入城市的人口无力购买合法的市场商品房，而价格相对低廉的城中村“农民房”，成为了这个消费层次人群的选择。
前述三类纠纷最大的法律风险来自于城市更新改造过程中的拆迁补偿。通常情况下，租金或使用利益，不足以使原集体经济组织或其成员产生违反诚实信用主张合同无效，但土地征收或拆迁补偿的巨额利益，超出脆弱的商业信誉所能包容的范围。如深圳市岗厦村土地征收和拆迁过程中，造就了10个亿万富翁和数个千万富翁（ [6]），如此巨额的经济利益，诱发大量的违约纠纷。
4、房屋租赁纠纷。绝大多数外来中低收入务工者，包括部分现已步入中高层收入的人群，都曾有过在城中村租房的经历。深圳市政府对符合条件的城中村房屋，也积极协助引入一些高质量的企业进驻，例如深圳市福田区科技局在深圳市上沙实业股份有限公司引入设立的上沙创新科技园（ [7]）。
对于租客而言，租赁城中村房屋最大的风险仍然在于其合同权利难以得到法律的保护。城中村二房东盛行、层层加租等因素也增加着合同履行的不确定性。
三、深圳独特历史背景下的城中村房屋纠纷特点
随着《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的出台，深圳市对于城中村历史遗留违法建筑的清理形成了制度化规则。即：
1.违章建筑的申报。决定要求违法建筑建设当事人或者管理人应当在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报，没有申报的“由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收”。
虽然事实上在龙华、观澜等原特区外地区仍然有相当规模的抢建事件，但深圳市相关部门确实加大了执法力度。
2.确权。即对于经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。
根据《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》（以下简称试点实施办法）第三十二条的规定，“转正”后的房产为“非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让”。部分符合特定条件的房产可以转化为市场商品房。
但是，根据《试点实施办法》第二条关于“对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认”的规定，非集体经济组织的外来人员购买城中村违建房产、购买土地自建或合作建设的房产，不予确权。
3.临时性使用许可。《试点实施办法》第四十条规定，“历史遗留违法建筑经普查记录后依法处理前，符合本实施办法规定条件的，应当办理临时使用备案”，获准临时使用的，“临时使用期限为5年。未办理临时使用备案的历史遗留违法建筑，不得出租、进行经营性活动”。
申报临时使用，需要提交以下文件：
①书面申请书；
②当事人或者管理人身份证明；
③历史遗留违法建筑申报受理回执；
④临时使用的用途；
⑤临时使用承诺书；
⑥根据本实施办法第二十条第二款规定应当由具备法定资质的地质灾害危险性评估机构出具的符合地质安全要求的评价报告；
⑦房屋安全鉴定机构出具的经区建设主管部门备案的房屋安全鉴定合格的报告；
⑧公安消防部门出具的消防验收或者备案凭证。
临时使用承诺书主要包括历史遗留违法建筑当事人或者管理人对下列事项的确认及同意：
①临时使用是政府依据《决定》对历史遗留违法建筑的临时监管措施，不代表对历史遗留违法建筑的确认；
②政府有权在任何时间对临时使用的历史遗留违法建筑依法采取处理措施且临时使用的备案证明自动失效；
③历史遗留违法建筑当事人或者管理人不得仅凭临时使用的备案证明索取任何赔偿、补偿。
临时使用的用途由历史遗留违法建筑当事人或者管理人申报，作为对消防安全等临时使用行为的监管依据。未按前述程序申报或未通过前述程序审查的房产，在法律上仍界定为违建，属于待拆除、没收的对象。
由于上述地方法规的出台，导致深圳市城中村的房屋出现了四种类型：
第一、原具备合法报建手续或具有建设工程规划许可证的房产；
第二、原为违法建筑经申报审查补缴地价后转化为合法建筑并予以确权的房产，包括确权为非市场商品房和市场商品房的房产；
第三、虽未确认为合法建筑但取得临时使用许可的房产；
第四、违法建筑。
前述房产包括了原村民超出准建范围超标准、超面积建设的情况。这种极具深圳地方特色的城中村房屋状况，要求深圳市法院系统在解决城中村房屋纠纷时必须采取更为灵活的方式处理，而不是机械适用法律和司法解释。
四、深圳现行司法应对政策批判
（一）法律、行政法规对城中村房屋法律纠纷的态度
现行法律和行政法规对城中村房屋的法律限制源于两点《土地管理法》和一系列的行政法规、法律政策对于集体土地上房屋转让的严格限制；《城乡规划法》对于建筑物规划合法性的强制性限制。该两种限制性法律规范在民法上均属于效力性的强制性法律规范。
基于第一种限制，只有本集体经济组织内部成员才有权取得宅基地，宅基地或其上的房屋的转让也仅限于集体经济组织内部。该种限制是一种效力性强制性规定，一经违反则合同无效，故依照现有的法律和行政法规，凡是非本集体经济组织成员购买宅基地或其他非建设用地类型的集体土地的或购买其上建造的房屋的，合同一概无效。
基于第二种限制，只要城中村房屋未取得合法的建设工程规划许可证，则与之相关的房屋买卖、租赁等民事法律行为一概无效。在前述两种限制之下，城中村所涉房屋买卖、租赁、合作建房等法律关系基本上全部无效。
（二）深圳法院系统的司法应对措施
深圳法院系统对于城中村房屋纠纷案件做了大量的调研，此前也提出过相应的建议，并主要针对租赁合同纠纷案件提出了符合深圳地区特点的一些灵活适用法律的意见，但整体上并未形成统一的意见，这种认识上的不统一，导致了部分同类案件不同处理。总体上，司法实务中主要的困惑和问题包括如下几点：
1.驳回起诉还是实体处理。
对于原集体经济组织或其成员未经规划国土部门同意将集体土地出让给非集体经济组织成员建造房屋或与非集体经济组织成员合建房屋所引起的纠纷，法院系统内部存在两种观点：一种观点认为，为避免影响审判与政府处理历史遗留问题行政行为的冲突，上述纠纷应先由政府有关部门对历史遗留违法建筑处理，法院应当驳回当事人起诉。
事实上，深圳法院系统目前事实上是对此类纠纷不予受理，受理后亦驳回起诉。但该种处理方式不仅引起当事人和有关政府部门的不满，在法院系统内部也有不同观点。因为该种纠纷属于人民法院应当依法审理的民事法律纠纷范畴，法院不予受理此类案件与法院的司法功能不符，也缺乏法律依据。目前，深圳乃至广东省司法系统仍未对如何处理此类案件达成一致意见。
2.如何协调《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》与前述效力性法律法规的关系。
（1）因合作建房、集体土地出让和房屋买卖引起的纠纷多由原集体经济组织或其成员提起，其目的在于利用法律的效力性强制性规定来宣告合同无效，达到违反诚实信用原则单方占有土地和房屋增值利益的目的。
一方面违建可以通过法定途径转正（转为国有土地上的非市场商品房或商品房）；
另一方面在这些房产转正之前因合同一方的违约行为导致另一方丧失全部合同利益显失公正，法院简单按法律的规定进行处理势难调和双方矛盾，难以取得较好的社会效果。
（2）在租赁合同纠纷中，租赁合同因绝大多数因房产缺乏建设工程规划许可证或合法的报建手续而无效，导致当事人合同利益无法得到有效保护，考虑到深圳违建房的规模，该种处理方式的社会效果极差。虽然也有观点对于许可使用期间的违建房产采取灵活态度，但这种观点仍然要求政府部门先行出具临时性的建设工程规划许可，可行性非常低。
3.法院系统在自觉无法突破现行法律对合同效力认定的限制下对城中村案件的畏难情绪明显。
事实上司法实务中主张从探究法律真意和立法意旨的角度灵活适用法律者并不在少数，但面对城中村房屋纠纷利益博弈激烈的现状，法院内部的保守主义司法态度仍占主流。法院对于解决此类纠纷对政府部门提了很多建议，但对于法院如何解决此类纠纷却一直采取回避态度，深圳号称“违建之城”，违建之规模世所罕见，但深圳法院系统至今只处理涉及违建的租赁合同纠纷，而对其他案件仍以不予受理为主流。
苏力有言，“法律的基本社会功能是保持社会和行为规则不变,使之制度化,因此才有所谓的法治或规则的统治,人们才有可能根据昨天预测今天和明天他人的行为,才有可能根据此地的情况判断彼地的情况,也才有可能做到法律面前人人平等,才有可能最终形成一种进行合作、解决纠纷的‘定式’”，故而保守乃法律的基本品格之一，但“法律的保守品格不是要求法律人抱残守缺,而要求法律人采取渐进式的方式将最先进的法治文明理念贯彻到现行的法律及其机制中,力求在保持现状的基础上有步骤、有节制地,是在人们可以有预期的范畴的改造、修正和发展[（ [8]）]”。
作为社会正义最后一道防线的法院，不应该置身于纠纷之外，对于诉至法院的纠纷应在司法职权范围之内充分发挥司法功能予以妥善处理。
五、城中村房屋纠纷的适用法律规则建议
（一）土地转让纠纷。
未获规划国土部门批准的集体土地使用权不得向集体经济组织成员之外的人出让，但在深圳集体土地全面概括国有化的历史背景之下，如何处理该类案件确实值得探讨。
目前深圳市主要是通过城市更新的方式对城中村进行改造，并在改造过程中完成概括国有化未完成的征收程序。其具体方式通常为政府按年度提出城市更新的规划，由各区重建局（城中村改造办）等相关部门提出具体的更新方案，然后通常是通过招标的方式引入房地产开发企业，由房地产开发企业与拟更新片区的房地产权利人或准权利人协商拆迁补偿或购买拟拆迁房产等事宜，最后由房地产开发企业与国土部门签署国有土地出让合同。
通过这一程序，最终实现了原集体土地实质意义上的国有化。而在这一过程中，最困难的实际上是房地产开发企业与原房地产权利人或准权利人协商解决拆迁安置补偿或购买拟拆迁房产的问题，一旦这个问题解决，整个项目的即可按序递次推进。就此点而言，深圳城市更新改造过程中房地产开发企业与房地产权利人或准权利人拆迁安置补偿协议或购买协议与集体土地转让合同具有一定的类似性。
如，某企业在土地国有化政策出台前与某原集体经济组织签订一份《土地征收补偿协议》，约定该企业补偿某集体经济组织征地款若干，集体经济组织则将该土地出让给该企业开发建设。在集体土地已整体国有化的今天，该份《土地征收补偿协议》的效力应如何认定？在原集体土地已概括国有化转为法律上的“国有土地”之后，是否还要适用规范集体土地的法律确认无效？
笔者认为，合同司法解释一第三条规定，“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”，该条规定以司法解释的形式明示了学理上广为接受的一个合同解释和法律适用规则，即鼓励交易的有效解释和法律适用规则。
对于此前购买集体土地的，因集体土地已转为国有土地，具备了法律上交易的可能性，该买卖关系违反法律效力性强制性规定的情形已经消失，应当对合同按有效处理。在能够确认此前土地出让方土地权利（如原宅基地使用权人）的情况下，可以认定合同有效。
因该土地交易并未考虑国有化过程中的征收补偿问题，可以根据土地的增值价值与建设房屋投资成本和原地价价值之和的比例确定一个合理的分成比例确认征收补偿利益的归属，而非按合同无效的规则，使受让人仅得主张合同对价的返还和投资成本的收回。若协议并未实际履行的，可以情势变更原则对合同进行解除或变更。
该种处理方式，事实上只不过是进一步贯彻落实合同法司法解释一确认的鼓励交易的有效解释和法律适用规则。
对于尚未进入城市更新程序或土地征收程序的城中村房地产，若原村民或集体经济组织诉请主张确认合同无效、收回土地的，可以先行确认合同有效，驳回其他诉讼请求，待政府完成土地征收或城市更新时，再由当事人协商或通过诉讼方式处理征收补偿分配问题。
这里需要强调的是，土地出让合同有效不代表确认非集体经济组织违法建房行为的合法性，违建房屋能够否认为合法建筑以政府部门按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》做的处理为准，但违建房屋的合法与否与其能否获得拆迁补偿并非是同一层面的法律问题。
（二）合作建房纠纷
集体土地不得用于开发建设房地产，如不考虑深圳集体土地概括国有化的背景，合作建房显然违反了土地管理法的效力性强制性规定；即使在集体土地已经概括国有化的情况下，合作建房行为的合法性仍然存在问题，通常，城中村的合作建房行为不大可能获得规划上的批准。
《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》规定“对非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认”，即深圳市对于合作建房的合法性不予确认，该类房产应该难以通过合法途径合法化。
故，在不考虑深圳市地方法规变动可能的情况下，合作建房行为无法通过申报、确权途径转正合法化，当事人之间的合作建房法律关系因违反城乡规划法的效力性强制性规定而无效。
在具体处理方案上，虽然拆迁补偿款或征收补偿款所补偿的主要是地价增值，但同时也要考虑房屋建筑对土地价值增值所做之贡献，故应当对合作建房关系中非集体经济组织或其成员一方在分配拆迁补偿款或征收补偿款上给予一定的补偿，即因合作方对土地的增值所做之贡献已物化为房屋建筑的一部分，应当以房屋的价值和土地价值之比例来确认合作方应分得的补偿款，而非完全倾向于原集体经济组织或其成员一方，由其享有全部拆迁补偿或征收补偿收益；若所涉房产未进入拆迁补偿程序或城市更新计划之列，在确认合同无效的同时，可以以土地、房屋之价值尚未通过征收或城市更新程序确认，暂不宜处理财产返还问题为由不处理财产返还问题。这样，有利于稳定城中村现有的法律关系，避免出现大规模的诉讼或信访现象，引起社会不稳，也有利于惩戒部分原集体经济组织和成员的失信行为。
（三）房屋买卖合同纠纷
城中村的房屋买卖主要是指原集体经济组织及其成员或合作方将其建造的房产对外出售的情形，这里既包括集体经济组织的无合法规划审批手续的“统建楼”，也包括村民个人及其合作者将违法建造的房产对外出售。涉及到原集体经济组织或村民所建具有合法报建手续房产买卖的情形较为少见。
城中村违法建筑的违法性同样来自于来两方面；集体土地上所建房屋除经批准外，不得向集体经济组织成员之外的人员出售；建筑物的建造应获得规划上的审批许可。通常而言，法院会基于前述两种理由确认房屋买卖合同无效，并按合同无效的处理原则处理财产返还问题。
但是，如前所述，该种处理方式无法解释深圳集体土地国有化之后为何还以规范集体土地转让的法律规范来确认合同的效力问题，也无法解决该种处理方式与鼓励交易的有效解释和法律适用规则冲突的问题。这里仍应结合深圳集体土地概括国有化的实际灵活的适用法律：既然是国有土地了，其土地使用权在法律上属于可转让的标的，至于政府有无实际完成征收和土地造册等细节，则属于合同履行的事宜，不应再以此来否认合同的效力。
总而言之，不应再基于土地管理法等法律对于集体土地的种种限制来解决深圳集体土地概括国有化之后的法律纠纷。
对于城中村违法建筑的建设工程规划许可欠缺问题，应结合深圳市历史遗留违法建筑清理进程的实践来妥善处理。具体而言，
第一、对于原集体经济组织或其成员自建的合法建筑，因集体土地国有化之后集体土地使用权出让、开发建设的各种限制性规定已不再适用，依据鼓励交易、有效解释和适用法律的规则，其此与非本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同均应按有效处理。若卖方以无法办理过户手续等主张履行不能要求解除合同，可以考虑以双方当时签订买卖合同时对过户并无预期为由，不予支持，由买方继续享有房产的使用收益权利。若遇拆迁补偿，则由卖方享有相关房产的拆迁补偿收益。
第二、对于已经经过合法程序确认权属的建筑，无论确认的房产性质是否属于市场商品房，对于此前已经签订买卖合同但未确权为业主的买方，相关买卖合同应确认为有效，其他处理细节可以按前述第一点处理。已经确权后的房产，无论其性质是否属于市场商品房，亦无论其是否可以分割转让，权利人将房产出售的，均应视为合同有效，并按普通商品房买卖合同纠纷予以处理。
第三、对于尚未完成确权手续，但已获得政府部门的临时使用许可的违法建筑物，因政府相关部门尚未完成建筑物的合法性最终确认，此时法院不宜做出实体处理，可以采取暂时不予受理的方式或受理后中止审理的方式予以处理。
第四、对于既未经确权，亦未获得临时使用许可的违法建筑，因其已确定性的不能通过申报程序转为合法建筑，基于城乡规划法的效力性强制性规定，相应买卖合同应确认无效，并按合同无效的原则予以处理。
（四）房屋租赁合同纠纷
房屋租赁合同纠纷是深圳法院现阶段处理的最多的城中村房屋纠纷案件。因集体土地概括国有化导致对集体土地上房屋使用收益方式的限制失去约束，影响租赁合同效力的主要因素是建设规划许可手续的欠缺。结合深圳清理城中村历史遗留违建的实践，对于涉及城中村的房屋租赁合同纠纷应依如下原则处理：
第一、原集体经济组织或其成员自建的合法房产及经确权转正的违法建筑租赁合同为有效合同，应依据合同约定处理双方的权利义务关系。
第二、对于尚未确权，但已经取得临时使用许可的房产，不宜认定为无效。根据城乡规划法关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设工程规划许可证的颁发权限为市、县人民政府的规划主管部门。
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》属于深圳地方立法机构制定的地方法规，深圳市相关政府部门的行政行为应受其约束，其依据该决定作出行政行为具有法律效力。
据此，深圳市政府有关政府部门依据该决定作出的临时使用许可属于合法行政行为，其法律效力应予确认，该行为虽不具有最终使违法建筑合法化的效力，但考虑到获取临时使用许可的建筑已通过了消防、安全等检测，其出租、使用不损害社会公共安全，应视为深圳市的临时使用许可属于深圳市在规定年限内对相关房产在规划上的容忍，可以参照临时规划许可证的规定，在临时使用年限内确认合同有效。
当然，最好的解决方案还是由规划主管部门对获得临时使用许可的房产颁发临时建设工程规划许可证。只有这样处理，才不会出现政府部门历史遗留违法建筑的清理工作与人民法院民事审判工作认定规则冲突的问题，避免因此导致公权力失信。